準買家減息下置業部署

美國聯儲局在本周議息，如無意外，聯邦基金利率將再下調。香港的最優惠利率、與之相關的按揭利率料會跟隨調整。減息理論上利好樓市，但本地最優惠利率將減無可減。有置業需要的買家，面對如此利率環境，應該如何部署？

根據最新市場預期和聯儲局官員表態，10月28日至29日的聯儲局議息會議，下調聯邦基金利率機會極高，主要原因是當地勞動市場疲弱和通脹壓力緩和。市場主流預期的美息下調幅度為25個基點(四分一厘)。在香港利率方面，理論上在聯繫滙率制度下，港元利率會跟隨美元。但由於現時大型銀行的儲蓄利率已屆0.125厘的低位，在儲蓄戶口不太可能為負，而且銀行要維持息差收入的情況下，估計本地最優惠利率跟隨美息下調的最大幅度為0.125厘，即「大P」降至5.25厘、「細P」降至5厘，一般P按利率及H按的鎖息上限，亦將由3.375厘降至3.25厘。

 

最優惠利率或將「見底」，對樓市影響是好是壞，有如經典的「半杯水」比喻。悲觀者會看到按息下調幅度有限、而且減無可減，他們會認為利率因素樓市刺激有限；樂觀者卻會看到本月降息之後，美國仍有持續減息的需要，中短期香港的低息環境會持續，最優惠利率可能沒有下調空間，但拆息卻有一定下調壓力，對樓市有支持作用。

雖然預期減息幅度不大，但對仍有按揭負擔的業主來說，減息仍是好消息。以25年還款期、現時利率3.375厘計，如減息0.125厘，每100萬元樓按，每月供款會由4939.5元輕微減少至4873.2元。

本地最優惠利率難有再下調的空間，但美息下調，或有助拉動香港銀行同業拆息回落。程度未必會返回2008年至2017年，一個月拆息長期低於1厘的極端低利率環境，但不排除偶爾出現今年5至8月，資金流入推低拆息，令H按業主個別月份按息意外下調的情況。

回到準買家如何部署的問題。今年樓市，全年首三季一手成交量已達1.5萬宗，一手成交量有望連續3年上升，而且全年有望突破2021年樓市高峰約1.7萬宗的紀錄。樓價方面，全年計料可終結2021年以來的跌浪。如果樓市止跌；加上按息回落，而且預期美國減息期會持續一段時間，在宏觀角度，對有置業需要的買家來說，現時似乎是不錯的入市時機。

不過，在宏觀因素之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.9%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。另一方面，過去被視為收入穩定的職業，例如銀行業，亦可能因合併、AI的普及，令職位及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2025年10月28日 

撻訂多代表樓市不穩？詳解不同撻訂原因

 近月住宅市場出現成交價、成交量回升的趨勢，不少分析認為樓價或已見底。但在成交量上升的同時，今年的新盤撻訂數字亦大幅增加，究竟應該如何解讀？

根據土地註冊處資料，今年首三季住宅成交註冊量為45647宗，較去年同期上升20%，今年首三季註冊量相當於去年全年的85%，預料全年住宅成交註冊可回升至5.5萬至6萬宗水平，創2021年以來新高。成交價方面，參考中原指數，已較去年底微升，如無重大意外，估計樓價在今年企穩。

 

不過，在成交量及成交價之外，新盤的撻訂數字也於同期上升。據統計，2023年新盤約有350宗撻訂，2024年有530宗，2025年首三季已有540宗。每宗新盤撻訂個案，如果買家是簽署臨時買賣合約後未有在指定時間(5個工作天內)簽署正式合約，會損失成交價5%的訂金(俗稱「撻細訂」)。如果是已經簽署正式買賣合約，最終未有完成交易，買家一般會損失相當於成交價10%的訂金(俗稱「撻大訂」)。

不少人認為撻訂數目上升，是一個利淡樓市的訊號，原因在於買家「寧可損失訂金，也不完成交易」，一定是看淡後市了。在討論之前，我們宜先了解一般情況下，為何會出現撻訂個案。

「撻細訂」的出現，是買家簽署臨約後，未有在5天內簽署正約，立即損失5%的訂金。一般來說，罕有買家在簽署臨約後，短短幾天之內忽然對後市轉趨悲觀而決定撻訂。此類撻訂的出現，主要原因，反而是準買家自己的財務情況判斷出錯、對按揭批核的了解不多，滿以為自己可輕易獲得銀行或財務機構提供按揭貸款，簽約後才發現自己無法取得按揭貸款以完成交易，惟有撻訂離場。過去經驗，此類粗心大意的買家，可能佔一手成交的1%至2%。如果比率未見大升，不宜視為樓市負面訊號。

