港美按揭息差的風險因素

 由於港元與美元掛鈎，香港的利率政策在很大程度上跟隨美國的利率政策，但也不完全一致。尤其是按揭利率，港元按息更是長期低於美元按息，究竟為什麼會出現如此現象？

在美元與港元的各種對應利率中，港元按息(Hibor)與美元拆息(過去是LIBOR，現時是SOFR)的「同步率」理應最高。因為當兩者有較大差距時，便會自然出現套息活動，例如港息大幅高於美息時，便會推動市場參與者借美元買港元。當外來資金大量流入時，會令銀行體系結餘上升、最終令港元拆息下跌。

相對來說，兩地的按揭利率可能是最不相干、「同步率」也最低。原因在於按揭利率反映一地的貨幣政策外，也會受市民存款習慣、房地產興衰、銀行業務競爭、按揭貸款風險等影響。這些因素都因地而異，往往並不同步。

 

以存款規模來說，現時美國的總存款規模大約在17萬億美元水平，香港的銀行存款規模大約在16萬億港元水平。考慮到人口及經濟規模的差距，香港的銀行存款充裕，令銀行的資金成本較美國為低，較有條件提供較低的貸款利率。

比起成本，更重要的是風險。美國在2008年金融危機之後，按揭拖欠比率曾在2010年第一季升至11.48%的高峰，近年數字回落至當地的正常水平，2024年第一季的數值為1.71%。而香港有紀錄以來，按揭拖欠比率最高的是2001年4月的1.43%，而在2008年之後，數字一直低於0.1%。美國按揭的拖欠比率遠高於香港，意味當地按揭貸款機構面對較高的借款人違約風險，反映在價格上，當地的按揭利率便會較香港的按揭利率為高。

其次，如果按揭借款人違約，銀行可以把抵押物業出售抵債(Foreclosure)，但美國及香港在此程序上有一個大差異。一般來說，美國貸款機構收回按揭物業出售，即使售出價格不足以抵消未償還的貸款本金利息，都不可以再向借款人追收差額。而香港貸款機構在收回物業拍賣後，如果賣價不足以抵消未償還的貸款本金利息，仍然有權向借款人追收。

簡單來說，美國人遇上樓價大跌，不想供樓了，把物業鎖匙寄回銀行，他的樓債便會消失。但在香港，借款人便沒有此選項。在貸款機構角度考慮，意味在美國的經營環境，一旦樓價下跌，可能出現較大規模的斷供。較高的風險，自然需要以較高的利率抵消。

不同的資金成本、不同的風險因素，解釋了為何港元按揭利率長期低於美國。回看香港市場，雖然近日市場傳出銀行收緊按揭貸款的審批，但要在香港找出與按揭貸款規模相近(一年新取用逾3000億元)，風險又低的產品恐怕並不容易，估計本地銀行在削減按揭優惠、又或稍為增加新批按揭利率之後，會重新增加對按揭貸款業務的興趣。

原文刊於信報網站2024年5月28日

 

未來轉按需求何來？

 多家銀行減低轉按客戶的優惠，如果現有按揭的客戶現時轉按，可能會出現按息較原有按揭計劃上升、零(或低)現金回贈、失去按息掛鈎的存款戶口等其他附帶優惠。在無利可圖的情況下，未來還有什麼人會轉按？

2023年，金管局統計銀行批出76752宗按揭申請，當中轉按申請佔21378宗，平均每月1782宗，轉按佔新批按揭申請27.8%。不過，由去年12月起，已見銀行對轉按申請態度有變的跡象。當月銀行批出的轉按申請，出現多年以來首次跌穿1000宗的情況，只得994宗，佔當月新批按揭申請24.8%。

今年首季，每月的新批轉按申請均不足1000宗，3個月加起來只有2162宗，佔同期新批按揭比重16.4%。簡單來說，在3月中有銀行表明削減轉按優惠之前，銀行界似乎早已自行調整對轉按申請的審批。

 

在3月中之後，隨着更多銀行宣布下調轉按優惠，甚至上調轉按利率。未來因為節省利息、賺取現金回贈等的轉按理由開始消失，預期稍後的4月轉按數字會進一步下跌。

不過，慳息、賺回贈都只是部分業主的轉按原因。在此以外，市場上仍會有其他正常的轉按需求。

一、轉按套現：按揭始終是市場上利率較低、還款期較長的貸款產品，過去不少人創業的資金都來自物業轉按/加按。此方面的需求料不會因為轉按的優惠減少而受太大影響。

二、移除擔保人：個別置業人士因收入不足以滿足供款與入息比例要求，在申請按揭時，可能需要親人作擔保。但按揭擔保人未來如有置業需要，會因為他人擔保按揭，而影響按揭申請。解決方式便是原按揭借款人以轉按方式移除擔保人(當然前提是其收入足以通過轉按時的供款佔入息比例要求)。

