2020年按揭市場展望

2019年10月港府放寬按揭保險，當時最樂觀的分析認為措施可能標誌樓價止跌，後市甚至可望逐步回升。樓價會不會在多數人看淡的情況下重回升軌，有待觀察，但放寬按保兩個月下來，刺激效果似乎甚為短暫。展望明年，樓市和按市又會受什麼因素影響？

放寬按保，理論上會令大批有能力供樓而欠缺首期的買家提早入市，但觀乎11月和12月的一、二手樓市，成交價未見明顯變動，但成交量卻未見回升。背後的原因，料與社會抗爭持續，經濟數據又惡化，特別是失業率上升有關。

不過，放寬按保的影響不在一時三刻，1000萬元以下住宅物業可申請按保，在正常情況下，料可重啟換樓鏈，對成交量及成交價長期而言有正面支持。問題之一是持續的抗爭運動、經濟衰退可大幅抵消放寬按保帶來的利好作用；而社運會持續多久、會否激化似乎都充滿變數。

與社運有關而影響樓市和按市的另一因素是資金走向。一直有傳在社運激化的情況下，資金有外流趨勢。看M2供應，2019年第三季M2的確較第二季稍微回落，情況罕見。如果銀行體系存款減少，最終會推高資金成本，影響銀行的貸款意欲，第四季本地銀行對按揭業務爭取有欠積極，原因之一可能正是貨幣供應趨緊。

展望明年，整體上，一手供應量不會有明顯增加，如果放寬按保令準買家入市意欲上升，樓市的確可看高一線。但如果社運未見平靜，反而激化的行動令部分資金外流，銀行貸款意欲缺少，那麼按保的刺激作用便會完全被抵消。如果銀根短缺的情況持續，令拆息長期高企，更不排除銀行持續削減按揭優惠，進一步打擊市民置業意欲。

原文刊於信報網站2019年除夕

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2020年左右按市的三個因素

2019年將盡，今年按揭市場表現大致平穩，最優惠利率微跌，而按揭取用金額再創新高。展望未來，又有什麼因素會影響2020年的按揭市場

1.放寬按揭保險影響持續

回顧2019年，在按揭市場，全年最意外的發展，是港府突然在10月放寬按揭保險的適用範圍，對按市、樓市的影響廣泛而持續。在按保放寬的當月，不少意見認為措施會刺激600萬元至1000萬元的物業成交。以11、12月市況看來，刺激似乎甚為短暫，不過根據按證公司數據，11月批出按保申請達2,523宗，較10月份的1,440宗、9月份的1,159宗大升。如無意外，來年按保的取用宗數，以及每宗按揭的平均取用金額，仍是會較今年上升。

2.走資威脅

早前有外國機構統計，過去8個月香港約有390億港元淨流出。而第三季的M2供應亦罕見地比第二季回落。顯示有輕微資金外流。如果情況在2020年持續，令本地存款總額下跌，銀行為維持一定的貸存比率，整體貸款的取態將不及往年積極。

3.息口走勢

美國聯儲局已明示暗示，來年利率政策大致平穩。在正常的情況下，意味香港的最優惠利率維持不變的可能性較高。問題在於，如果出現較大規模的走資，存款數字下跌，一定程度上會推高拆息。以近月的一個月拆息計，已經高於一般業主的供樓利率，在銀行的角度來說，情況並不化算，合理的應對手段是削減按揭優惠，提高新造按揭利率。當有樓在供的業主來說，原有的按揭條件不會有什麼影響，但如果銀行提高新造按揭利率，便代表轉按將越來越不化算。

最後，在經濟因素以外，社會及政治環境的變化同樣左右大局，10月港府放寬按保，便有分析指是為了托市，又有意見認為是協助用家上車，平息部份民怨。來年會不會因為經濟以外的原因，出現大幅影響樓市按市的措施，只能走著瞧了。

原文刊於iMoney 2019年12月28日

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