負資產問題不在宗數

 近月樓市氣氛偏淡，早前有機構估計，如果樓價下調情況持續，年底的負資產數目可能升至10萬宗水平。如果單純比較樓價及負資產個案的走勢，此預測其實不算離譜。問題只是，在負資產的「量」以外，大家更宜關注此些貸款的「質」。

參考近年的負資產宗數及樓價指數，大致上呈負關聯。即樓價指數越低，負資產宗數越高。例如2023年第一季，樓價較2022年底上升5%，負資產宗數按季減少5,785宗。而2023年第三季至2024年第一季，樓價持續下跌，負資產按揭數目並由1.1萬宗，反覆升至3.2萬宗。

下周三，金管局將公佈第二季的負資產統計，由於第二季樓價較第一季末有輕微下跌，如無意外，負資產宗數料會升至4萬宗水平。如果下半年樓價再有更大幅度回落，第四季度的負資產宗數破十萬宗非無可能。

上一次(也是有統計以來唯一一次)負資產個案升穿十萬宗，要數2003年非典型肺炎衝擊樓市，負資產宗數在2003第二季升至10.57萬宗。

 

值得留意的是但當時的市場環境與現時並不一樣。當時伴隨樓價下跌的，是失業率高企。例如2003年中，失業率曾高達8.8%。在失業率偏高情況下，2002至2003年，金管局統計的負資產個案中，拖欠按揭還款逾3個月的比例，在2.11%至2.92%水平。相對而言，當年整體住宅按揭的拖欠比率在0.86%至1.22%水平。大致上來說，當年銀行界面對的不止是負資產在「量」方面的增加。在「質」方面，負資產按揭也呈現拖欠比率較高的問題。

相對而言，最近3個季度，失業率偏低，整體住宅按揭的拖欠比率界於0.07%至0.09%。第一季負資產按揭拖欠比率0.07%，對應訃3.2萬宗負資產個案，代表只有「三宗」負資產按揭出現拖欠。而且負資產按揭宗數雖然有所增加，但其拖欠比率卻低於整體住宅，界於0.02%至0.06%水平。再參考美國的數字，美國2024年第一季度調整後的按揭逾期率為3.94%。

2002至2003年，負資產增加而且其拖欠比率上升，主要原因是早年的按揭批核標準較寬鬆。一個投資者可以用一份收入，向不同的銀行，為多個住宅取得7成按揭。當樓價及租金下行，利率上升時，此些業主的收入難以支持多個物業還款，便會出現負資產按揭拖欠比率較一般樓按為高的現象。

但近年按揭監管趨向嚴格，高成數按揭更涉及雙重審批。獲批高成數按揭的業主，其供款負擔比率並不會比整體按揭為高。結果便是負資產按揭的「量」雖然會因樓價下跌而增加，但其「質」(低拖欠比率)卻一值維持。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。對借款人來說，樓按還款亦應該處於可負擔水平。簡單來說，在樓價下行時，負資產宗數上升難免上升。但在拖欠比率維持偏低的情況下，也不宜誇大負資產的負面影響。

宏亞按揭自2002年以在香港推出首個針對負資產的轉按計劃，我們一直認為，市場參與者不應過分擔心房地產價格下跌對按揭借款人償還能力的影響。支付按揭供款的永遠不是房產本身，而是借款人。顯然，所有銀行的按揭押貸款組合繼續表現出強勁的償還表現，仍然是香港銀行體系穩定的基石。

原文刊於NOW財經 2024年7月25日

非業主也可以是樓按借款人？

 一般情況下，把物業抵押予銀行借取樓按，業主便會是借款人。但少數情況下，卻會出現按揭申請時，業主非借款人的情況。究竟此類情況為何出現？又有什麼好處或壞處？

樓按是以物業作抵押的借貸。在多數情況下，同意以物業作為抵押的按揭人(Mortgagor)，以及借取款項、承擔還款責任的借款人(Borrower)的身份會完全重疊。但有部分情況，兩個身份是可以分開的。其中一種情況是業主無收入，便可能會以按揭人身份，同意把物業抵押，由另外的借款人(通常為業主的直系親屬)負上還款的責任。如果借款人拖欠還款或違約，銀行便可收回抵押物業。

