按揭申請—如何計算收入？

除非你在深山居住數年，最近才下山，否則應會知道，現時向銀行申請按揭，要通過壓力測試：供款佔入息比率要符合一定要求。供款是多少，可按貸款額、還款期及利率計算。不過，究竟什麼是「收入」？

上述的問題乍看可笑，收入還需要定義？的確，收入應該不太需要定義。但一個按揭申請人的收入如何計算，尤其是那些非固定收入的工作，卻無一定的標準。

金管局壓力測試出了供款與入息比率的要求。供款的計算是較為客觀劃一：你在A銀行借100萬，與在B銀行借100萬，如果還款期及利率一樣，每月供款都會一樣。但什麼是「入息」，其實不同銀行的標準略有不同。最簡單的是有固定月薪的受薪階級，如果有公司聘用證明、稅單、銀行戶口薪金入帳等紀錄，基本上月薪可100%計算為收入。但自僱人士、又或佣金收入為主，收入不穩定的，計算又有另一標準。

一般來說，如果是佣金收入為主，銀行會以6個月的平均收入為準。當然，如果申請人的收入波動太大，也有可能會計算更長時間的平均數。而自僱人士，又或公司股東、董事，計有上會更複雜，一般會要求提供1、2年的公司核數報告、稅單，再以平均數計算每月收入。而如果公司帳目較為混亂，又或營運公司在支付董事酬金後，出現虧蝕，都可能影響銀行對收入證明是否可信有不同的判斷。

原文刊於經濟日報網站2019年7月24日

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估價與按揭申請

對用家來說，如果認定「平買平賣、貴買貴賣」，只要有實際需要，即使社會氣氛波動，大概都不會影響入市決定。但在落實交易前，亦宜留意估價，以免影響財務安排。

對按揭批核的其中一個影響因素是按揭估價。銀行批核按揭申請時，都涉及估價程序，確保作為抵押品的資產價格。如果物業估價低於成交價，便代表按揭金額減少，買家需要調動更多資金完成交易。

以一個成交價800萬元的單位為例，如果估足價，在現行按揭指引下，按揭成數上限為六成，貸款額可達480萬元，買家首期支出為320萬元。如果估價不足，例如估值只有700萬元，按揭成數同樣是六成，貸款額上限便會下跌至420萬元，意味買家要準備380萬元首期以完成交易，較估足價的情況增加60萬元。如果買家無法籌措足夠資金，便可能需要取消交易，撻訂離場，損失訂金及雙邊代理佣金。

要避免出現估價不足，影響財務預算的情況，準買家可以考慮在簽署買賣合約前，參考銀行的網上估價，作為入市準備。要留意網上服務不是正式的估價，就算網上系統估足價，亦不意味正式申請按揭時，估價一定沒有問題。不過，如果參考數家銀行的網上估計均沒有太大的偏離，而成交日與簽署臨時買賣合約的日子相距不遠，實際上出現估價不足的可能性便會大減。

當然，選用較長成交期的買家，為減少撻訂風險，宜預留更多的備用資金，以便一旦出現估價不足時，仍可完成交易。

最後，香港的住宅物業估價，一般是參考最新成交價為標準。為什麼你想買的這個單位值500萬元？因為同區類似條件的單位最新成交價大約就是500萬元。而在市況向好或大致平穩時，輕微高出新近成交價的單位，亦較易在估價程序時被估足價。但如果市況向淡時，便較易出現估價不足的情況。

原文刊於信報網站2019年7月22日

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