香港需要更「豐富」的置業階梯嗎？

港府在新一份《施政報告》中，基本上沒有刺激樓市措施，但申明「政府會豐富房屋階梯，協助不同階層市民安居樂業」。香港人聽了「置業階梯」多年，視之為理所當然。其實，什麼是「置業階梯」？為什麼香港需要更豐富的置業階梯？

由官方到民間，「置業階梯」都算是常見用語，但似乎沒有一個正式的定義。日常使用時，通常是指家庭或個人逐步實現置業(購買房產)目標的過程。大致上，開埠之時，居住房屋只有租用或購置兩種情況，只有兩級，難成「階梯」。有錢的人買屋自用，窮等人家便向業主租樓，窮人有錢了，便晉身業主階層。

戰後人口急增，當年因應石硤尾火災，港府大力興建出租的公營房屋。1978年港府推出居者有其屋計劃，原意是為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供私人樓宇以外的自置居所選擇。其後私樓價格節節上升，入息超出申請居屋限制的家庭，也難以負擔在私人市場置業，結果1993年港府再推出夾心階層住屋計劃(夾屋)，為收入超出居屋限制的家庭提供居屋以上、私樓以下的置業選擇。此時「公屋/租用私樓>居屋>夾屋>自置私樓」共四層，整個置業路徑開始有了「階梯」的模樣。

 

夾屋計劃出現不久，爆發亞洲金融風暴，港府在1998年宣布停建夾屋；置業階梯大致上恢復為「公屋/租用私樓>居屋>自置私樓」三層。其後港府推出「綠置居」，目標是向出租公屋租戶及合資格「綠表」人士提供單位，定價比傳統居屋略低，算是在置業階梯又增加了一級。在《施政報告》發表後，特首也談及港府未有放棄「夾屋」計劃；似乎港府會在有需要時，進一步增加/豐富置業階梯。

表面上，售價由高至低，從私人住宅到綠置居，似乎已對應不同家庭的負擔能力。問題是，對業主來說，置業階梯愈多，會有市場碎片化、轉讓難度愈大的問題。除了無轉讓限制的私樓，各類資助房屋轉讓的限制各有不同；而各級階梯的規模不大，二手市場的活躍程度較低。以10個夾屋屋苑為例，共提供8922個單位，2024年全年只有70宗二手成交。作為比較，規模約1萬伙，樓齡較高的沙田第一城，去年有245宗二手成交。而任何出售時涉及折扣的資助房屋，在按揭上都較私樓有更大限制，對業主來說，晉身成業主，但在理財上，資助房屋的靈活性卻不如私人住宅。

由更宏觀的角度考慮：如果整體上房屋供應充足，我們是否仍需要去「豐富」置業階梯？歷史上多次增加置業階梯，背後原因其實都是供不應求──平民買不起私樓，便推出居屋；私樓樓價再升，連超出居屋入息資格的家庭都買不起私樓，便推出夾屋。假設私人住宅供應充裕，理論上樓價及租金都不會高升至脫離中等家庭負擔。又或者出租公屋供應充足，令中、高收入家庭也可選擇租用，香港是否仍需要多層的置業階梯？

原文刊於信報網站2025年9月23日 

當減息遇上租賃需求上升

 如無意外，美國聯儲局將於美國時間9月17日下調聯邦基金利率，而本地銀行將把最優惠利率下調，幅度未知；此外，同日(香港時間)新一份《施政報告》發表，雖然對樓市未必有大動作，但消息人士早已透露將增加大學非本地生學額。以上兩個新變化，預料會為樓市帶來正面刺激。

執筆時市場一面倒預期本周聯儲局將減息，現時不明朗的是減息幅度是四分一厘，抑或半厘，以及本地銀行最優惠利率的降幅是否跟足。聯儲局在2022年展開加息周期。聯邦基金利率目標範圍從疫情後的0至0.25%水平快速升至2023年7月高位5.25%至5.5%，以對抗高通脹。隨後在2024年開始逐步下調100基點，至4.25%至4.5%，以應對勞動市場疲軟和通脹放緩。同期香港的最優惠利率(以細P為準)，由2022年低位5%，升至2023年高位5.875%，升幅大幅落後於美息。其後美息由高位下調1厘，細P只下跌62.5基點，至5.25%，即最優惠利率較2022年的低位，只高出四分一厘。