以上情況與常見的「加擔保人」完全不同。常見的按揭申請加擔保人，原因是按揭借款人的收入不足以通過供款與入息比率的要求。此時便需要另外找擔保人(Guarantor)，加上其收入，以通過供款比率的要求，而擔保人在平時並沒有還款的責任。只有在借款人未能還款時，擔保人才會承擔起相關債務的還款責任。

 

另一種分拆按揭人及借款人的情況是物業業主雖然有收入，但本身有其他外債，如果連同外債計算，即使加擔保人也未能通過供款與收入比率的要求。在此種情況下，市場上有部分銀行會接受，可以單獨計算借款人，而不計算業主(即按揭人)的收入及負債。對於部分有較多債務，本身難以通過供款與收入比率計算的業主，便會以自己作按揭人、親人作借款人的方式申請按揭。

不過，要留意並不是每一家銀行都可如此處理，大部分銀行在計算供款與入息比率時，會將按揭人及借款人的債務一併計算。而即使是可以單獨計算借款人供款負擔的銀行，在處理申請時，也一樣會要求按揭人提供信貸報告。也的確曾有例子，借款人的收入足以通過供款比率的要求，但按揭人本身卻因為信貸紀錄不良，而被銀行拒批的個案。此外，樓按的申請人中，不論其身份是按揭人、借款人抑或擔保人，任何一位在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保，都會被視為多重按揭，按揭成數會較標準扣減一成。

最後也要留意，只有標準成數的按揭，即不經按揭保險情況下，借款人、按揭人可以分開。在涉及按保時，會要求業主本身即為借款人。

原文刊於信報網站2024年7月16日

現契樓按揭須知

 香港有大量居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們手持的物業，已是現契樓。現契樓除了有居住價值，在業主有需要時，也可申請樓按套現，取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭，也有不少要注意的地方。

現契樓可再按揭套現

一般人第一次申請按揭，大都是初次置業時進行，此種情況下，不管買的是一手樓或二手樓，樓契都不會在買方手上；而完成整個借款、買樓流程後，樓契都會由銀行管有；此時轉按的話，樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓，就會向銀行贖回樓契，物業便會變成現契樓。根據2021年的人口普查，香港有66.1%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們的物業，便都是現契樓。

 

現契樓的業主如果有資金需要，是可以把物業再按揭套現。一般的按揭成數限制也跟新買賣物業一樣，即3000萬元以下物業，按揭成數上限七成。當然，借款人需要符合供款與入息比率的要求。

不過，要留意，由於現契樓按揭必然涉及套現，在現行的按保條件下，只有樓價600萬元以下物業，才可申請按保套現，樓按成數上限為八成。估值600萬元以上的物業，便不可透過按揭保險套現。

資產審批方式申按揭

如果借款人沒有收入，可以考慮以資產審批的方式申請按揭，如果有其他資產支持，整體資產淨值高於樓按貸款額，現契樓最高的按揭成數是樓價六成。不過，如果申請人沒有其他資產，只有一層現契樓，並以資產審批方式申請按揭，一般銀行只會借出樓價25%至30%的樓按。

此外，如果現契樓的業主本身持有另一個未供滿的物業，在為現契樓申請樓按套現時，按揭成數上限會較上文提及的下調一成。

最後要留意，物業成為現契樓，往往是業主供款多年之後的成果。此時物業的樓齡、借款人的年紀，都可能影響到按揭年期的計算。一般銀行以75年扣減人齡/樓齡計算還款年期的情況下，如果物業的樓齡高於45年，又或借款人年紀大於45歲，便無法做足30年按揭。

 原文刊於信報網站2024年7月9日

銀行按揭取態保守 抵消撤辣作用

 2月底港府為樓市撤辣，同日金管局上調七成按揭的樓價適用範圍。3月市場成交量受政策因素刺激而暴升，但火熱的氣氛未能持續太久，成交量逐月回調。撤辣的刺激作用減退，原因之一是銀行對按揭業務趨向保守。而在市場利率回調之前，此種對按揭業務保守的策略可能維持。

