按揭保險放寬 應該借到盡嗎？

按揭保險放寬，不少本來仍在儲首期的準買家，可以考慮提早執行置業計劃。問題是，如果條件許可，又是否應該採用「借盡」的策略？例如財力可負擔樓價2成的首期，究竟應該借8成按揭？抑或9成按揭？

要考慮以上問題，其實預設了你本身有「不借盡」的條件。例如說，本來已準備了200萬元的資金作首期，現時打算購買700萬元的物業，問題是：應該「借盡」即借樓價9成，630萬元；抑或壓低按揭成數，例如只借8成，560萬元。

很多人提及，採用借盡策略有一個風險：例如取用按揭後，如果樓價在短期內下跌一成，物業便會成為「負資產」。此是事實，但在一般情況下，除非你打算在短期內出售物業，又或計劃利用物業升值加按套現，否則物業是否負資產，在各方面對業主的影響都不大。

在經濟前景不明的情況下，如果採用較保守的理財策略，過去一般會建議減少借貸，主要原因是減少利息支出。但在銀行按息相較低的環境下，利息負擔相對溫和。多借一點，等於預留更多現金儲備，有助於應付不時之需。

此外，如果選用的按揭計劃，本身設有掛鈎的存款戶口，多借出來的現金如沒有特別用途，更可存回戶口，完全抵銷按息支出，實際上不會因增加借款額而令利息支出上升。

當然，要提高借款額，除了要有相應的收入以通過審批，也有一定的代價。按揭保費的計算，借貸成數愈高，保費亦愈高。以上述樓價700萬元的物業為例，如還款期為30年，借8成按揭，標準保費是貸款額2.47%；如果借9成，標準保費便是借款額的5%。借款人是否願意為了提高按揭成數而多付保費，便要自行計算了。

 原文刊於經濟日報網站2019年11月6日

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動用按保入市的考慮因素

這邊廂，本地第三季GDP數據進一步轉弱；那邊廂，港府放寬按保限制後，已有機構預測樓價會止跌回升。現時有條件以新按保入市的買家可能心大心細：究竟應否「去馬」？要入市，又是否應該放膽多借按揭？

對一些積存了約百萬元資金的準買家來說，以上的問題極為切身：本來要多儲幾年錢才有資格入市，按保不但成數放寬，而且初次置業者即使過不了壓力測試，只要供款不逾月入五成，仍有資格獲批按保，置業計劃可提早進行；但「受惠」於放寬按保的準買家成千上萬，在新供應仍是望梅未止渴的情況下，樓價的確有機會逐步回升。但另一方面，受內外因素影響、經濟數據轉差，估計失業情況在新年過後可能惡化，在此情況下，不少人又會擔心應否以高按揭槓桿入市。

其實，在按揭借款人要考慮的風險問題上，按揭成數多寡，不是最重要的問題。重要的是按揭借款額是否可以承受。舉一個例子，可以承受400萬元還款的話，按揭成數是六成或九成，在一般情況下其實沒有分別。

本來當局引入壓力測試的要求，令還款能力不足的借款人難以借取較高額的款項，已大幅降低借貸雙方的風險。但現時自住用家就算未能通過壓測要求，只要交付較高的保費便可獲批貸款，新措施處理了貸款銀行及保險公司的風險，卻未有顧及借款人的風險：以30年還款期計，取消壓測，大致會令每月供款佔入息比率上限由41至42%，升至50%。借款人未來應對經濟波動的緩衝空間減少，在風險管理角度看，不是理想的安排。

對用家而言，如果真的有意透過按保入市，建議考慮以下因素：所處行業的前景，例如是否較受近期社會事件影響，有較明顯的收入下跌或就業不足？如果評估是影響較明顯，入市前宜三思。

其次，在入市之後，仍有多少流動資金可應付緊急情況？例如暫時失業？對於有信心萬一失業後可在短時間內在就業市場找回收入接近工作的朋友，入市部署可較為進取，但基本上建議準買家，預留相當於半年收入的資金作為應急部署。

最後，雖然現時未持有物業的借款人以按保入市，不必通過壓力測試，但除非借款人預期收入有穩定增長(例如未屆頂薪點的公務員)，否則亦不宜去得太盡，以五成收入供樓。在社會及經濟前景未明朗之前，不妨參考原有的壓測標準，作為借款上限的依據，為自己預留多一點的迴旋空間。

原文刊於信報網站2019年11月5日

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