按揭估價對樓市的制約作用

年前筆者和友人閒談，朋友住在九龍一個樓齡約10年的連天台單位，實用面積1700平方呎，他考慮將單位以放盤價約8,000萬元放售，但一直乏人問津。

友人的開價邏輯是這樣的：大廈成交不多，對上一宗要上溯至2013年，正好是朋友單位同一坐向的中層標準單位，當時成交價約3,900萬元，他「參 考」一手住宅連天台特色單位與標準單位的差價幾近一倍，便定下8,000萬元的開價。雖然放盤後幾乎無人還價，但友人眼中，明明近2年樓價上升達2成，明 明新盤連天台特色單位較中層單位持續開價高出近倍，自然認為物業奇貨可居，靜待懂得欣賞單位特色的「有識之士」還價。

筆者好奇朋友是否可在合理時間內售出單位，便了解一下行情：雖然近2年樓價上升，但屋苑已有近2年未有成交(部分原因是罕有放盤)，對上一宗成交就 是2年前 那個1,700呎單位以近3,900萬成交。再看看銀行估價，發現友人單位最高估值是4,875萬元，與朋友心水價的距離高達八成；再看看低一層不連天台 的單位，估價是4,770萬元。換言之，朋友心目中，單位多了一個天台，價值起碼應較標準單位上調幾成，但在銀行估價中，多了一個天台，單位只「增值」 2.2%(嚴格而言，天台帶來的附加價值是1.2%，因為同一大廈每層估價差幅已有約1%)。
由單位的估值，可以看到估價機制對樓市有一定制約作用(Restraining Effect)：並不是有人願買，有人願賣，就是市價。即使朋友找到有識之士，願意以8,000萬元購入單位，由於估價不足，銀行很可能只會按估值及現時 的按揭指引批出按揭—估值4,875萬元單位，自用買家按揭成數上限5成，即只可借2,437.5萬元，買家首期開支達5,562.5萬元。估價機制的存 在，的確制約了樓市，減少出現大量非理性交易出現的機會。

值得思考的是：此種制約似乎只在二手樓市有效。朋友認為單位多了一個天台，價值起碼要上升一倍 —其主觀意願與推售特色單位的發展商如出一轍；分別是，發展商以超高溢價推出特色單位，一般不會有估價不足的問題，但在二手市場，發展商的成功經驗往往卻難以複製。

估價機制的制約作用在一、二手市場表現完全不同，有眾多原因。尤其是過去數年，本地一手市場出現一批內地買家，他們對本地樓價的資訊掌握未必充分、 不習慣在成交前先行為物業估價、甚至不需按揭融資，都削弱了按揭估價機制對一手樓開價的制約作用。此群未必完全了解本地樓市的買家，造就發展商點石成金， 輕易將單幢樓包裝為精品豪宅，將頂層連天台或低層連平台單位包裝為超高溢價的特色戶。

值得市場參與者留意的有兩點：隨港府推出針對非本地買家的辣招，外來買家佔一手市場的比重似見下跌，未來發展商以特色單位創造溢價，再由特色單位帶 動整個樓盤價格的空間會較前減少；其次是在一手市場以較高溢價購入特色單位的買家(不管其是本地或外來人士)，將單位轉售時，始終會受制於估價機制，不宜 認定有關單位的溢價在二手市場亦可維持。

原文刊於dbc數碼電台 2015年7月8日