撤辣之前，市場觀望氣氛濃厚，1月及2月的一手住宅成交分別只有440宗及275宗。大幅低於10年平均的1200至1300宗水平。2月28日港府撤銷樓市辣稅，3月一手成交急彈至4170宗，破2013年一手住宅銷售條例實行以來的紀錄。但其後成交量回調，4月一手成交有逾1800宗，5月成交回落至1100宗；截至23日，6月一手成交量暫錄約520宗。

成交量回落有眾多原因，3和4月高成交量，可能消化了累積一段時間的購買力，市場需要「回氣」。而另一個可能性是銀行對整體按揭申請趨向保守，樓市買家/準買家發現借取樓按難度高於預期，最終影響入市意欲，帶動成交量回軟。

 

3月和4月一手市場氣氛熾熱，一個有趣現象是新盤銷售處的準買家中，說普通話的比例明顯較撤辣之前高。此現象很好解釋，撤辣最受惠的理論上是非香港人或未取得永久居留權的新香港人，他們購買香港住宅的印花稅較過去大幅減少。當然，我們難以統計，在新盤售樓處講普通話的買家，究竟是已有永居身份的新香港人、未取得永居的專才，抑或是單純來自內地的內地居民。

不過，由去年底開始，其實本地銀行已有收緊按揭審批的跡象，最初是削減轉按客戶的優惠、之後部分銀行拒批村屋按揭、下調樓按申請人年齡+按揭年期的上限、近期多家大型銀行對內地居民的按揭申請亦明顯較有保留。部分欠缺香港入息證明、未能提供首期資金來源，又或內地入息證明難以核證的買家，都難以取得銀行按揭；加上中國內地為刺激房地產市場，在近月推出一系列減息、撒銷限售等樓市措施，亦可能令部分本來有意購買香港物業的購買力留在內地。結果是在外來購買力減退的情況下，本地樓市成交量亦回調。

至於銀行為何對按揭業務轉趨保守，原因之一可能是在近2年的加息周期中，貸款利率的升幅遠落後於利息成本。以按揭利率計，現時一般新批按揭利率約4.125厘，而在2022年中加息周期開始前，一般H按利率約1.7厘，兩年間，新造樓按按息實際升幅2.425厘。相對而言，現時一個月拆息4.6厘，加息周期前約0.2厘，升幅4.4厘，遠高於按揭貸款利率的升幅。

貸款利率升幅不及利息成本，令銀行由按揭貸款賺取的息差減少，可能是銀行現階段對按揭業務較不積極的原因。展望未來，在本地拆息、存款利率有較明顯下調前，此種保守策略可能會維持一段時間。而撤辣的刺激作用，亦因而被抵消。

原文刊於信報網站2024年6月25日

 

新按揭指引對樓花買家幫助或有限

 金管局上周五(14日)宣布，將2月28日調整的按揭貸款指引適用範圍擴大至此前簽訂臨約的樓花住宅。代表此前以建築期付款安排購入樓花住宅的買家，按揭成數上限可望提高。但措施是否有助眾多樓花業主完成交易，仍有待觀察。

過去金管局每次調整按揭指引，適用範圍都是根據臨時買賣合約的日期而定。例如今年2月28日，將住宅標準七成按揭的樓價適用範圍上調，但在2月28日前簽訂的合約，仍受制於舊指引。舉例，一個2月27日簽署的樓花物業，估值1800萬元，在6月13日申請按揭，在舊例下，標準按揭成數上限是60%，可借1080萬元。金管局在6月14日的通告，打破了此慣例，在新指引下，同一物業在上周五起，標準按揭成數上限為70%，即可借1260萬元(當然前提是要收入足以通過要求)。

金管局的通告表明，修訂是因為過去數年出售的樓花住宅物業，現時估價低於成交價。如果按原有的按揭指引，這些買家需要額外籌措首期以完成交易。是次修訂，受惠的主要是2023年7月6日之前，簽署臨約購買樓花，現時物業估值高於1000萬元，以及2023年7月7日至2024年2月27日或以前，簽署臨約，而物業估值高於1750萬元的買家，他們可獲的按揭成數上限都會有所提高。

 

