香港加息內地減息 港樓難吸内地買家

 本地樓市氣氛偏淡，市場人士紛紛建議港府撤銷樓市辣招。不過近日香港及內地的按息變化，已經令香港樓市對內地買家的一大吸引力變得蕩然無存，現時即使全面減辣，刺激樓市的作用也會受限。

過去香港因低按息吸引內地買家

在香港引入多種印花稅前，有說個別新盤的成交當中，內地買家的佔比可達2、3成。香港住宅吸引內地買家購買，涉及眾多原因，其中一個是按息。

在2008年美國量化寬鬆之後，2022年聯儲局大幅加息之前，港元按息長年處於偏低水平。以2022年初為例，H按利率低至H+1.3厘，而一個月拆息當時約0.2厘，即按息大約只為1.5厘。去年初，廣州首套房利率由5.5厘起，第二套房利率為5.8厘。兩地按息差距約4厘。

 

兩地息差已減為零　港樓失優勢

而繼去年起美國多次上調利率，掀動港元最優惠利率及拆息上升後，近日本地大型銀行宣佈調整新批H按鎖息上限，市場估計其他中小型行會跟隨；同一時間，內地部份城市卻開始下調新造按息。廣州近日宣佈，首套房利率會下調至LPR(香港人可理解為官訂的利率基準，類似香港的最優惠利率，可升可跌)減0.1厘，即4.1厘。換言之，兩年不到的時間，廣州與香港新造按息的息差，由4厘縮減至零。

過去多年，由於香港推出的多種印花稅，令非本地居民在香港購置住宅，稅費支出達樓價30%，基本杜絕了非本地的置業需求。不過，市場上仍有大量經常往返內地及香港、持有香港永久居留權的人士，在決定要在何地置業時，按息無疑是其中一個考慮因素。過去香港按息低於內地約4厘，加上現金回贈、按揭掛勾高息存款戶口等條件，在香港借款買樓有莫大吸引大，而此個優勢現時基本已失去。

當然，那些中港兩地走的買家，置業時也會考慮物業本身的條件、他們日常生活圈、投資前景等，都會左右他們在何地入市的決定。但當香港的按息相對吸引力下跌時，估計即使樓市辣招逐步撤銷，內地人來港置業的規模也會因此受影響，盛況大不如前。

原文刊於經濟日報網站2023年9月13日

由「認房不認貸」看香港

 

中國內地多個城市為刺激樓市，推出「認房不認貸」的措施。香港與內地的日常用語多有差異，港人乍看「認房不認貸」可能會不明所以。其實香港在按揭方面早有類似的安排。

過去內地為遏抑樓市炒風，內地銀行對首套房和二套房的買家，會有不同的按揭成數及貸款利率。首套房的首期比例一般是二至三成，二套房的首期比例逾四成，貸款利率也較首套房高出1至2厘。今次部分城市實行的「認房不認貸」是指，不論是否曾申辦過房貸，只要住房的買家(包括其家庭成員)在實施措施的城市沒有住宅物業，不論是否已透過按揭貸款購買過住房，都能以「首套房」標準，以較優惠貸款利率借取成數較高的樓按。如果要用香港人熟悉方式總括的話，即是「辣招減辣」。

 

其實，香港人對什麼是「認房不認貸」應該不陌生，畢竟香港一直奉行類似的標準。例如購買樓價1125萬元以下物業申請按揭保險，會要求買家是「首次置業」。但此處首次置業的標準是「現時並未持有香港住宅物業」。換言之，過去曾買賣住宅物業，只要現時名下沒有香港的住宅，仍可算成「首置」。

而在一般按揭方面，只要申請時所有申請人都沒有按揭負擔(包括借貸或擔保)，不管過去曾有多少樓按紀錄，現時名下有多少套住宅，原則上都可按「自住」條件為一個物業申請按揭，獲得較「非自住」物業較高的按揭成數。不過，在利息方面，香港一般銀行對自住或非自住物業的按息便沒有多少區隔。

