新盤即供或建期選擇的消長

 發展商推出一手樓花，一般都會有「即供」、「建築期」(建期)兩種付款安排供買家選擇。過去一段時間，建期曾成為主流，但近半年情況有所改變，樓花成交中，選用即供付款的比例明顯回升。背後原因究竟是什麼？對樓市前景又有何啟示？

發展商推出未落成的項目(樓花)，一般會提供最少兩種付款安排，第一種是物業未落成，買家已支付全額樓價，完成交易。由於通常會涉及樓花按揭，買家未入伙已開始供樓，市場習慣稱此種付款方式為「即供」。

 

相對來說，在樓花期只支付部分樓價(現時市場習慣為10%)，待物業落成才支付餘額，便是「建築期」付款。

過去幾年，推出市場的樓花項目中，多數買家選用建期；去年底便有傳媒統計，新盤成交中，買家採用建築期付款比例高達80%。但今年的情況有變，部分新盤，即供付款佔比回升。例如7月開售的啟德新盤，約七成買家選用即供，約三成買家選用建期。

新盤選用即供的買家比例上升，有眾多可能的理由。其中之一是過去幾年以建期購入樓花的買家，在今年物業臨近入伙時，卻遇上估價不足，難以借取原本預期的按揭金額以完成交易。例如簽約購入1000萬元的單位，支付了100萬元的訂金。但物業估值下跌至850萬元，即使借入九成按揭，只可借入765萬元，買家仍需另外準備135萬元支付樓價餘額。那些未能籌措額外資金的買家，可能被迫取消交易、損失訂金。

在樓市調整下，那些有置業需求的買家，即使不在意一時的樓價升跌，耳聞目睹入伙樓花估價不足的消息，也可能會擔心同類問題出現在自己身上。對他們來說，又要達成置業目標，又要避開估價不足的風險，一個合理的選擇便是選用即供期入市。有此類考量的買家愈多，樓花項目中選用即供的買家比例自然回升。

當然，「即供/建期」的付款比例，在不同新盤中各有不同。例如在7月開售的一個細價盤，大概一半推售單位折實價在300萬元以下。對此個新盤的買家來說，即使未來有估價不足的風險，需要籌措完成交易的金額也不會太大，此項目的成交中，大概約有六成買家選用建期付款。

值得留意的是，如果「即供付款較安全」成為準買家的共識，對一手市場的生態可能有一定影響。例如對換樓客來說，如要選用即供付款購入單位，便需要同時應付新舊物業兩筆按揭支出，對收入有較高需求。那些收入只可應付一個物業供款的買家，既不能選用即供付款，又擔心選用建期可能面對估價不足的風險，便可能會待心儀物業臨近交樓才入市。在市場對樓價企穩恢復信心前，中高價樓花的去貨速度可能持續放緩。

原文刊於信報網站2024年8月13日

按保放寬出租 撤辣之後是加甜？

按揭證券公司在8月2日突然宣布按揭保險計劃的新安排，在個別情況下，考慮批准以按保入市的業主將物業出租。在2月「撤辣」威力減弱之際，上述行動是否顯示當局為「加甜」試溫？

2月底港府取消所有樓市辣稅、金管局上調七成按揭適用範圍、暫停按揭壓力測試，被市場形容為「撤辣」。其後的3、4月，一、二手成交急升。但撤辣的推動力未能維持太久，樓價及成交量都出現先升後回。市場開始出現「撤辣不足、需要加甜」的聲音，呼籲政府推出刺激樓市措施。上周由金管局全資擁有的按證公司調整按保，考慮批准業主將物業出租，便被部分人士認為是「加甜」的先聲。

過去按證公司多次表明，按揭保險是為了自住買家而設。不單申請按保時需申明物業用於自住，按證公司更會每年抽樣發信予借款人，要求他們聲明物業仍然用於自住、並提供居住證明等。過去也有虛報自住的業主被控入罪的個案。但暫時而言，不宜將上周的政策調整視為官方「加甜」的第一步。