對銀行來說，基於現行估值，以同樣的入息要求進行按揭審批，為2月28日前簽約的樓花物業提供等同於2月28日後簽約購買住宅的按揭成數，其風險應該不會有所增加。

對過去數年以建築期付款購入樓花的買家來說，按揭指引放寬是否有助申請按揭完成交易，便要視乎估價而定。

以一個2022年中購入，作價2000萬元的物業為例，如果最新估價是1800萬元。在舊指引下，申請按揭的成數上限是五成，只可借900萬元。假設買家之前付了樓價一成的訂金，要在今年完成交易，他便需要另行準備900萬元的資金(樓價2000萬元 – 訂金200萬元 - 樓按900萬元)。在指引修訂後，他可借的標準按揭成數上限為70%，即1260萬元，他仍需要另行準備540萬元的資金，以完成交易。

由於樓價調整，部分新樓的估值可能較成交價下調。放寬按揭成數上限，對較具實力的買家可能有一定幫助。但對於欠缺現金儲備的樓花買家來說，可能仍會面對難以上會的問題。

按揭保險計劃對此類買家的幫助亦不大，以上文提及估值1800萬元的物業來說，按保的樓按成數上限也只是70%。不過，對於購入樓花物業，其實坊間仍有其他息口貼近銀行按揭的高成數按揭計劃可供選擇，例如估值1500萬元的物業，銀行標準按揭成數是70%，按保最高可借80%，另一個高成數按揭計劃可借90%(仍然有等同銀行按揭的入息要求；每月還款不可多於月入一半)。購入樓花，又需要較高按揭成數貸款完成交易的買家，或可向物業代理或按揭中介了解有關計劃是否合用。

原文刊於信報網站2024年6月18日

轉按比率再跌 銀行停止內捲？

 金管局在上周五公布了4月的住宅按揭統計，整體新批宗數回升，但其中的轉按申請下跌，佔比更是跌至10%以下。數據說明，銀行為爭奪樓按市佔率，持續多年的「內捲」可能告一段落。

2023年，轉按佔新批按揭申請27.8%；2024年首季，數字下跌至16.4%；到了4 月，轉按佔新批按揭比重進一步下跌至9.3%以下。數字的變化，可能說明銀行不再願意為了爭奪客戶，不再「內捲」。

所謂內捲(Involution)，原是社會學概念，原本指文明到了無法突破的地步時，只有內部複雜化。在中國內地，流行的衍生用法是用於形容過度的競爭。例如在商業上的割價銷售，為了爭取市場，以至無利可圖。

按揭是本地銀行的主要貸款業務──在巴塞爾協定中(Basel Accords)對銀行的資本充足率、風險管理和流動性管理有嚴格的要求。銀行需要根據貸款的風險權重來計算所需的監管資本，而住宅貸款是被視為較低風險的類別，因此銀行的貸款組合中，有相當高比例會是住宅貸款；加上本地樓按貸款的逾期還款率長期維持極低水平，壞賬風險極低。

另外，有能力借取樓按的借款人，一般來說其收入較高，亦是銀行進行交叉銷售的理想對象。因此，樓按一直是銀行着力爭取的貸款業務。

 

本地銀行以價格競爭搶佔按揭業務，大概可由2001年利率協議完全取消算起。此前香港的銀行業有利率協議，不同銀行之間在利率上欠缺競爭。至2001年，利率協議完全撤銷，反映在按揭利率上，按息由1997年回歸前後的幾乎劃一的最優惠利率(P)+2厘，慢慢變成P減、乃至不同銀行有不同的P、銀行推出拆息為本的H按、銀行推出現金回贈等優惠。而由最初針對新買賣客戶推銷按揭，其後演變至轉按客戶都有一樣的優惠。在數年前競爭最激烈的時候，新取用按揭的現金回贈一度高逾貸款額2%。但銀行以重重優惠吸納的按揭客戶，往往會在2年的罰息期後又將轉向他行申請轉按。

形象的比喻：銀行爭取新買賣按揭，有如一群釣客在河流釣魚。而銀行向轉按客開出吸引的轉按優惠，有如將目標轉移至其他釣魚客的水桶，把對手的收獲釣走，而辛苦取得的收獲，幾年不到，又會被同業釣走，形成十足的「內捲」格局。