三、慳息：雖然在個別銀行調整轉按利率後，借款人在銀行之間轉按，按揭利率會因而上升。不過，那些非銀行按揭的客戶，轉按至銀行，按揭利率仍然可能較原有按揭為高。例如不少新盤，發展商提供的典型按揭安排，在數年優惠期後，利率會上升至P或P+，這些按揭的借款人，仍然有充分理由轉按至銀行，以達到節省利息支出的效果。

綜合而言，銀行調整轉按優惠後，預期未來轉按佔新批按揭的比重會進一步下跌。但市場上總有其他林林總總的轉按需求，那些業主仍會申請轉按。只是，他們由轉按而取得的優惠，將大不如前。

原文刊於信報網站2024年5月21日

如何解讀撤辣後的「蝕讓」個案？

 港府撤辣之後，市場仍出現大量住宅成交蝕讓個案。部分評論更認為，大量蝕讓個案，反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。但撤辣是否會令樓市轉勢，未必可由蝕讓比率看得出來。

市場上指的「蝕讓」，是售出價格較購入價低的個案。參考利嘉閣統計，首季二手市場成交的住宅物業中，有29.7%的售出價低於購入價，即10宗成交中有近3宗為蝕讓個案，而且蝕讓的比率較2023年第四季增加3.5個百分點。部分評論便認為，數字反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。

一定程度上，蝕讓個案佔比上升，反映樓價在下調。同樣根據利嘉閣的統計，由2010年第一季至2022年第二季，蝕讓的住宅成交個案，長年都在10%以下。直至2022年第三季，數字升穿10%。參考樓價大致在2021年中見頂回落，情況反映蝕讓個案的比率上升，輕微落後於樓價走勢一年。

以上情況可說十分合理，樓價由2008年後因量化寬鬆而上升，由2008年至2021年樓價見頂，期間大部分轉讓的個案自然是賣方獲利。只有個別成交可能因為業主急讓，甚或內部轉讓等原因，壓低了成交價，才會出現蝕讓成交。2021年後樓價轉勢下調，由於有特別印花稅此因素，即使2021年入市的買家看淡後市，可能也會傾向繼續持有物業而非即時止損，因此樓價開始調整時，蝕讓比例未見明顯增加。直至樓價進一步調整，那些更早時間入市的放盤以市價成交也出現較購入價為低，蝕讓比例才會上升。

 

明乎此，我們回頭再看市場統計2024年第一季蝕讓比例增加。在跌市時，蝕讓比例的上升會滯後於樓價的下跌。反過來，就算樓價因為政府撤辣而上升，其實我們也不應預期情況會立即在蝕讓比例中反映。何況2024年第一季成交的註冊登記，並未反映2月底撤辣的影響。

另外，假設樓價在未來一年維持穩定，我們仍然可能會見到蝕讓比例在現水平上再上升。港府在2月底撤銷了特別印花稅，一定程度上會刺激在過去2、3年入市的業主，把物業在二手市場放售。在特別印花稅撤銷前，不論賺蝕，購入後3年內轉讓的住宅都要向政府繳付特別印花稅，稅率為物業估值10%至20%。

簡單來說，一個在2021年年中至年底「摸頂」購入的單位，業主為免在樓價損失之外再多付稅金，可能傾向持貨。在特別印花稅撤銷之後，他的轉讓成本下跌，便較有可能接受以現價放盤。而大致上，所有「受惠」於特別印花稅撤銷的物業，都是在2021年打後購入，現時市值都會較購入價為低，以市價轉讓，都是蝕讓。簡單來說，現時及稍後看到的蝕讓個案增加，一定程度上是反映稅務政策改變，刺激了過去3年入市業主的放盤意欲──只不過正好過去3年樓價都較現水平為高，這些單位一旦成交，絕大部分都會計入蝕讓中。

我們甚至可以預期，未來樓價指數即便出現回升，會有一段時間，蝕讓個案也會同步增加。假設樓價在2025年平均比2024年上升，只要升幅不大，那些在高位入市而屆時放盤的轉讓個案，仍是會蝕讓離場。

總結而言，蝕讓個案的統計，主要反映的是過去的樓價走勢，其對未來樓價的走向，參考作用可能稍遜。

原文刊於信報網站2024年5月14日

港美最優惠利率變化的啟示

 港元與美元掛鈎，理論上港元利率大致上會跟隨美息。美國在今年有沒有機會減息、會減多少，仍是本地樓市的一個不明朗因素。而由港元及美元最優惠利率的變化看，就算今年美息回落，港元最優惠利率亦未必有太多調整空間。

港元在1983年10月與美元掛鈎，理論上港元利率會跟隨美息走勢(附圖為美元最優惠利率及香港滙豐銀行最優惠利率由1983年至今的走勢)。

大致上，八十年代中期至2008年，兩個最優惠利率的走勢接近，或者可說，滙豐的最優惠利率，大致與美國的同步。2006年6月，美國最優惠利率最高為8.25厘，當時滙豐最優惠利率為8厘。2008年金融危機後，美國聯儲局下調聯邦基金利率，美國的最優惠利率亦下調，在2008年3月降至5.25厘，之後進一步下跌至低位，即2008年12月的3.25厘，並維持至2015年底。