內地樓市要「減辣」，原因似乎是為了刺激交投。新措施之下，一個人在深圳有樓未供滿，也可走到廣州以首置身份買樓，獲得以首套房標準的按揭成數及貸款利率。但估計此類跨城置業的需求，本來不會太多。此外，一個人在同一個城市購買第二套房，仍不可取得「首套房」標準的按揭，估計措施對內地樓市刺激成交的效果有限。估計如內地房市的淡靜氣氛持續，而政府又希望樓市轉旺，可能需要推出更多刺激措施。

說回香港，近兩年不時有地產業界發出「減辣」的建議，包括撤銷幾種針對投資者的印花稅。但兩地面對的問題並不一樣，香港也不見得樣樣事情緊跟中央。例如近日內地股市下調印花稅，財政司司長卻表示有關措施在香港的作用不大，無意跟隨。對於樓市減辣的建議，港府一直未有鬆動。一來香港的發展商財務情況較為健康，政府沒有刺激樓市的迫切理由。另一方面，港府可能仍然樂見樓價有輕微調整，令樓價較易為上車客負擔。

原文刊於信報網站2023年9月5日

銀主盤一定抵買？

 據報近日銀主盤放盤量增加，加上市場不時出現「銀主盤低價成交」的報導，予人「銀主盤=抵買」的印象。究竟銀主盤成交價是否一定較市價低？購買銀主盤，又有什麼地方要注意？

銀主盤成交價緣何略低於市價？

當按揭借款人未能還款時，提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債，此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤。原則上銀行會先進行估價，再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業，目的是收回債仔未償還的本金及利息，在正常情況下，此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務，銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費，餘額都歸借款人，即原業主所有)，銀行沒有特別動機「善價而沽」，因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

 

若僭建嚴重將無法申請按揭

銀主盤放售有多種途徑，一般交由拍賣行或一般物業代理放盤，形式包括公開拍賣或投標，而在拍賣會或截標之前，有興趣的買家可透過代理要求睇樓。由於銀主盤的樓契本身由銀行持有，因此一般不會有業權問題。但留意，如果物業有嚴重僭建，仍然可能會出現未能申請按揭的問題。

其他注意事項：

• 物業成為銀主盤，業主往往在銀行欠債之外另有其他「街數」。雖然銀主盤成交後，按揭銀行的債務已解決，但不排除其他債主未及更新資料，仍會上門找舊業主討債。
• 此外，如果其他與單位有關的債權人有把債務在土地註冊處登記(即「釘契」，最常見是欠交管理費)，新業主便需要償還有關欠款，才可解除相關登記。
• 銀主盤的成交日期往往由銀行指定，而非買賣雙方議定，買方要留意成交日期會否過短，影響按揭申請。
• 此外，如銀主盤本身有未到期的租約，買方都可能因為購入的是連租約單位，而未能以自住條件申請按揭，按揭成數上限會被限制在樓價5成。

原文刊於經濟日報網站2023年8月23日

新盤低開 成功試底？

 久違的排隊買樓盛況再現市場，油塘新盤一天賣出逾600伙，頂得上6、7月的全月成交量，發展商長實已表明項目1期將推出。暫時看來，長實成功為樓市試底；但由於一手存貨量大，一個新盤銷售成功能否帶動整體成交量回升，仍有待觀察。

去年第四季，受防疫措施影響，一手樓按月成交維持在二、三百宗的低位，今年1、2月一手成交量也不逾1000宗。港府2月底撤銷所有防疫措施，市場憧憬疫後復常，樓市成交量回升，3月成交逾2100宗。4、5月亦維持在逾1000宗水平。但6、7月市場氣氛偏軟，連續兩個月新盤成交量維持於600多宗，整體市場氣氛淡靜。

 

長實油塘新盤以低價開盤，平均呎價為近年市區新低，成功吸引大批準買家，推出626伙，獲逾3萬入票認購。上周六開售，更出現排隊人龍直出商場的盛況。從樂觀的角度看，市場並不欠缺購買力，但在利率及經濟前景不明朗的情況下，準買家期待較高的折扣才願入市。油塘新盤熱賣，算是成功測試出市場承接力，往後新盤開價，有一個較為堅實的參考價，可以避免一手成交長期淡靜、新盤餘貨積累的問題持續。

