低息派對已完？

 隨着銀行體系結餘回落，港元拆息亦告上升。H按供樓的業主，利率陸續恢復至鎖息水平。為期3個多月的低息期是否已完結？對後市又有何影響？

5月初大量熱錢流入，銀行體系結餘由440億元水平一下急升至1700億元水平。銀行同業拆息亦相應被推低，一個月拆息由5月初的3.9厘水平，輾轉下跌至1厘以下，並維持至7月初，期間大量H按業主的樓按利率，由3.5厘突然回落至2厘多。而自6月底金管局多次入市承接港元沽盤後，銀行體系結餘回落至537億元水平，拆息開始回升，上周二的一個月拆息升至2.57厘，其後在2.7至2.8厘水平徘徊。意味大量近年批出，條件為H+1.3厘、鎖息3.5厘的H按，將開始轉以鎖息，即3.5厘計算每月還款。

 

總結為期不足4個月低息期，一眾以H按供樓的業主節省了利息，而市場氣氛在期內亦明顯改善，多家機構估計樓市觸底。一手成交量方面，按月平均成交量，由1至4月的不足1400宗，升至5至7月的逾1900宗。同期反映二手樓價的中原領先指數也上升約1.6%。問題是拆息回升，一般H按按息又歸至4月底之前的3.5厘水平，對復甦中的樓市又有何影響？

過去數月的低息，除了為供樓業主帶來實際的節省利息效果外，也許影響市場的氣氛，但對置業人士的入市決定，應該沒有決定性的影響──不會有太多人會預期拆息(及受其帶動的按息)長期偏低。反而是租金指數、租金回報受實際需求帶動上升，細單位租金回報率高於按息，可能一方面推動長線投資者入市買樓收租，另一方面部分租客也會「供平過租」而晉身業主階層。

值得留意的是，拆息即使在現水平再上升，甚至恢復至4月底之前的水平，也不會對供樓業主有更多的負面影響：H按的還款將轉用鎖息計算。但另一方面，按息在年內其實有望輕微回落。

9月中美國聯儲局將議息，市場主流觀點，預期今次將減息，問題只是幅度是0.25厘或0.5厘。聯邦基金利率回落，可望帶動香港的最優惠利率及拆息下調。現時本地最優惠利率距上次美國減息周期時的低位，只高0.25厘，當時美息近0，而本地細P為5厘。估計美息再次回落，最優惠利率理論上有0.25厘的潛在跌幅。在拆息方面，如果美息持續下跌，港元與美元的息差收窄，可能推動部分熱錢返回香港，輕微推低拆息。簡言之，過去數月出現的拆息下跌大派對或者難以重現，但按息仍有機會輕微向下，對樓市的刺激作用即使不算大，也不會有太負面的影響。

原文刊於信報網站2025年8月26日 

「超平息」H按計劃的博弈

 市場上不時有銀行會推出不同的按揭優惠以吸引新客戶。早前便有銀行推出市面上最低息的拆息按揭(H按)安排，利率為全港最低，但鎖息上限較高，一旦拆息回升，利息支出反而較高。

近年新批住宅按揭中，逾九成為H按，即以銀行同業拆息為計算按息的基準。市場上絕大多數的H按，利率為「一個月同業拆息加1.3厘」，另設以最優惠利率為準的封頂利率(鎖息上限)，市場上不同銀行的最優惠利率(Prime Rate, P)各有不同，主流的「大P或細P」分別為5.5厘及5.25厘。即P為5.5厘的銀行，H按鎖息為P減2厘。P為5.25厘的銀行，鎖息為P減1.75厘。即絕大多數提供H按的銀行，現時實際的鎖息都設定在3.5厘。

 

早前便有中小型銀行在主流的H按條款之外，玩出變奏。該行在提供與主流一樣的H按條件之外，供申請人另類選擇：H按利率為一個月拆息加1厘，較主流低0.3厘，但相應的代價是鎖息上限不是P減，而是P(5.5厘)。

此計劃的優缺點明顯。如果拆息持續處於低位，計劃下的按息便較主流的H按低0.3厘。不過，如果拆息回升(而最優惠利率不變)，例如一個月拆息升穿2.2厘，主流H按便會啟動鎖息機制，按揭利率會鎖定在3.5厘。而上述的變奏H按，在一個月拆息升穿2.5厘時，按息亦會升穿3.5厘，直至一個月拆息升至4.5厘，才會啟動鎖息機制。

簡單來說，如果未來一段時間，一個月拆息處於2.5厘以下，此計劃下的利息支出可能會較主流H按為低；相反，如果拆息在港元結餘回落之後「恢復正常」，此計劃下的每月供款、利息支出便會明顯高於主流，(4月底之前，銀行體系結餘在400多億元水平，其時一個月拆息近4厘)。

