轉按市場盛轉衰

9月份新批按揭有8,181宗，當中3,567宗為轉按，數量較一手、二手成交按揭都高。但種種跡象顯示，轉按市場或將由盛轉衰。

近年轉按活躍，背後有眾多因由，最主要的原因為借款人透過轉按，賺取銀行的現金回贈；曾有一段時間，借款人轉按，不但新按揭利率可與原有按揭持平，甚至可能出現新按利率低於舊按的情況，加上回贈，可大幅節省利息支出，可謂「唔轉就笨」。即使在去年尾、今年初新按利率一般略高於舊按，但回贈仍可抵銷多年息差，例如按息增加0.1厘，但回贈有2%，不少業主會基於「2年後又轉」的想法，不介意利率增加而決定轉按。

而在近期銀行持續上調新批按揭利率後，現時按息比2年前批出的按揭，一般高出約0.4厘。另一方面，多家銀行又下調轉按的現金回贈至0.5%至1%水平。扣除律師費，基本上現時轉按已無明顯的財政誘因。因此，相信短期內轉按宗數會出現明顯回落。

轉按不會完全消息，因為不少業主仍會借轉按移除親人擔保人的身份，以免影響親人自行置業時，要交付較高的印花稅。另一方面，在放寬按保後，不少早年借入發展商按揭的買家，料會透過按保轉按，但數據顯示，近年以發展商按揭入市的買家，大約只佔一手市場2成多。此類新增需求，不足以抵銷因新舊按利息息差而大量減少的一般轉按需求。

當然，以上是靜態的分析，一、二手成交量未見大升，銀行又需要爭取轉按市場份額，事情的發展便會大有不同。

原文刊於經濟日報網站2019年11月13日

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銀行收水 抵消按保放寬刺激

政府放寬按保後，樓市整體氣氛明顯改善，地產代理統計的樓價指數甚至止跌回升。但有意入市的準買家留意，多家銀行近期似有「收水」跡象，入市前宜小心考慮相關影響。

雖然社會氣氛持續緊張，但放寬按保後，一手市場氣氛明顯改善，成交轉旺。惟二手市場可能因業主看好後市，幾無議價空間，成交量一度上升後又回落，10大屋苑在周末日亦只有數宗成交。由於市場開始出現看好後市的預測，不少準買家可能自行計數後，打算加快入市步伐。但準買家要留意，近期市況，按揭因素左右大局，如果因為當局放寬按保而考慮入市時，也要考慮銀行可能因為種種因素，對處理按揭申請有欠積極。

觀察所得，多家大和中型銀行近日對處理樓按申請均有欠積極，市場形容為「收水」；消息表示主要原因是年內一手成交及轉按活躍，多家銀行樓按業務已近達標，因此在年底前對樓按新申請的處理均「放慢手腳」。對買家來說，如果一心因為放寬按保而入市，並且簽下買家合約趕在年底前成交，在向銀行提交申請時，才發現申請被左推右推，可能會一籌莫展。
以「收水」(收緊信貸)來形容銀行近日的取態，未必完全合適。暫時看來，情況似乎只是業務達標已不在積極處理新申請。不過，單是銀行處理樓按申請欠積極，短期內已足以抵消放寬按保的利好消息。

如果已經簽下買賣合約，買家現時唯有多找幾家銀行申請，希望有尚未額滿的銀行可配合成交日期處理申請。如果現時只是積極考慮入市的，建議盡量將成交日期延長至明年初。根據過去的經驗，銀行在年初有新的營業目標時，不單處理貸款的態度較為積極，甚至貸款條件亦可能較佳。

原文刊於信報網站2019年11月12日

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