至於「撻大訂」出現，代表買家簽署臨約後，再簽署正式合約。買家合共已支付樓價10%的訂金，卻未能完成交易。多數情況是新盤臨近入伙，選用建築期付款的買家申請按揭時，發現銀行普遍估價不足。買家即使本身有足夠償還能力，但因未能取得足夠貸款完成交易，被逼撻訂。

要留意的是，「撻大訂」數字增加，雖然反映樓價下跌，卻是一個滯後指標，未必可以反映當下的市場趨勢──買家可能在2、3年前購入預售樓花，臨近物業入伙，需要完成交易時，出現估價不足，未能取得所需按揭貸款，惟有撻訂離場。簡單來說，最近一手撻訂個案增加，反映的是「過去一段時間樓價下跌」的事實，但撻訂數字卻不足以協助大家判斷樓市是否已經轉勢。

一般人一看到撻訂數字上升，立即聯想到樓市不穩，其實不同情況的撻訂，背後的成因、反映的問題都不同，不可一概而論。

原文刊於信報網站2025年10月21日 

減息是否足以推動存款流向樓市？

 隨按息回落、租金上升，樓價有回穩跡象，多個機構估計2025年全年樓價有望微升，結束2021年以來的樓市跌浪。目前市場主流意見認為，即使樓價回升，幅度有限且速度緩慢。原因除了眾所周知的一手存貨因素外，從存款數字亦可看出端倪。

根據中原城市領先指數，自9月至10月初，樓價指數已連續4周高於去年底水平；加上本港最優惠利率有望於本月底隨美國聯儲局議息下調，且租金持續面臨上升壓力，市場普遍預計持續4年的樓價跌浪將於今年終止。

 

雖然市場普遍認為樓價或已見底，但對樓價回升幅度預期較為保守，例如估計2026年樓價升幅約5%。其中一個原因是一手存貨。根據地產代理統計，截至9月底，一手貨尾(已推出市場但尚未出售的單位，包括樓花及現樓)約2萬個。政府數據顯示，截至6月底，已落成但未售出的單位約2.7萬個，建築中尚未預售的單位約6.4萬個。相較去年約1.56萬宗的一手成交量，即使樓市好轉、成交增加，一手存貨仍需時消化。在供應充裕的情況下，樓價難以大幅上升。

另一值得留意的因素是存款數字。好消息是香港的存款規模持續增加，截至2025年8月，總存款達18.89萬億元，按年上升10%，較2021年中樓市高峰期上升24%。相比2024年全年物業成交註冊金額僅5341億元，只要少量存款流入樓市，已足以推動樓價上升。在租金上升及定存利率回落的情況下，資金從銀行存款轉向樓市的動力確有增強。

不過，銀行客戶將資金存放於儲蓄或定期賬戶，而非進行其他投資，自有其原因，例如不願承擔風險等因素亦需考慮。另一方面，現時普遍認為租金回報率高於定期存款，但比較對象為小單位的名義租金回報率(約3.7%，未扣除差餉、物業稅、維修等成本)與港元定期存款利率(3個月約2.4%)；然而，隨着港元定存利率下跌，客戶更可能傾向轉存外幣，例如現時美元3個月定存利率亦達3.7%。

根據金管局數據，港元存款利率於2003年底達到高位後回落。截至2025年8月，持牌銀行的港元定期存款約3.77萬億元，較2023年底下跌13%，而同期外幣存款規模達6.6萬億元，上升32%，反映資金流向外幣定存的趨勢。未來港元定存利率或會繼續下跌，租金回報可能上升，但能驅動多少存款流入樓市，仍需觀察。

原文刊於信報網站2025年10月14日 

「十大屋苑」的樓齡與按揭

 每個星期，地產代理、傳媒都會總結周末的一手及二手成交。當中二手數據，市場習慣引用的是地產代理提供的「十大屋苑」成交。「十大」的名單多年不變，是否仍能充分代表二手樓市？

在一手住宅市場，發展商銷售新盤，成交紀錄都要上載至一手住宅物業銷售監管局網站，資料清楚明確。而在二手市場，由於買賣雙方簽署臨時買賣合約不會即時向官方登記，傳媒需以數據反映最新二手成交時，便會以地產代理的統計為準。

現時香港兩大主要地產代理集團對十大屋苑的定義一致，名單包括太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邸、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園。客觀上，地產代理以上述屋苑的成交作為二手市場的晴雨表甚為合理，因為這些屋苑地理上分布於港島、九龍及新界，規模龐大，成交活躍，能反映整體二手市場情況。