與其他行業不同，貸款本質上更容易變得「內捲化」的業務。你如果賣的是拉麵，除了價格，可以在食材、口味、烹調技巧上創新。如果賣的是汽車，除了價格，可以在性能、外觀設計、內部裝潢上與弄得與別不同。但貸款(尤其是樓按)，可比較的主要就是利息高低(其他優惠如現金回贈、貸款利率掛鈎的存款戶口等，在原則上都可換算，計算抵銷多少利息支出)。其他因素如銀行規模、分行網絡、職員是否親切有禮等，大概不是樓按申請人太過在意的賣點。

近半年銀行業界似乎有意控制內捲的程度：把新買賣按揭與轉按區別對待，後者可獲的按揭利率變得較高、優惠亦較少。由銀行角度考慮，如果業界能夠對「區別對待轉按客」有足夠長的默契，銀行之間不必以重本爭取轉按客，可能是較佳的結果。同樣以釣魚為喻，2月減辣之後，市場一、二手成交量回升，有如河中的游魚增加，釣魚客不必由行家手上爭奪魚獲，此是我們看到4月新批轉按申請大減的背景。

當然，近日樓市成交有降溫跡象，當市場上成交量不算活躍，但個別銀行有跑業績的需要時，那些「不宜落重本搶轉按」的默契能否維持，便有待時間證明了。

原文刊於信報網站 2024年6月4日

港美按揭息差的風險因素

 由於港元與美元掛鈎，香港的利率政策在很大程度上跟隨美國的利率政策，但也不完全一致。尤其是按揭利率，港元按息更是長期低於美元按息，究竟為什麼會出現如此現象？

在美元與港元的各種對應利率中，港元按息(Hibor)與美元拆息(過去是LIBOR，現時是SOFR)的「同步率」理應最高。因為當兩者有較大差距時，便會自然出現套息活動，例如港息大幅高於美息時，便會推動市場參與者借美元買港元。當外來資金大量流入時，會令銀行體系結餘上升、最終令港元拆息下跌。

相對來說，兩地的按揭利率可能是最不相干、「同步率」也最低。原因在於按揭利率反映一地的貨幣政策外，也會受市民存款習慣、房地產興衰、銀行業務競爭、按揭貸款風險等影響。這些因素都因地而異，往往並不同步。

 

以存款規模來說，現時美國的總存款規模大約在17萬億美元水平，香港的銀行存款規模大約在16萬億港元水平。考慮到人口及經濟規模的差距，香港的銀行存款充裕，令銀行的資金成本較美國為低，較有條件提供較低的貸款利率。

比起成本，更重要的是風險。美國在2008年金融危機之後，按揭拖欠比率曾在2010年第一季升至11.48%的高峰，近年數字回落至當地的正常水平，2024年第一季的數值為1.71%。而香港有紀錄以來，按揭拖欠比率最高的是2001年4月的1.43%，而在2008年之後，數字一直低於0.1%。美國按揭的拖欠比率遠高於香港，意味當地按揭貸款機構面對較高的借款人違約風險，反映在價格上，當地的按揭利率便會較香港的按揭利率為高。

其次，如果按揭借款人違約，銀行可以把抵押物業出售抵債(Foreclosure)，但美國及香港在此程序上有一個大差異。一般來說，美國貸款機構收回按揭物業出售，即使售出價格不足以抵消未償還的貸款本金利息，都不可以再向借款人追收差額。而香港貸款機構在收回物業拍賣後，如果賣價不足以抵消未償還的貸款本金利息，仍然有權向借款人追收。

簡單來說，美國人遇上樓價大跌，不想供樓了，把物業鎖匙寄回銀行，他的樓債便會消失。但在香港，借款人便沒有此選項。在貸款機構角度考慮，意味在美國的經營環境，一旦樓價下跌，可能出現較大規模的斷供。較高的風險，自然需要以較高的利率抵消。

不同的資金成本、不同的風險因素，解釋了為何港元按揭利率長期低於美國。回看香港市場，雖然近日市場傳出銀行收緊按揭貸款的審批，但要在香港找出與按揭貸款規模相近(一年新取用逾3000億元)，風險又低的產品恐怕並不容易，估計本地銀行在削減按揭優惠、又或稍為增加新批按揭利率之後，會重新增加對按揭貸款業務的興趣。

原文刊於信報網站2024年5月28日