 

一般估計，即使往後美息再跌，本地最優惠利率亦不太可能跌穿2022年的低位，或者說，本地最優惠利率在未來一段時間的最大下跌幅度僅為0.25%。最優惠利率下跌本身，會令所有以P按供樓的業主，以及H按的鎖息供樓業主的按揭利率下跌。雖然本地最優惠利率的跌幅有限，但由於美國較高機率進入減息周期，有利於推動港元拆息下跌，未來不排除出現拆息帶動按息下調的情況，除了利好本地樓市，亦有利於支持香港其他經濟環節。

在減息以外，港府本周將公布新一份《施政報告》。如果消息人士透露的訊息正確，大致上今年不會有太多直接刺激樓市的措施(部分原因是過去壓抑樓價的辣招早已全面撤銷)，之前業界建議的減印花稅、開啟內地居民「購房通」等建議似乎都因種種原因未獲接納。不過，增加資助大學非本地生學額的消息如屬實，預料會為樓市帶來長久的刺激。

過去幾年，住宅樓價及租金逆向而行，樓價較2021年高位下行約28%，租金指數卻在同期穩步上升近9%。租金上升，市場普遍認為與港府的輸入人才政策有關。港府過去幾年除了推出多個人才計劃，也調高資助大學的非本地生學額，各家大學收取非本地本科生的比例，由之前的20%，上調至40%；現時消息是《施政報告》中將把限制上調至50%。以8家大學一年聯招學位1.5萬人計，2023年前8大可收3000名非本地生，本學年上限是6000人，往後是7500人。以上數據尚未包括每年來港修讀碩士、博士課程的學生數目。

擴收非本地生，而大學的宿舍不會憑空增加，結果便帶來持續而穩定的租賃需求。現時A類住宅的名義租金回報率為3.6%，已經略高於新批住宅按揭3.5%的按息。租金看升，而按息看跌的大環境持續，預料將為本地樓市注入正面動力，特別在租住需求及按揭成本下降的推動下，樓市有望迎來穩定復甦。

原文刊於信報網站2025年9月16日 

「多按」物業壓垮業主財政

 報上不時會看到，某個銀主盤有「三按、四按」、甚至「七按、八按」的報道，即原業主以物業多次抵押借款，最終因無力償還，被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」，已有不少善意分析提示借款人要注意風險，報載的「七、八按」也出現，可說駭人聽聞。不過，一般來說，此處說的「八按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。

一般人買樓，向銀行申請按揭，以物業為抵押，那叫第一法定押記/按揭(first legal charge/mortgage)簡稱一按；在原有的一按之外，以同一物業抵押，再向另一貸款機構申請按揭，那叫第二法定押記/按揭(second legal charge/mortgage)簡稱二按。一、二按是同時存在且分別還款的，正規的二按需獲一按銀行同意，最常見是新盤中由發展商安排、利率高於銀行按揭的二按。而且正規的二按需要與一按一併計算供款與入息比率；換言之，雖然新盤二按利率較高，但原則上，獲銀行同意的一、二按組合，供款負擔原則上不會太重(供款上限為月入五成)。至於取用銀行一按之後，業主私下以同一物業抵押，向其他財務公司取得的二按，由於利率較高，而且沒有供款與入息比率的限制，業主較易跌入過度借貸的陷阱。

 

業主以物業作為借款抵押，一旦斷供一按，一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款，銀行取回全部本息欠款及手續費，仍有餘款才會用於抵償二按欠款。如果有第三按揭存在，第三按的貸款人在物業拍賣後取回餘款的順位更在第二按揭之後。要留意的是，業主如以一個物業抵押，借取一按及二按，在一按有正常還款，而二按出現拖欠的情況下，二按貸款人也無權直接申請強制拍賣。由於風險較高，一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。當然，在樓市上升周期，不排除個別財務公司考慮抵押品有價，願意為已有一、二按的物業，提供第三，甚至第四按揭。但此類個案較為罕見。