但由另一角度看，政府統計的現樓貨尾也有1.7萬個，新盤餘貨非一時三刻可以消化，未來一段時間，以初次置業或換樓自住客為目標的一手盤，大概都要維持薄利多銷的策略。

二手市場方面，一手熱賣，二手屋苑成交維持偏淡。10大屋苑在周末成交總數維持單位數。不過，要留意此情況其實與新盤熱銷沒有太直接的關係，過去十多個星期，10大屋苑周末總成交量都維持在單位數。

究其原因，過去十多年在樓市辣招及按揭限制，入市的以用家為主，而且他們都有較強的財政實力。在未有特別需要的情況下，即使預期樓價調整，他們也不願意減價賣樓。只有市場上出現個別業主急讓，才會出現跌幅較明顯的減價盤。

一手市場由於貨源分散在不同業主手上，不會出現大批業主同時減價「清存貨」。現時市況，大概沒有人會預期樓價在短期內會出現明顯上升。下半年值得留意的是，究竟是會有更多業主因為需要賣樓而接受較大議價，抑或較多準買家認為樓價調整得差不多而決定入市？

 

原文刊於信報網站2023年8月15日

負資產是正常現象 更應關注負擔能力

 金管局數據反映第二季負資產個案回落。一般大眾視「負資產增加」為壞消息、相反「負資產減少」為好消息。其實當大家視「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

上季負資產數目按季減半

上季負資產數目，錄得3,341宗，按季減少一半，對於當事業主自然是好事，因為有需要運用資產時，靈活度增加。但說到底，數字回落是季內樓價上升數個百位點的結果。如果本季樓價上升數個百位點，負資產數量會再減少，相反，如果樓價調整數個百位點，負資產數目便會「倍升」。

沒有負資產不等於烏托邦

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限——不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是理想的烏托邦？

 

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，在樓價上升期，也一樣不會有負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌、負資產個案大增。此等擔心不是完全沒有道理——任何小問題一旦惡化，都可能帶來嚴重影響。但以香港一年幾萬宗住宅成交的規模而言，除非我們完全不接受樓價會調整，否則樓價調整時出現一千幾百宗的負資產應該被視為正常。或者有人會說，不需要樓價只升不跌，只要限制按揭成數，一樣可以減少負資產。問題在於，當借款人有足夠的負擔能力時，究竟有什麼特別理由要完全避免負資產出現？

借款人負擔能力才是核心問題

以汽車貸款為例，有機構會提供車價100%的貸款，以新車車價折舊之快，理論上汽車貸款有不少負資產。坊間甚少討論汽車負資產，原因之一在於額度較低，借款人負擔得了（大家心態上不會預期買車會升值應該是另一個原因）。回到樓按的問題，比起高成數按揭是否會增加負資產的數目，更核心的問題，其實應該是每一宗樓按的額度是否借款人可負擔的水平。

原文刊於經日報網站2023年8月2日

按揭已放寬 為何反應淡靜?

 7月7日金管局放寬按揭成數、按證公司上調按揭保險適用範圍。放寬的力度不可謂不大。但三個周末下來，一、二手樓市成交量未見受措施影響而明顯增加。究竟原因何在？

回顧2019年10月及2022年2月，港府兩次調整按揭保險適用範圍，其實兩次的即時效果都欠佳。2019年10月的一手成交量約1250宗，當月放寬按揭保險(即「林鄭PLAN」)，之後的11月和12月，一手成交只有700和490宗。
2022年2月，港府再放寬按保(即市場稱呼的「波叔PLAN」)，當月一手成交量只有120宗，當時紀錄創8年新低，之後的3月成交亦只有約150宗，要待4月，一手成交量少回升至四位數。

可見，放寬按揭成數，並不一定帶來即時的刺激作用。2019年碰上社會運動、2022年遇上疫情，都令樓市成交量受壓。回看今年的按揭放寬，措施不限於按揭保險，而是樓價3600萬元以下的住宅物業，標準按揭成數都獲放寬。可是措施遇上美國聯儲局表明將持續加息，一時之間完全抵消了放寬按揭的影響。