 

按證公司表明會在三個情況下考慮批准按保借款人的出租要求，即家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業，以及其他特別需要。

首兩個條件合理而且客觀。以條件1為例，業主買樓時，可能先購入小單位，到了規劃生育時才發現空間不足；但又受限於財政原因，難以換樓，甚至因為樓價較購入時下跌，難以將物業出售。容許這些業主將物業出租，可說合情合理。同樣，業主失業，可能一時財困，如果可以把自住物業出租，有助解決他們的問題。據了解，以上述理由申請將物業出租，需要提供相關證明文件，例如醫生發出的懷孕證明、公司信等。單純「打算生兒育女」並不是可接受的理由。

至於第三項「特別需要」看來有一定主觀成份，筆者想到的可能理由包括工作/子女上學地區變換等，至於執行時的彈性有多大，便有等時間觀察。

在微觀層面，那些曾經透過按保入市，而現時正好因為家庭、工作因素而有需要將物業出租的業主，不妨考慮申請豁免，將物業出租。或者轉為「雙租族」(一方面租住居所，同時有物業出租)，或者搬回老家，將物業出租以應付按揭還款。但對投資者來說，估計難以透過按保以放大按揭槓桿。

在宏觀層面來說，措施料不會對樓市有明顯刺激作用，由於申請將按保物業出租有一定條件，而且有多個限制。一般情況下，業主不可持有其他香港住宅、獲准將物業出租的業主，需在豁免期內以香港為主要居住地、業主的配偶也不會在香港購入其他住宅。與其說措施是「刺激樓市」(加甜)，不如說是類似房委會容許未完成補價，又有突發需要的居屋業主將物業加按的人性化措施。

原文刊於信報網站 2024年8月6日

永恒的誤會──按揭成數與風險

 每一次討論「負資產」，市場上主流的意見都是認為「借取高成數按揭有較高機會成為負資產」。引伸的建議是，要避開「物業成為負資產」的風險，應控制自己的按揭成數。此可說是一個永恒的誤會。

所謂風險，指可能出現的損害；風險管理，就是在可能的損害出現前的應對措施。且看以下例子，再判斷何者風險較高。

甲、乙、丙三人，月入都是10萬元，都有流動現金500萬元。

甲購置樓價960萬元物業，按揭成數五成，借款額480萬元，支付首期480萬元，置業後流動資金20萬元；乙購置樓價600萬元物業，按揭成數五成，借款額300萬元，支付首期300萬元，置業後流動資金200萬元；丙購置樓價600萬元物業，按揭成數八成，借款額480萬元，支付首期120萬元，置業後流動資金380萬元。

 

一般人應該會同意，乙的入市方案，風險會較甲低。甲和乙的按揭成數明明一樣，但乙的按揭貸款額較低，可見風險管理的關鍵按揭額/每月還款相對於收入的比率，而不是按揭成數。

更有意思的是甲與丙的比較，兩者的借款額一樣，丙的按揭成數甚至較高，但多數人應該同意，丙的入市方案較為穩健──留下較多現金應付未來需要。

至於乙與丙二人，購置物業的樓價一樣，而按揭成數不同，何者風險較高，便未必容易達成共識。乙的借款額低，每月供款支出亦低，未來按息上升所受影響亦較少，但代價是傍身的資金減少；而丙的情況正正相反，借貸額較高，但留下的現金亦較高。宏亞按揭在市場上提供正規高成數按揭多年，由貸款人的角度看，丙的借款額雖然較乙為高，但整體樓按負擔不算重，借款額僅為年收入4倍，以25年還款計，每月還款佔收入26%，處於健康水平。

當然，如果一定要爭論，上述三個方案之外，也存在第四個甚至更多的方案，例如購置價格更低的物業，例如500萬元，按揭成數六成；便可以同時保留更多資金，也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素。

