訊號一 : 收入對樓價
一般說本地樓價偏高，引用的都是樓價與收入比率。本地居於永久私人物業的家庭今年首季月入中位數為33,400元；土地註冊處統計，7月二手住宅平 均成交價675萬元，即二手樓平均價為私樓家庭收入中位數16.8倍。與上一個高峰期，即1997年比較，本地樓價已上升74%，而同期私樓家庭入息中位 數只上升52%--以樓價收入比率計，現時樓價較1997年中更難負擔。樓價升幅甚於收入卻仍居高不下，一般均指與按息有關---1997年中新造按息平 均是8.25厘，現時卻不足2厘，低息環境令每月供款大幅減少。低息環境支持了高樓價，不少分析估計，一旦港息隨美息上調，業主供款支出大增，將難以支 持，樓價會有下調壓力。
訊號二 : 好意助人入市的資助房屋
另一個訊號是中產資助房屋的出现。上世紀90年代，私樓樓價高企，市場出現一群既難以負擔私樓，又不合資格申請居屋的「夾心階層」，結果政府透過房 協，推出「夾心階層住屋計劃」，為中等收入家庭安排購買資助房屋的機會，當年「夾心階層」的其一中個定義，是月入在6萬元以下家庭。市建局近日為旗下首個 資助房6屋項目軟銷，目標同樣針對中等收入家庭—定義是月入在6萬元，家庭資產在300萬元以下。月入6萬元，已比現時統計中居於私樓家庭的月入中位數高 近8成—此批家庭都難以負擔私樓，要官方資助才可入市，還不是樓價極度偏高的明證？
市場上的逆訊號
以中位數、平均數考慮，統計上中等收入家庭的確難以負擔「一般私樓」的價格，此點無容置疑。但事實上，以真金白銀(以及按揭借貸)入市的家庭角度考 慮，卻可能得出另一個結論---金管局統計，新申請按揭個案，供款佔家庭月入比率只在35%水平。我們在按揭業務的數字亦顯示，典型的客戶約是月入8至9 萬元的家庭，按揭負擔大概是500萬元，供款佔月入大概3成，而且基本上全部是自住用家。
數字的意義是：考慮中位數的話，現時樓市負擔比率較97年更高，但實際申請或取用的按揭個案，現時的負擔比率，或者說借款業主的負擔能力，卻反而是 有史以來最理想的情況---供款佔月入比例偏低，而且絕大部分為自住物業，負債對比家庭收入跟槓杆都是在一個可控範圍。此類業主對樓價上落的敏感程度遠較 投資者為低---他們不大可能因為樓價升跌2、3成，而改變住屋規劃。
如果說97年金融風暴後，因投資者借貸過度，按息上息、租金下跌，投資者止蝕，觸發連環跌價的話；可以說有關情況已被當局的辣招/逆周期措施有效管 理。當然，筆者此言不是說樓價永不下跌，但今天基本因素是，高樓價是由一衆自用買家築成，他們投了相對多的首期、以較穩的真金白銀去支持樓價，樓房對於用 家有實際使用價值，因此樓市的抗跌力應遠較上一個周期為高。似乎真的要頗具驚嚇度的事件出現，樓價才會大跌！下回再談左右樓市的外在因素。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁原文刊於DBC數碼電台網站2015年8月20日
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