 

另外，按揭成數放寬的刺激作用，可能已出現邊際效用遞減的現象。今次放寬按揭成數，不可以說上車客完全沒有受惠──由於樓價1500萬元以下物業都可借七成，而且因為銀行按揭成數上調，買家即使申請九成按保，所需支付的保費亦會較過去減少。但如果只聚焦在「首置客購買上車盤」(上車盤指樓價1000萬元以下物業，每年佔住宅成交宗數八成)，連同按保計算，他們可獲的樓按成數上限其實沒有增加──維持在九成不變。之前兩次放寬按保，上車級的購買力可能已經釋放得七七八八。

至於樓價1000萬元至3600萬元的物業，買家可獲的按揭成數較前增加。但正如本欄早前提及，困擾換樓客的是「未賣舊居，先買新居」的話，按揭成數、壓測都受影響。舉例一名業主舊居未償還按揭400萬元，尚餘年期20年，新居目標價1200萬元，雖然現時標準按揭成數是七成，但由於他舊居未售出，在新措施下，實際按揭成數仍是50%。新居按揭只可借600萬元，25年按揭；加上未賣出舊居，月入需要逾102639元才可通過壓測要求。今次放寬按揭，未有顧及此個現實問題，難以刺激換樓需求浮現。

展望下半年，如果市場普遍判斷美國利率上升周期接近完結，而疫後經濟維持穩定增長，樓市成交量可望回升。但受制於上車級買家受惠於樓按放寬的程度有限，而換樓客的困難其實未獲處理，整體來說，放寬樓按成數的刺激作用，可能會較2019及2022年的兩次放寬按保為低。

 原文刊於信報網站2023年7月24日

下半年按息走勢推演︰P息跟加、新批按息或升至4厘

 6月份美國暫停加息，但聯儲局預告下半年美息仍有半厘上升空間。由於近日港元拆息高企，銀行按揭息差收窄。香港可能出現「美息加多少，最優惠利率跟加多少」的局面。無論是有樓在供的小業主，抑或打算入市的準買家，都要留意有關影響。

港元最優惠利率料跟足美息上調

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

但另一方面，反映市場資金供求的拆息近日卻抽升，全線維持在5厘以上，與樓按相關的一個月拆息，本周二報4.92厘。大致上，拆息可視為銀行（尤其是中小型銀行）的資金成本，近日的H按條件，一般為H+1.3厘，鎖息為大P減2.5厘，即3.5厘。理論上銀行提供按揭，是在做蝕本生意。此所以市場估計，如果美息在年內再上升，本地最優惠利率有跟足上調的壓力。

 

新批按息年内將升至4厘

以現時新批H按的鎖息利率3.5厘計，如果年內美息上升半厘，而港元最優惠利率跟加，新批按息會升至4厘。以500萬元貸款，還款期30年計，供款會由每月22,452元，升至23,871元。通過壓力測試的要求，會由47,316元，升至49,963元。表面看來升幅不大，但「按息仍在上升」的事實，可能令部份有意入市的準買家維持觀望態度。

息口回落吸引買樓　或要等2025年

根據聯儲局「點陣圖」(即聯儲局委員對未來美息走勢意見的圖像化結果)，聯儲局一方面估計今年美息仍有半厘的上升空間，但同時預期明年美息將由高位下調1厘，之後美息會持續走低，「中長期」目標是2.5厘。

值得留意的是，由於過去一年多，美息上升5厘，而港元拆息大致跟足，而最優惠利率只上升0.75厘。美息在明年回落的話，料會出現港元拆息跟隨下調，但最優惠利率慢減的情況。假設一個月拆息由現時4.9厘水平在年內再上升半厘至5.4厘，明年跟隨美息回落至4.4厘。而最優惠利率在年內上升半厘後，明年未有跟足美息回落，只回調半厘，明年的新造樓按利率仍會在3.5厘水平，之後可望跟隨美息緩慢下跌。按息要回落至吸引資金進入樓市的時間，可能要在2025年或以後了。

原文刊於經濟日報網站2023年7月5日