高齡物業按揭須知

新盤銷情暢旺，但市場上有買家偏好新盤，也有買家因為樓價、社區及位置等因素，偏好二手住宅。不過，如果心儀物業樓齡偏高時，買家在申請按揭上便有不少地方需要留意。

金管局對銀行按揭年期有一定限制，還款期不可長於30年；但此並不意味任何按揭申請都可以取得長達30年的還款期，例如樓齡較高的物業，便未必可獲銀行批核較長的按揭還款年期。

不同銀行對高樓齡物業的按揭年期有不同的內部指引，一般來說，樓齡加按揭年期不可超逾70或75年。假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年，一個樓齡45年的物業，獲批的按揭年期上限便是25年。不過，此類內部指引有一定酌情處理的空間，例如是維修管理良好的大型屋苑或豪宅，一般可獲例外處理。

按揭年期的改變，會影響每月還款的數字，進而影響按揭壓力測試的計算。舉例而言，假設按揭申請人未持有或擔保其他物業按揭，也沒有其他債務，400萬元的按揭貸款，利率2.25厘，在30年還款期的情況下，月供為15290元，申請人月入需高於36814元，才可以通過壓力測試。而同樣貸款額及利率，但還款期如為25年，每月供款便會增加至17445元，借款人月入需高於39950元，才可通過壓力測試。

在壓力測試計算之外，置業人士考慮購買樓齡較高的住宅物業時，也要留意物業是否有任何違例僭建物，或涉及任何維修令。以上情況可能影響按揭批核，即使銀行批出按揭，也可能加設條件，例如要求業主保證支付維修開支、還原僭建等。

原文刊於信報網站2017年9月5日

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