給樓市好友的留言

近日環球股市下跌，市場估計美息於9月難以上調。反而本地樓市(最少是一手市場)成交仍維持暢旺，幾個大型新盤開售，仍是獲多倍超額認購，股市調整，似乎未見影響樓市氣氛。部分匪夷所思的觀點更認為，內地經濟不景，反而利好香港樓價。

有關「中國經濟增長放緩，反而會利好香港樓價」的論據是，美國經濟於2008年後也欠佳，結果美國以量化寬鬆應對，多印銀紙的結果是資產價格上升。 此派觀點並不否認中國經濟情況欠理想，卻因此認定，中國亦難免以量寬應付經濟問題，而根據數年前中國4萬億元救市的經驗，放寬信貸的結果便是熱錢流入資本 市場，有「關係」取得信貸人士會用以自肥──買樓或買股，香港作為內地資金其中一個排洪目的地，資產價格反會水漲船高。

中式量寬資金將流入港樓市？
以上論點，有美國的量寬經驗作支持，看來充滿「中國特色」；是否附合國情，筆者難以置評。參考過去內地的救市行動，增加信貸規模刺激經濟，但資金大 都進入了資本市場而非實體經濟，情況一直為人詬病。但國家主席習近平掌政以來，明顯想在各方面開拓新局面：國家戰略上是推出「一帶一路」以提振長線經濟發 展，內政上則大力打貪。在此情況下，筆者估計，內地就算再推新一輪量寬，亦不可能任由資金流入樓市或股市炒過不停。因此，未來的量寬會以配合國家戰略，進 行「一帶一路」的投資為主；目前希望中國量寬會刺激本港樓市，似乎有點盲目樂觀。就算部分量寬的資金流向資本市場，筆者認為最先受惠的也會是內地樓市，而 非仍然維持眾多辣招的香港市場。

貨幣戰的力爭下游
除了量寬，另外一些市場人士期待，如果人民幣滙價持續下跌，將刺激內地人轉購港元資產。首先，筆者對於人民幣貶值是否一定利好香港樓價有所保留(過 去10年，市場主流觀點是人民幣升值，利好香港樓價)，同時亦認為人民幣滙價未必會持續向下。早前人民幣滙價調整，一般說法是刺激出口，但人民幣滙價近一 個月貶值4.5%，亞洲鄰國貨幣貶值幅度更大，哈薩克貨幣一度貶近三成。如果中國要以貨幣貶值來支持出口，可說是與鄰國「力爭下游」，你可以貶，人家也可 以貶，很快便會將人民幣貶值對出口的利好作用全面抵銷。
在出口之外，估計中央另有部署：人民幣目前仍是變相與美元掛鈎，美國加息，美元將持續轉強，人民幣滙價兌其他貨幣便會水漲船高，目前先行兌美元貶 值，可以減輕未來的衝擊。長期而言，中國一直推動人民幣國際化，包括推動人民幣成為國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(Special Drawing Right，SDR)一籃子貨幣的一員。人民幣滙率再跌，不利於人民幣建立穩定可信的形象，除非中國推動人民幣國際化的戰略有變，否則滙價長期下跌，將面 對更高的阻力。今天舉措，可算是先發制人的戰略，但未必代表人民幣需要長期貶值。

整體而言，中式量寬可能出現，但不能視為利好本地樓市的因素。認為人民幣貶值，甚至主張中國經濟不妙，反而利好香港樓價的分析，似乎都有點牽強附會，或者有意引導買家漠視經濟警號，仍然魚貫入場。
過去十多年，中國因素對香港經濟大致都是利好，但隨着增長放緩，中國因素對香港的影響料不會再一面向好，中國經濟增長放緩，更可能是香港經濟環境的 一個分水嶺，市場參與者不可不察。不過，質疑好友觀點，不代表全面看淡樓市，稍後有時間，筆者會嘗試再寫一篇「給淡友的留言」，作為補充。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年8月25日