比較過不同的個案後，我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說：「按揭成數高，風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況下，一旦樓價回落，物業便成為負資產。此說法無錯，但「負資產風險」主要是針對貸款人，而不是借款人的風險。對貸款人來說，貸款抵押資不抵債，一旦借款人斷供，貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說，物業成為負資產，假設其他條件(如按息)不變，日常財政其實不會有任何改變。

我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市，但上述案例提醒大家，按揭風險管理的重點，是控制借款總額相對於收入，處於一個合理水平；成數不是關鍵，在一些情況下，高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。

原文刊於信報網站2024年7月30日

負資產問題不在宗數

 近月樓市氣氛偏淡，早前有機構估計，如果樓價下調情況持續，年底的負資產數目可能升至10萬宗水平。如果單純比較樓價及負資產個案的走勢，此預測其實不算離譜。問題只是，在負資產的「量」以外，大家更宜關注此些貸款的「質」。

參考近年的負資產宗數及樓價指數，大致上呈負關聯。即樓價指數越低，負資產宗數越高。例如2023年第一季，樓價較2022年底上升5%，負資產宗數按季減少5,785宗。而2023年第三季至2024年第一季，樓價持續下跌，負資產按揭數目並由1.1萬宗，反覆升至3.2萬宗。

下周三，金管局將公佈第二季的負資產統計，由於第二季樓價較第一季末有輕微下跌，如無意外，負資產宗數料會升至4萬宗水平。如果下半年樓價再有更大幅度回落，第四季度的負資產宗數破十萬宗非無可能。

上一次(也是有統計以來唯一一次)負資產個案升穿十萬宗，要數2003年非典型肺炎衝擊樓市，負資產宗數在2003第二季升至10.57萬宗。

 

值得留意的是但當時的市場環境與現時並不一樣。當時伴隨樓價下跌的，是失業率高企。例如2003年中，失業率曾高達8.8%。在失業率偏高情況下，2002至2003年，金管局統計的負資產個案中，拖欠按揭還款逾3個月的比例，在2.11%至2.92%水平。相對而言，當年整體住宅按揭的拖欠比率在0.86%至1.22%水平。大致上來說，當年銀行界面對的不止是負資產在「量」方面的增加。在「質」方面，負資產按揭也呈現拖欠比率較高的問題。

相對而言，最近3個季度，失業率偏低，整體住宅按揭的拖欠比率界於0.07%至0.09%。第一季負資產按揭拖欠比率0.07%，對應訃3.2萬宗負資產個案，代表只有「三宗」負資產按揭出現拖欠。而且負資產按揭宗數雖然有所增加，但其拖欠比率卻低於整體住宅，界於0.02%至0.06%水平。再參考美國的數字，美國2024年第一季度調整後的按揭逾期率為3.94%。

2002至2003年，負資產增加而且其拖欠比率上升，主要原因是早年的按揭批核標準較寬鬆。一個投資者可以用一份收入，向不同的銀行，為多個住宅取得7成按揭。當樓價及租金下行，利率上升時，此些業主的收入難以支持多個物業還款，便會出現負資產按揭拖欠比率較一般樓按為高的現象。

但近年按揭監管趨向嚴格，高成數按揭更涉及雙重審批。獲批高成數按揭的業主，其供款負擔比率並不會比整體按揭為高。結果便是負資產按揭的「量」雖然會因樓價下跌而增加，但其「質」(低拖欠比率)卻一值維持。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。對借款人來說，樓按還款亦應該處於可負擔水平。簡單來說，在樓價下行時，負資產宗數上升難免上升。但在拖欠比率維持偏低的情況下，也不宜誇大負資產的負面影響。

