按揭指引對新盤投資客影響

金管局於5月時修訂按揭指引，下調有按揭負擔人士再申請按揭的成數上限。在新措施下，有其他按揭負擔的借款人再申請按揭時，成數會較標準低一成。較少人提及的是，新措施對購入新盤的投資者未來按揭部署，亦有重大影響。

在現行指引下，無按揭負擔人士申請按揭，樓價1000萬元以下物業，按揭成數上限為六成，貸款額不可高於500萬元；樓價1000萬元或以上物業，按揭成數上限為五成。
有按揭負擔者(包括作為其他按揭的借款人或擔保人)，如新按揭物業樓價為1000萬元以下，按揭成數上限五成，貸款額不可高於400萬元；樓價1000萬元或以上物業，按揭成數上限為四成。

措施的原意，自然是提高非自住買家的首期支出，減少其按揭槓桿；在降低銀行風險的同時，亦減少進入樓市資金的規模。但較少人留意的是，措施對有按揭負擔(例如持有多個尚未供滿的物業)的新盤買家來說，會有與別不同的影響。

目前不少新盤，發展商都會提供高成數按揭，更會提供2、3年的優惠期，期內供款利率較低；優惠期後按息回升。一般的建議都是，借款人宜在優惠期完時轉按至銀行，以節省利息支出。

在5月新例之前，有其他按揭負擔，不會影響申請新按揭的成數，例如借款人有兩個按揭物業，打算為其中一個市值600萬元的物業申請轉按，按揭成數上限便是360萬元(當然，借款人需通過壓力測試，兩個物業的按揭總供款，不可逾月入四成，現行按息加3厘，供款不可逾月入五成)。

在新例之後，如借款人持有兩個按揭物業，打算為其中一個市值600萬元的物業申請轉按，按揭成數上限便是300萬元，較之前少了60萬元。
近年以發展商按揭購買新盤的買家，如其人有多於一個按揭仍未供滿，他日轉按時，如現時按揭指引不變，樓價不升不跌，借款人可以取得的轉按金額會較新例前減少。例如新樓購入價600萬元，向發展商取得八成，即480萬元按揭，利率首3年為P-2.85厘，其後為P(現為5厘)，年期25年，3年後大概尚欠435萬元本金。如樓價及指引都不變，借款人仍持有其他按揭物業，屆時市值600萬元的物業，最多只可取得300萬元的按揭貸款，買家如轉按，需要另行籌措135萬元的差額，較舊例多60萬元。

例子說明，在新按揭指引下，以發展商高成數按揭入市的投資者，轉按難度有所增加。如在發展商按揭優惠期後未能轉按至銀行，小業主便需長時間支付較高利息。

原文刊於信報網站2017年7月11日

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