另外，要留意，即使借款人判斷一個月拆息會長期低於2.5厘，亦願意賭一把。申請上述計劃，會有較高的入息要求。原因在於，申請按揭要通過供款與入息比率不逾50%的要求。H按此類有多個計息標準的按揭計劃時，供款與入息比率會以較高的計息結果為準。換言之，一個H加1%，鎖息5.5厘的計劃，借款人的供款要在按息5.5厘的情況下，不逾月入一半，才可滿足要求。而主流H按由於鎖息較低，借款人只需要在按息3.5厘的情況下，供款不逾月入一半即可。

以500萬元貸款，還款期30年為例。主流H按的入息要求是44905元，而鎖息為5.5厘的計劃，月入要求卻是56779元。簡單來說，你要賭，也要有一定實力才可賭一下。

原文刊於信報網站2025年8月19日 

新購買力帶來的信貸風險

 上星期樓市有一則花邊新聞，前特首梁振英提出，香港住宅的空置率沒有因為眾多專才來港而減少，質疑眾多專才取得永久居民身份後，都沒有留下來。此說與市場的集體認知，相去甚遠。本地市場面對的挑戰，大概不是專才沒有留下來。

相信大多數香港人不會提出「為什麼引入了幾十萬專才(及他們的關聯受養人)，而住宅空置率無大變化」此問題。一般人即使是不看統計數據、不看新聞，身邊應該不乏移民他國的親友同事，大家都感受到過去幾年人口外移的規模。情況類似每月收入堪比支出，便不會問：「為什麼每月返工出糧之後，銀行戶口結餘沒有明顯增加」。

 

其次，如果身處地產相關行業，都會看到「新香港人」帶來了新的住屋需求。差餉物業估價處的租金指數近年反覆上升，市場認為這是新來港專才及各家大學非本地生學額增加帶來的需求。在買賣方面，不同地產代理的統計都看到，買家名字為普通話拼音人士的比例持續增加。例如2024年，一、二手樓買家中，牽涉拼音名字買家的成交達1.1萬宗，較前一年上升約九成。與成交情況類似，相信各家銀行、貸款機構都看到按揭申請中，新香港人的比例持續增加。

對樓市前景樂觀的一派觀點認為，香港的金融市場表現強勁、多家大學國際排名靠前；而且教育及就業市場的「內捲(過度競爭)」程度遠不及內地。眾多的賣點都對祖國同胞有吸引力，新香港人在帶動租屋需求後，將帶動置業需求上升。

相對來說，對樓市悲觀的一派卻認為，內地的出生率也在走低，中國人口規模下跌，懷疑專才是否可持續撐起香港樓市。但現實是香港的人口規模相對於全中國實在太小，只要香港維持一定的吸引力，新香港人湧入的大趨勢看來不會逆轉。

對銀行及按揭貸款機構來說，市場上出現的新購買力，卻會帶來一定的挑戰：「老香港人」在信貸資料庫有完整的信貸紀錄及評分，貸款機構在處理貸款申請時，有完整的資料作為審批的基礎。但面對新香港人的申請，他們在香港可能只有一、兩年的信貸紀錄，即使申請人過去在境外有任何拖欠還款，也無法在本地資料庫查閱。同樣地，新來港專才本地收入紀錄也較短，可能難以判斷入息是否穩定。此外，新香港人未取得永久居留權時，應該尚未失去境外戶籍，他們一旦拖欠還款、離開香港，貸款方亦難以有效追收欠債。

香港樓市因新來港專才及非本地生需求增加，租金及成交量穩步上升，顯示市場吸引力持續；然而，新香港人短期信貸紀錄及境外戶籍為貸款機構帶來挑戰。銀行及按揭機構需靈活應對新購買力帶來的機遇與風險，以確保穩健經營。

原文刊於信報網站2025年8月12日 

負資產與銀主盤

上周金管局公佈第二季銀行按揭負資產統計數字，由於近幾個月樓價回穩，負資產的數字有所回落。但值得留意的是，市場上銀主盤的存量卻輕微增加。究竟負資產與銀主盤有什麼關係，兩者一升一降又對樓市有什麼啟示？

由於歷史原因，負資產的規模多年來被市場視為樓市表現的一個重要寒暑表；加上數據由金管局定期公布，標準固定、過去數據容易覆核，無論是媒體或樓市分析員都樂於引用。但嚴格來說，負資產的數字多寡，其實並不反映樓市是否健康、銀行的按揭資產是否穩定。

 

本地市場在意負資產的「歷史原因」，是1997年亞洲金融風暴後，本地樓價大跌，市場上突然出現大量住宅資不抵債的個案，眾多業主發現自己如以市價賣樓，仍不足以付清樓債；由於過去多年香港樓價反覆上升，市民鮮有此類經驗，當時的媒體更要輪番介紹何謂負資產；加上負資產規模最大的時期，與SARS(非典型肺炎)的集體不愉快記憶連結，令港人往後對負資產聞之變色。

