特首林鄭月娥表示,於10月施政報告中,將推出港人首置上車盤,一改以往居屋與私樓市值掛勾的機制,改為以買家負擔能力訂價。市場上對於「地從何來」、「會不會排擠公屋、居屋供應」等等已多有討論;不過,如果以「目標買家可負擔」為標準,港人上車盤的定價又應該在什麼水平?
無疑,地從何來是最關鍵的問題,如果未來每年可開發的土地就只可興建28,000伙公營房屋,起多了1000伙首置上車盤要犧牲同量的居屋供應的話,不同名目的項目多了,但整體供應不變,對解決房屋問題的作用恐怕不大。一如「港人港地」,計劃下只有一個項目落成,徒令房屋類型架床疊屋。
「首置上車」概念令人期望,原因在於現行的居屋政策似乎已無力壓抑私樓價格上升。一手居屋訂價與私樓市值掛勾,反而令居屋售價水漲船高。據林鄭所言,新計劃目標為協助首次置業的年輕家庭,資助房屋改為參考買家購買力開價,再加上轉售限制,原則上可令此類單位回歸房屋的基本功能—居住,有望舒緩住屋問題。
究竟在「可負擔」的標準下,「首置上車」項目開價應該是多少?新一期居屋,白表資料,二人以上家庭月入上限為52,000元(未扣除強積金供款),據報林鄭考慮將首置上車定位於居屋之上,入息資格可能在5.2萬雨至7萬元左右。如果「首置上車」計劃沿用現行居屋房委會擔保按揭的機制,原則上不管借款人的供款比例,銀行都可批出按揭。
對借款人來說,即使有官方擔保不虞按揭申請被拒,始終應該避免借取超出自己負擔能力的債務。如果參考現行壓力測試標準,在按息為2.25厘,還款期30年的條件下,月入52,000,可借入的按揭貸款上限約為565萬;如沿用居屋95%按揭的安排,樓價約為594萬元—先不管單位面積,此價格水平已高於不少私人屋苑的上車盤。
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