P按 H按 點揀好？

置業初哥經常會問的按揭問題之一，是選擇按揭計劃時，應該用最優惠利率為準的P按，抑或拆息為準的H按。要回答此問題，可以一句帶過，但也可以長篇大論。

說簡單，如果你相信市場智慧，選多人用的那種就是了，4月份新批按揭之中，大概9成為H按。

要長篇大論，便要由兩者的具體分別說起。「H」即銀行同業拆息（Hibor），「P」即是最優惠利率（Prime Rate）。H按、P按分別指以H或P為基準的按揭。要考慮P按好抑或H按好，說到底是利息計算標準的問題，假設同一時間，兩個按揭計劃的其他條件（例如罰息期、現金回贈等）都一樣；借款人首先要考慮的只是兩者當中，那一個利率更低。

以星期二（6月2日）的一個月拆息為例，為0.87厘，一般新批H按的利率為H+1.25厘，即按息為2.12厘，較一般銀行的P按條件（2.5厘）為低。明顯選用H按較為有利。

當然，由於拆息較為波動，例如3月底的一個月拆息曾觸及2厘，因此借款人除了要考慮H+多少，也要考慮H按提供的鎖息上限是多少。至目前為止，多數情況下，一家銀行如果同時推出P按及H按的計劃，H按的鎖息上限都會等同於P按。例如一家銀行的P按最佳利率是P（5.25厘）- 2.75厘，其H按利率的鎖息上限亦會是P-2.75厘。由於H按每月供款利率是以H+及P-兩者中低者為準，在上述情況下，選用H按，當借款人來說，可說是「有利無弊」的當然之選。

展望未來，除非銀行為H按開出的鎖息條件明顯較P按利率為高，否則多數情況下，對借款人來說，在H按及P按二者當中，仍是H按較為有利。

原文刊於經濟日報網站 2020年6月3日

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移民潮與樓市

全國人大決定制定港區國安法，暫時看來樓市氣氛未受影響，周末日的新盤銷情維持暢旺。但無容違言，國安法的推出，的確為香港未來增加變數；其中一項是移民。不少人估計未來數年港人移民海外的數量會大增，會為樓價帶來壓力。但有關猜想可能太過跳躍。

討論前，我們先要為數據作定義，嚴格而言，本地沒有精確的移民數據統計。一般理解的「移民」是取得外地居留權或國籍，並移居外地。但香港政府不會過問居民離境的理由，因此沒有官方的移民統計。

不過，有一個數據可反映目前在境外香港人數量的規模：政府預算案建議每名18歲以上永久居民可獲派1萬元，預估700萬人受惠。住在香港18歲以上的香港永久居民只有574萬人；差額126萬人，即港府估計海外18歲以上持有香港永久居民身份人數。此大概可視為多年以來移居海外(且仍然在世)的香港人數字。數字也可與坊間估計八、九十年代「移民潮」高峰期有逾60萬人移民外地的數目互相印證。

以八十至九十年代香港人口約600萬人，十多年內有60萬人移民海外(而且一般是較高生產力的一群)。此等規模的人口外移，規模可觀，但當年並沒有令樓價下跌。眾所周知，1984年至1997年是香港樓價的上升周期。

移民潮下樓價仍然上升，有眾多原因：同期整體上人口持續增長(當年主要是本地出生數字較高)、經濟亦處於高速增長期；加上部分移民人口回流，都令需求持續上升。在供應方面，當年中英兩國限制1997年前的土地供應量，令住宅供應長時間短缺，都是刺激樓價反覆上升的原因。

到了今時，整體上人口增長的趨勢持續(現時主要是內地居民移居香港)、房屋供應則在過去10年維持偏低，而且未來都難以扭轉供應緊張的局面。與上一個移民潮比，較為欠缺的是經濟增長欠奉；但現時量化寬鬆、低利率的新常態也是上世紀樓市欠缺的利好因素。

另外要考慮「移民」的具體情景。全面售清香港資產、舉家移居他鄉當然是移民；在外國取得居留權或入籍，但長居香港、在香港就業，也是移民。對於旨在取得外國居留，為自已多留一個選項的人來說，他們未必會優先選擇移居海外。以盛傳英國考慮為BNO持有人延長居留權，甚至完全與英國護照平權一事而言，一旦實行，那些持有BNO的港人，反而是少了即時離開的誘因。

據說，近期網上搜尋移民資訊的數量急升，不少港人可能因為種種原因考慮移民；但中國最不缺的正是人。參考上世紀末的移民潮，可能有數十萬港人會部署取得外國居留權、未來香港人口的組成可能會改變，但人口大減的可能性甚低。港人移民海外數目增加，對樓價似乎難有決定性的影響。

原文刊於信報網站2020年6月2日

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