宏亞按揭自2002年以在香港推出首個針對負資產的轉按計劃，我們一直認為，市場參與者不應過分擔心房地產價格下跌對按揭借款人償還能力的影響。支付按揭供款的永遠不是房產本身，而是借款人。顯然，所有銀行的按揭押貸款組合繼續表現出強勁的償還表現，仍然是香港銀行體系穩定的基石。

原文刊於NOW財經 2024年7月25日

非業主也可以是樓按借款人？

 一般情況下，把物業抵押予銀行借取樓按，業主便會是借款人。但少數情況下，卻會出現按揭申請時，業主非借款人的情況。究竟此類情況為何出現？又有什麼好處或壞處？

樓按是以物業作抵押的借貸。在多數情況下，同意以物業作為抵押的按揭人(Mortgagor)，以及借取款項、承擔還款責任的借款人(Borrower)的身份會完全重疊。但有部分情況，兩個身份是可以分開的。其中一種情況是業主無收入，便可能會以按揭人身份，同意把物業抵押，由另外的借款人(通常為業主的直系親屬)負上還款的責任。如果借款人拖欠還款或違約，銀行便可收回抵押物業。

以上情況與常見的「加擔保人」完全不同。常見的按揭申請加擔保人，原因是按揭借款人的收入不足以通過供款與入息比率的要求。此時便需要另外找擔保人(Guarantor)，加上其收入，以通過供款比率的要求，而擔保人在平時並沒有還款的責任。只有在借款人未能還款時，擔保人才會承擔起相關債務的還款責任。

 

另一種分拆按揭人及借款人的情況是物業業主雖然有收入，但本身有其他外債，如果連同外債計算，即使加擔保人也未能通過供款與收入比率的要求。在此種情況下，市場上有部分銀行會接受，可以單獨計算借款人，而不計算業主(即按揭人)的收入及負債。對於部分有較多債務，本身難以通過供款與收入比率計算的業主，便會以自己作按揭人、親人作借款人的方式申請按揭。

不過，要留意並不是每一家銀行都可如此處理，大部分銀行在計算供款與入息比率時，會將按揭人及借款人的債務一併計算。而即使是可以單獨計算借款人供款負擔的銀行，在處理申請時，也一樣會要求按揭人提供信貸報告。也的確曾有例子，借款人的收入足以通過供款比率的要求，但按揭人本身卻因為信貸紀錄不良，而被銀行拒批的個案。此外，樓按的申請人中，不論其身份是按揭人、借款人抑或擔保人，任何一位在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保，都會被視為多重按揭，按揭成數會較標準扣減一成。

最後也要留意，只有標準成數的按揭，即不經按揭保險情況下，借款人、按揭人可以分開。在涉及按保時，會要求業主本身即為借款人。

原文刊於信報網站2024年7月16日

現契樓按揭須知

 香港有大量居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們手持的物業，已是現契樓。現契樓除了有居住價值，在業主有需要時，也可申請樓按套現，取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭，也有不少要注意的地方。

現契樓可再按揭套現

一般人第一次申請按揭，大都是初次置業時進行，此種情況下，不管買的是一手樓或二手樓，樓契都不會在買方手上；而完成整個借款、買樓流程後，樓契都會由銀行管有；此時轉按的話，樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓，就會向銀行贖回樓契，物業便會變成現契樓。根據2021年的人口普查，香港有66.1%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們的物業，便都是現契樓。

 

現契樓的業主如果有資金需要，是可以把物業再按揭套現。一般的按揭成數限制也跟新買賣物業一樣，即3000萬元以下物業，按揭成數上限七成。當然，借款人需要符合供款與入息比率的要求。

不過，要留意，由於現契樓按揭必然涉及套現，在現行的按保條件下，只有樓價600萬元以下物業，才可申請按保套現，樓按成數上限為八成。估值600萬元以上的物業，便不可透過按揭保險套現。

