放寬壓測非減辣

 在多家銀行上調最優惠利率1/8厘後，金管局宣佈放寬按揭壓力測試。市場理解為減辣、托市。究竟放寬壓測，對後市的刺激作用有多大？

假設現行利率為2.7厘，還款期30年，放寬壓測前後對比如下：

放寬壓測前
壓測條件：「現行利率+3厘，每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按，月供20,280元，通過壓測的月入要求：48,367元，月供佔月入42%

每1萬元月入可借樓按上限：1,033,769元

放寬壓測後
壓測條件：「現行利率+2厘，每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按，月供20,280元，通過壓測的月入要求：43,220元，月供佔月入47%

每1萬元月入可借樓按上限：1,156,876元（較放寬前上升約12%）

（假設樓按申請人沒有其他按揭負擔、無其他債務）

銀行上調最優惠利率後，除了會令浮息按揭（包括P按及H按）供樓的借款人每月供款增加之外，也會令新批樓按通過壓測的月入要求上升。金管局在銀行加P後放寬壓測，被市場解讀為托市，原因在於放寬會抵銷部份加P對壓測的影響。在放寬之後，同一金額的樓按，通過壓測的收入要求下跌了約10.6%；又或者在同等收入下，可借取的樓按金額上限增加了11.9%。

 

但如果看每月還款，加P的影響仍是實實在在的上升。同等還款期、同等金額的樓按，每月還款、全期利息支出仍然在上升。現時樓市觀望氣氛濃重，涉及多個原因，包括預期利息持續上升、抗疫路線圖仍不明朗等等，都不是放寬壓測可以解決。

部份市場人士形容放寬壓測為減辣，但要留意，壓測的本質與其他主要辣招—幾種印花稅不同。壓測的客觀效果是減少每個準買家可借取的樓按上限，而幾種印花稅是增加買賣的成本，放寬壓測並沒有減少買賣的成本的效果。綜合而言，放寬壓測對本來已經有意入市的準買家，可能有一定的刺激作用。但對於本來在觀望的用家，或因為印花稅成本過高而猶豫是否入市的投資者，便欠缺推動作用。

此外，壓測放寬之後，大概令實際供款佔收入比例由原來的約42%，上升至約47%。數字已非常貼近只計算基本供款與入息比率50%的上限。就算進一步放寬，對市場的刺激作用也不大。

原文刊於經濟日報網站2022年9月28日

放寬壓測的托市效用

 多家銀行在上周輕微上調最優惠利率(P)八分一厘，為香港3年多來首次加P；上周五金管局突然放寬按揭壓力測試的要求，行動被市場解讀為托市。是否托市無從查證，值得討論的是，措施對市場會否有正面作用。

壓力測試於2010年推出，原版的要求是按揭申請人在「當前利率加2厘」的條件下，按揭還款不多於月入六成。2013年2月金管局把要求調升成「當前利率加3厘」，按揭還款不多於月入六成。至上周五，金管局再把要求調整回「當前利率加2厘」。

 

市場將放寬壓測理解為托市，主要原因是措施會令同等收入的按揭申請人在同等按息、同等還款期的情況下，可借取更高的樓按金額。以月入1萬元為例，在按息為2.8厘，還款期30年的情況下，放寬壓測之前，可借取的樓按上限為1022576元。放寬之後，在同等條件下，可借取的樓按上限上升為1143586元，增幅11.8%。在新壓測標準下，按息要升至3.8厘，月入1萬元的申請人，其可借取樓按上限才會調整回102萬元左右。

本來利率上升會令按揭申請人需要更高收入來通過壓測；放寬壓測大大抵消了加息在此方面的影響，理論上略為降低了入市門檻的要求。問題是在利率持續看升、經濟前景又因種種原因仍不明朗的情況下，放寬壓測未必有太大刺激作用。

原本推出壓測、把壓測加辣，原因之一是太多資金湧入樓市，需要把水閘升高、減少資金流入的速度。但現時因其他原因，資金湧入樓市的速度已經放緩；此時放下水閘，也不會令更多資金再流向樓市。

另一個問題是，此水閘已經沒有多少再放寬的空間。以現行按息2.8厘，還款期30年計，在計算「加2厘」的壓測後，實際上會限制借款人把每月還款上限限制在約47%：每1萬元收入，可借樓按極限為1143586元，月供約4698元。就算完全取消壓測，回到2010年前的一般要求，現行按息下每月還款不逾月入5000元，樓按上限只會增加約6%；即使完全取消壓測，刺激作用其實比「加3厘降至加2厘」更有限。

如果政府或金管局真的有意托市，下一步可能需要進一步放寬種種辣稅。

原文刊於信報網站2022年9月27日