在新聞報道上較常見到的「八按」、「十按」個案，其實與上屬二按的概念完全不同。往往是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸，還完再借，而不是在同一時間以一個物業作抵押，取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為，一般不是為了節省利息，而是物業升值，業主視物業按揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題，尤其是多次加按，貸款人可能由銀行、一線財務變成三、四線財務公司，利率愈來愈高，到了後期業主轉按可能單純是為了償還舊債，而非套現作其他用途，一旦樓價見頂回落，按揭轉無可轉，最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。

此種「多按」物業，與新盤中，銀行一按、發展商二按的供款組合在本質上完全不同。後者的按揭成數可達樓價九成，但由於有供款與負擔比率的要求，供款處於可負擔水平，超負荷的機會不大。

相反，如果業主在早年樓價偏低時入市，在樓價上升周期時於財務公司持續加按套現，供款佔收入比例愈來愈高，遇上經濟周期逆轉，收入下跌，便可能被迫斷供。

原文刊於信報網站 2025年9月9日 

定息按揭「抵唔抵」以外的考量

 早前滙豐銀行推出新的定息按揭計劃，首3至5年，按揭利率為定息2.73厘。計劃一出，市場討論焦點自然是「抵唔抵」。其實，在「抵唔抵」以外，此類產品的出現，對後市也有一定啟示。

先說滙豐新推出定息計劃的條款：定息期3至5年，定息利率2.73厘，其後利率為P減1.75厘。現時滙豐的最優惠利率為5.25厘，P減1.75厘即3.5厘，利率與該行的P按報價、H按的鎖息上限一致。

定息按揭對借款人的好處，自然是在定息期內利率固定，不必擔心利率波動，推高每月還款。上述定息按揭的吸引之處，是定息利率，比現時的利率浮動的H按及P按利率都低。借款人如成功申請，在同等借款額及年期的情況下，每月還款會比主流H按為低。以400萬元樓按，30年還款計，現時主流H按以鎖息還款，每月還款額為17962元；如以上文的定息條件計算，定息期內每月還款16287元，較H按的還款低9.3%。

不過，選用定息按揭也有一定代價，最明顯的是，以上定息按揭計劃不設與按息掛鈎的存款(MORTGAGE LINK)戶口，即借款人有閒置的資金，也不可存入相關戶口對沖按息。

 

此外，在理論上，對借款人來說，在加息周期開始前，或加息周期的前期選用定息按揭最為有利，可以在低息期鎖定較低的按息，避免加息周期下，浮息按揭還款被推高的影響。現時值得借款人考慮的是，市場預期利率將進入下行周期，此種情況下選用定息按揭，便多多少少有與銀行對賭的意味，如果浮息按揭的利率減幅不大，則現時選用定息按揭，對借款人較為有利；相反，如浮息按揭利率大幅下跌，則浮息按揭的用戶較為受惠。

大家都沒有水晶球知道未來的利率變化，難以判斷現時選用哪一種按揭產品在3、5年內可節省更多按息支出。不過，換一個角度想，大型銀行現時推出按息吸引的定息按揭，也許由側面反映，銀行對按息走勢的判斷。

今年年初，滙豐也曾推出類似的定息計劃，定息利率是3.03厘，同樣比當時的浮息H按利率為低。但計劃推出幾個月後，主流H按的利率卻因拆息下行而急跌，一度跌至不足2厘水平。事後孔明來說，如借款人在年初選用了3.03厘的定息，便錯過了其後3至4個月H按極低息的狂歡。

定息按揭的推出，可能是大型銀行判斷，未來利率可能有較大的下行空間。不過，定息按揭在香港的普及率不高(今年每月新批按揭中，定息按揭佔比由0.1%至2.1%)；銀行以定息吸引到借款人不會太多，未來可以由此「多賺」的按息有限，大家實在不必以陰謀論看待定息計劃的推出。

原文刊於信報網站2025年9月2日