定息按揭的賣點不在定息

新一年的《財政預算案》公布，按證公司將推出定息按揭計劃，市場將焦點放在定息按揭的利率較現有的浮息按揭為高，加上利率看跌，對借款人未必有太大吸引力。此類觀點可能捉錯用神，定息按揭的最大賣點，不在於定息帶來的穩定供款。反而在於免計壓力測試，即使利率略高，借款人反而可以借入更高的樓按。

正常而言，定息按揭的賣點是穩定。在比較定息及浮息按揭時，會比較兩者的息差、未來的利率走向。例如估計未來利率向上，現時即使定息較浮息略高，應該有一定數目的借款人願意選用定息按揭，避免日後按息上升帶動供款增加。而今年市場仍在預期美息有兩次下調機會，在此情況下，定息按揭利率較浮息高，似乎欠缺吸引力。

不過，要留意由於金管局表示，定息期長達10年的按揭，由於供款穩定，毋須壓力測試，只需要借款人每月供款不逾月入一半，即符合批核要求。計算上，此舉會令同樣收入的借款人透過定息按揭，可借取比浮息按揭更多的樓按。

以一個月入4萬元的樓按申請人為例，現時浮息按揭利率約2.5厘，如按揭年期為25年，要通過壓測，可借入的按揭上限是390.8237萬元，每月供款為17533元，實際供款佔入息比率為43.8%。

如選用供款期25年，定息期20年，定息2.95%的計劃，由於毋須通過壓測，只需符合供款不逾月入五成的要求，可借入的樓按上限是424.0748萬元，每月供款2萬元。即借款額較浮息上升約33萬元。

又或者，同一貸款額的樓按，例如400萬元，還款期25年，浮息2.5厘，要通過壓測，需要月入要求為40940元。而同金額、年期的貸款，定息2.95厘，只需月入37730元即可獲批。代價是供款上升，由浮息時的17945元，升至定息的18865元，升幅5.1%。

市場上永遠有一批看好後市，而且希望用盡自己借貸能力的買家存在。定息按揭如果毋須壓測，對於希望增加借款的買家，便有致命的吸引力。

當然，以上是算術上的結果，但銀行如何處理卻有待觀察。去年底當局放寬按揭保險，也表明如果借款人可達成基本的供款與入息要求(供款不逾月入50%)，即使未能通過壓測，也可在支付較高的保費情況下取用按保。但實行下來，主要銀行似乎仍是較為保守，實際上借到最盡的個案罕見批出。監管機構放寬某些要求，銀行是否「放膽去馬」，其實各有算盤也。

原文刊於信報網站2020年3月3日

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