不過，其實在一個樓價有升有跌、而且有按揭貸款的社會，負資產其實是一個平常現象。在貸款機構角度看，負資產的數量、貸款中無抵押部分的比率當然重要，但更重要的是負資產業主的還款能力、拖欠情況是否正常。

對貸款機構來說，負資產按揭的風險在於：一旦借款人違約，把抵押物業拍賣也不足以收回本金。相對來說，非負資產(抵押品市值高於欠款)即使出現借款人斷供、銀行收回抵押品拍賣，仍可收回欠款。但要留意，如果借款人持續還款，其實以上的問題便始終是潛在風險，不會為銀行帶來實際損失。

根據金管局的數字，第二季37806宗負資產個案中，拖欠還款3個月以上的比率為0.21%。粗略換算，市場大概有79宗負資產按揭出現拖欠。相對於整個市場約60萬宗的按揭，此情況絕不嚴重。

相對於負資產個案，更值得留意的是銀主盤的數字。銀主盤即貸款機構(不限於銀行、也不一定是負資產)安排拍賣的物業。此數字較少被引用，主要原因是非官方統計、不同私人機構的統計數目有一定出入。但大致上，近年的銀主盤數字反覆上升。6月的銀主盤存量約300個。多數情況下，貸款機構會在借款人斷供/違約時才收回物業拍賣，銀主盤存量反映按揭市場(包括銀行及財務公司)上的斷供個案。

相對於二手市場每月約3000多宗的成交量，市場上幾百個銀主盤放盤，影響不算太大。但銀主盤持續增加卻代表市場存在不穩定因素，例如失業率上升、市民收入下降，導致斷供個案增加。另一方面，銀主盤上升，亦代表其增量高於吸納量，情況持續的話，多少會為二手樓價帶來更大壓力。

原文刊於信報網站2025年8月5日 

「供平過租」以外的入市考量

近幾年住宅樓價下調，但租金卻處於上升軌道；加上拆息帶動按揭利率回落，愈來愈多屋苑出現「供平過租」的現象，市場估計情況會促使更多租客轉為置業。不過，要留意的是，視乎置業目標，「供平過租」也不宜成為絕對的考慮因素。

根據差餉物業估價，A類住宅(實用面積約431方呎以下)單位的租金回報率為3.7%。以樓價400萬元住宅計，3.7%的回報率即年租金14.8萬元或月租12333元。同樣是400萬元的單位，如借入七成按揭，即280萬元，還款期30年，年利率2.5%，每月供款為11063元，即「供平過租」。考慮到租金仍有上調壓力，而且在低息環境下，首月按揭還款中，已經有47%是償還本金，供樓明顯有一定吸引力。

當然，近月樓市普遍出現「供平過租」，除了租金上升外，另一個原因是按息回落。部分較穩健的準買家，可能會考慮到一旦按息回升，便會帶動按揭還款增加。不過，考慮到今年美元利率仍有下調空間，市場普遍估計港元最優惠利率可望回落四分一厘，一般拆息按揭的封頂利率可降至3.25%，在同樣是280萬元本金、還款期30年的情況下，每月按揭還款會是12185元，仍輕微低於上文提及的每月租金支出。

 

對用家來說，如果要在同一屋苑，同類單位之間，作出租或購買的決定；單位的供款及市值租金無疑是一個簡單直接的參考標準。但必須留意，「供平過租」並不是唯一的標準，視乎持有物業目標的不同，此一標準的參考作用亦會有所變化。

樓市一如股市，一些升值潛力或保值能力被廣泛看好的物業，會出現租金回報率較低的情況。投資者如看好某類型物業升值潛力，往往不介意租金回報率較低。過去多年，大型單位的升幅一直高於中小型單位，而此類物業的租金回報率一般亦較低。

根據差餉物業估價署樓價指數，樓價最近的高峰期為2021年9月，比較一下當時大、小單位的租金回報率及樓價指數：

A類單位的租金回報率為2.4%，樓價指數為426.5；E類單位(實用面積1722方呎或以上)的租金回報率為2%，樓價指數為315.5。至2025年5月，A類單位的租金回報率為3.7%，樓價指數為306.7，較高峰期下跌28%；E類單位的租金回報率為2.4%，樓價指數為255.4，較高峰期下跌19%。

大單位的租金回報率長年落後於小單位，但在跌市時的抗跌力較強。以過去的經驗而言，部分優質物業租金回報率偏低，原因正正在於準買家看好其升值潛力，願意支付較高溢價。如果置業人士追求的是物業可維持較穩定的資產價格，則「供平過租」便未必是最好的入市考慮因素。

原文刊於信報網站2025年7月29日