 

十大屋苑的名單已多年未變，「十大」之中，最年輕的映灣園，樓齡約14至24年。雖然十大屋苑的成交情況整體上能反映市場趨勢，但未必能充分代表新晉二手屋苑的市況。但由於近年市場較少有單位數目近萬個的新屋苑，單從每周成交量考慮，新晉屋苑難以保證每周均有成交，估計「十大屋苑」這個被視為市場晴雨表的指標，在短期內難以改變。

不過，市場指標是一回事，從買家角度考慮，可能更需關注購買相關屋苑單位的潛在問題：個別屋苑開始進入高齡階段，新買家能獲得的銀行按揭年期逐漸縮短，未來可能影響屋苑單位的流動性。

現時多家銀行以「75減樓齡」計算按揭還款年期，個別銀行對大型屋苑單位的按揭年期計算標準為「80減樓齡」。例如一個樓齡51年的大型屋苑單位，銀行可提供的按揭年期上限為29年，未來隨着樓齡增加，新批按揭合約的年期將進一步縮短。

除非銀行未來調整按揭年期的計算標準，否則十大屋苑的未來買家將陸續面臨可獲按揭年期縮短的問題。在按揭金額及利率不變的情況下，按揭年期縮短將導致每月還款額增加，申請按揭所需的收入也會提高。

最近幾年，新批按揭合約的平均還款期約27年，已非常貼近金管局按揭指引的30年上限，反映買家整體偏向或需要較長的按揭還款期。市場上的大型屋苑陸續邁向高齡，準買家考慮購入樓齡超過50年的屋苑，除了需考慮可獲按揭年期較短的問題，還需關注未來轉讓物業時，因按揭年期進一步縮短，市場承接力下降，轉讓難度增加的問題。

原文刊於信報網站2025年10月7日

樓市見底？是否入市時機？

 近月樓市成交暢旺，住宅樓價指數亦有止跌跡象；加上市場預期樓按利率仍有輕微下調空間、租金仍在走高，住宅樓價似乎已見底。對小市民來說，現時又是否入市好時機？

近期多個訊號顯示樓市有見底跡象：一手市場連續8個月錄得逾千宗成交、至9月最後一個周末，今年一手市場已錄得約1.51萬宗成交，相當於去年全年成交量的95%。如無意外，全年一手成交有望突破樓市高峰期2021年1.72萬宗的紀錄。成交價方面，差餉物業估價署最新公布的8月樓價指數，持續3個月上升，現時僅較去年底指數低0.2%。上星期的中原城市領先指數(反映9月中的二手樓價)，更較去年底指數微升。

 

展望未來，雖然港元最優惠利率及由此帶動的樓按利率沒有太大下調空間，但美國進入減息周期，估計未來一段時間，本地樓按利率也沒有大升的風險。反而住宅租金在非本地學生增加的情況下，仍有上升壓力。如果外圍未有更多壞消息，相信樓價再下調的空間極為有限。問題是：現時部署置業，要考慮的應該不止是大市是否見底。

住宅樓市見底的訊號強烈，由價格角度考慮，現時入市，未來資產價格大幅貶值的風險不大。股市近一年反覆上升，也反映資金重新流入港元資產。由樓按負擔角度考慮，由於按息在年內可望再輕微回落，而美息似乎剛進入下跌周期，現時借入正規銀行樓按入市，也不必憂慮利率在短期內急升，影響家庭財務。從宏觀的角度看，現時似乎是不錯的購置住宅物業時機。

不過，購買住宅此類重大投資，從來不應只考慮宏觀環境，個人的微觀因素，有時甚至是更重要的考慮因素。

近10年的科技發展，漸漸對就業市場帶來不可逆轉的影響，預期人工智能將持續衝擊就業市場，一些工種的工作崗位可能大量被AI取代。另一方面，過去港府手頭寬鬆時，公務員(與政府薪級點掛鈎的公營機構)，年年按薪級點上升而加薪。在持續幾年財赤後，公務員事務局已表示，公務員未來要面對更嚴謹的評核機制，工作表現未合要求不會取得增薪點。過去被視為收入穩定、優良貸款客戶的銀行職員、教師等，都因種種原因，令鐵飯碗的穩定性下跌。

在宏觀角度，新技術興起，會取代一些舊有職業，但預期也會帶來新的就業機會，未必會影響整體樓市表現。但在微觀層次，準置業人士入市前，除了考慮大市趨勢，也應評估自己中長線的收入水平、負擔能力，才好作出入市決定。

原文刊於信報網站2025年9月30日