資產審批方式申按揭

如果借款人沒有收入，可以考慮以資產審批的方式申請按揭，如果有其他資產支持，整體資產淨值高於樓按貸款額，現契樓最高的按揭成數是樓價六成。不過，如果申請人沒有其他資產，只有一層現契樓，並以資產審批方式申請按揭，一般銀行只會借出樓價25%至30%的樓按。

此外，如果現契樓的業主本身持有另一個未供滿的物業，在為現契樓申請樓按套現時，按揭成數上限會較上文提及的下調一成。

最後要留意，物業成為現契樓，往往是業主供款多年之後的成果。此時物業的樓齡、借款人的年紀，都可能影響到按揭年期的計算。一般銀行以75年扣減人齡/樓齡計算還款年期的情況下，如果物業的樓齡高於45年，又或借款人年紀大於45歲，便無法做足30年按揭。

 原文刊於信報網站2024年7月9日

銀行按揭取態保守 抵消撤辣作用

 2月底港府為樓市撤辣，同日金管局上調七成按揭的樓價適用範圍。3月市場成交量受政策因素刺激而暴升，但火熱的氣氛未能持續太久，成交量逐月回調。撤辣的刺激作用減退，原因之一是銀行對按揭業務趨向保守。而在市場利率回調之前，此種對按揭業務保守的策略可能維持。

撤辣之前，市場觀望氣氛濃厚，1月及2月的一手住宅成交分別只有440宗及275宗。大幅低於10年平均的1200至1300宗水平。2月28日港府撤銷樓市辣稅，3月一手成交急彈至4170宗，破2013年一手住宅銷售條例實行以來的紀錄。但其後成交量回調，4月一手成交有逾1800宗，5月成交回落至1100宗；截至23日，6月一手成交量暫錄約520宗。

成交量回落有眾多原因，3和4月高成交量，可能消化了累積一段時間的購買力，市場需要「回氣」。而另一個可能性是銀行對整體按揭申請趨向保守，樓市買家/準買家發現借取樓按難度高於預期，最終影響入市意欲，帶動成交量回軟。

 

3月和4月一手市場氣氛熾熱，一個有趣現象是新盤銷售處的準買家中，說普通話的比例明顯較撤辣之前高。此現象很好解釋，撤辣最受惠的理論上是非香港人或未取得永久居留權的新香港人，他們購買香港住宅的印花稅較過去大幅減少。當然，我們難以統計，在新盤售樓處講普通話的買家，究竟是已有永居身份的新香港人、未取得永居的專才，抑或是單純來自內地的內地居民。

不過，由去年底開始，其實本地銀行已有收緊按揭審批的跡象，最初是削減轉按客戶的優惠、之後部分銀行拒批村屋按揭、下調樓按申請人年齡+按揭年期的上限、近期多家大型銀行對內地居民的按揭申請亦明顯較有保留。部分欠缺香港入息證明、未能提供首期資金來源，又或內地入息證明難以核證的買家，都難以取得銀行按揭；加上中國內地為刺激房地產市場，在近月推出一系列減息、撒銷限售等樓市措施，亦可能令部分本來有意購買香港物業的購買力留在內地。結果是在外來購買力減退的情況下，本地樓市成交量亦回調。

至於銀行為何對按揭業務轉趨保守，原因之一可能是在近2年的加息周期中，貸款利率的升幅遠落後於利息成本。以按揭利率計，現時一般新批按揭利率約4.125厘，而在2022年中加息周期開始前，一般H按利率約1.7厘，兩年間，新造樓按按息實際升幅2.425厘。相對而言，現時一個月拆息4.6厘，加息周期前約0.2厘，升幅4.4厘，遠高於按揭貸款利率的升幅。

貸款利率升幅不及利息成本，令銀行由按揭貸款賺取的息差減少，可能是銀行現階段對按揭業務較不積極的原因。展望未來，在本地拆息、存款利率有較明顯下調前，此種保守策略可能會維持一段時間。而撤辣的刺激作用，亦因而被抵消。

原文刊於信報網站2024年6月25日