 

同期，滙豐的最優惠利率在2008年3月亦跌至5.25%，低位為2008年11月的5%，並持續至2018年9月。換言之，由2008年底起，港元最優惠利率開始長期高於美元最優惠利率。期間滙豐的最優惠利率較美國的高175點子，而且持續時間逾7年。

 

之後美國在2022年進入加息周期，美國最優惠利率由2022年初的3.5厘，上升至2023年7月的8.5厘，升幅500點子持續至今。而滙豐的最優惠利率，由2022年初的5.125厘，升至2023年7月的5.875厘，升幅75點子，目前滙豐的最優惠利率較美國的低262點子。

在2022年後，由於港元最優惠利率升幅遠低於美元最優惠利率升幅，在較悲觀的情況下，往後2、3年，即使美國最優惠利率跟隨聯邦基金利率下跌2.5厘，本地最優惠利率都有可能完全沒有調整。

以近年新批核按揭的條件，一般為Hibor加1.3厘，鎖息為細P減1.75厘計算，現時大部分新按揭還款利率約是4.125厘。意味在一個月拆息低至2.825厘前，如果最優惠利率沒有下調，近年新借用銀行按揭的借款人，他們的按揭利率亦不會下跌。或者說，在最優惠利率不變的情況下，香港拆息需要較現水平下調約150點子(1.5厘)，本地按揭利率才會下跌。

當然，以上極端情境出現的機會不大，預期美國開始減息後，如果本地銀行確認利率進入下跌周期，亦可能略為調整最優惠利率，但幅度及速度料遜於美國最優惠利率。

在香港，自2009年起，P按比重已落後於H按。換言之，此前最優惠利率的變動會直接影響銀行的收入，但自2009年起，這種影響已變得較小。這可能是香港最優惠利率在金融危機後與美國最優惠利率脫鈎的原因。

直至近年Hibor上升，名義上的H按，也是以P減來計算按揭利率，最優惠利率對銀行盈利的影響又再增加。問題是，按揭業務的利潤率微薄，銀行在現階段可能會考慮自身利益，下調最優惠利率的步伐可能會比較慢；加上現時港元最優惠利率遠較美元最優惠利率為低，未來可能會出現美息降半厘，港元最優惠利率減0.25厘的情況。

原文刊於信報網站2024年5月7日

銀行削減按揭優惠的影響

 2月港府撤辣後，一手成交量回升，一手貨尾存量開始下跌。但與此同時，大型銀行開始削減按揭優惠，也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標，幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意？銀行的取態，又對樓市有何影響？

在3月中，我們提到銀行削減現金回贈的理由：市場成交量回升，按揭借款需求增加，加上利息成本未見明顯回落，按揭業務利潤微薄，銀行自然傾向削減用於吸引按揭客戶的按揭優惠。

踏入4月底，暫時未見銀行改變取態。由於樓市成交量維持活躍；加上市場對美國年內減息的預期降溫，估計年內亦難見銀行大幅增加按揭優惠。

 

4月下旬，作為H按計息基準、反映中小銀行利息成本的的一個月同業拆息，曾低見於4厘以下，但其後又回升至4.2厘水平。現時市場已調整美國年內減息幅度及速度的預期。現時水平的一個月拆息、按揭利率在年內可能沒有多少下調空間。相對於新批樓按的4厘多的按息，銀行可說是無利可圖，但要維持多元化的貸款組合，又不可能完全放棄按揭業務，折衷的結果，便是陸續削減現金回贈等優惠。個別按揭業務已達標的銀行，對新按揭申請也見放慢處理。

雖然銀行現時看來對爭取按揭業務不算積極，但預期銀行的取態，不會對樓市有太大的負面影響。過去銀行界為爭取按揭業務，向借款人提供的現金回贈曾高達貸款額2%，視乎按揭成數，只相當於樓價的1%多一點。相對於港府調整印花稅的刺激作用，銀行減少現金回贈應該不足以為樓市帶來太大的負面影響。

不過，置業人士宜留意，在削減按揭現金回贈外，不排除銀行會調整其他按揭條款。例如與按息拆鈎的存款戶口，甚至新批按揭的利率，未來都可能陸續調整。

其次，成交量回升，亦可能令銀行調整審批的標準。過去成交量低，銀行要維持一定的按揭規模，審批按揭申請時可能較有彈性。但在成交量回升的情況下，過去可批可不批的邊緣個案，現時獲批的的機會相對減少。最後，由於成交量回升，銀行手上可能積壓較多的按揭申請個案。建議準買家入市時，向賣方爭取較長的成交期，例如45天至60天，以方便申請按揭。

原文刊於信報網站2024年4月30日