MAGA對香港樓市的漣漪效應

 美國新政府與當地高校對留學生的爭議持續；同時，香港的高校在全球排名中穩步上升。留學美國的不明朗因素增加，客觀上使「留學香港」的政策目標更容易達成。短期內，非本地學生激增帶來的宿舍供應不足，亦將推高住宅租金，為本地樓市提供支撐。

美國長期以來是全球留學生的首選目的地，吸引來自中國和印度等地的大量學生；然而，近年美國的政策環境對留學生日趨嚴苛，部分專業(如STEM領域)因國家安全考量受到更多限制。美國政府與哈佛大學就留學生政策問題對簿公堂，目前在哈佛的海外學生能否完成學業，以及新學年留學生能否順利入學，仍是未知數。

 

與美國形成對比的是，香港的高等教育近年來表現亮眼。根據最新的QS大學排名，香港大學全球位列第11，排名高於北京大學、清華大學。中大、科大、理大、城大亦在全球百名之內，這為香港政府的「留學香港」政策提供了堅實基礎。2023年《施政報告》已將政府資助院校的非本地學生限額從20%提升至40%，並於2024/25學年起生效，多間大學的非本地學生人數均顯著增長。

短期內，香港高校非本地學生激增已對本地社會產生顯著影響。隨着非本地學生比例提升，大學宿舍供應嚴重不足。多間大學的宿舍申請競爭激烈，部分學生被迫尋找校外租樓。這一趨勢直接推高住宅租金，尤其是在大學周邊地區如沙田、九龍塘及西營盤。

香港的樓市近年受高息環境及經濟不確定性影響，樓價增長放緩。租金指數卻與樓價走勢相反，4月官方的住宅租金指數按年上升3.6%。相較於「樓價高峰期」的2021年初，累升10.1%。

「留學香港」品牌，內有本地大學的排名作基礎，外有美國收緊留學生政策加持，估計未來幾年本地大學的非本地生學額將持續上升。在大學宿位供不應求的情況下，住宅租金(尤其是鄰近各大學的小單位)仍有上升壓力。租金上升碰上市場利率下調，樓價是否可以就此轉勢尚不好說，但對後市似乎已不必看得過淡。

原文刊於信報網站2025年6月24日 

拆息波動與風險管理

 

港滙貼近弱方保證，令市場憂慮港美息差擴大之下，引發套息交易，如本地銀行結餘下跌，港元拆息或由低位回升。如果拆息回升，又會對市場帶來多少影響？按揭借款人又可以如何應對？

拆息由5月初起回落，H按利率隨之下跌，一般新造H按利率由5月初的3.5厘，已下跌至6月中的約1.9厘。絕大多數H按的利率每月結算一次，由於拆息在低位徘徊的情況已持續一個月，大致上每一位H按借款人應該已享受到H按回落帶來每月還款下跌的好處。問題在於，港元拆息下跌的同時，對應的美元SOFR未有下跌，港元美元息差擴闊，隔夜息差達4厘，市場料會觸發套息交易，若有更多投資者轉持美元賺息，可能令本地銀行體系結餘下跌，推動拆息回升。

 

對銀行來說，拆息一旦回升，可能帶動定期存款利率上升，令整體利息成本上升，屆時銀行對爭取樓按以至其他貸款業務的興趣可能下跌。不過，對現有H按的借款人來說，影響卻不會太大。

拆息一旦回升，H按的每月還款將回升，但由於絕大部分H按設有鎖息上限，即使較惡劣的情況出現，只要最優惠利率不變，H按借款人面對的情況亦不過是恢復到5月之前的利率，約3.5厘，影響不會太大。如果拆息回升的幅度不大，例如一個月拆息處於2.2厘水平以下，以近年新批H按利率為H加1.3厘計，H按借款人的每月供款仍會處於3.5厘以下，仍低於原有的鎖息上限，每月還款仍低於5月前的水平。

當然，不論是以拆息為錨的H按，抑或是以最優惠利率(Prime Rate)為錨的P按，都是浮息按揭，利率都會有一定波動，只是波動的程度有所不同。如果置業人士希望減少利率波動對未來還款的影響，原則上可考慮定息按揭，但現時有提供定息按揭的銀行，3年期定息鎖定在3.18厘，按息比H按當前利率約1.9厘為高，除非置業人士極度憂慮按息急升，否則欠缺實質理由選用定息按揭。

在定息按揭以外，在現時H按利率低於鎖息上限的情況下，借款人如憂慮未來按息回升，或可考慮與銀行商討使用「定額還款」的安排。市場上有個別銀行可為H按提供定額還款，每月還款額度會按鎖息，例如3.5厘計算，而當拆息下跌，令按息低於3.5厘時，雖然每月還款額不變，但償還本金金額增加、尚餘還款期縮短；相反，當利率上升時，每月還款額不變，償還本金金額減少、尚餘還款期延長。在當前拆息偏低的情況下，定額還款的安排一方面可鎖定還款上限，另一方面可加速本金償還的速度，減少未來的利率回升時的利息支出。

不過，要留意，並非每一家提供H按的銀行都有類似的安排，而除非客戶特別要求，否則一般新批H按，都會以傳統的「固定年期還款」方式計算每月還款。

原文刊於信報網站2025年6月17日 

拆息偏低僅曇花一現？

5月初開始，港元拆息回落，以H按還款的業主，接獲銀行有關下月還款通知，將看到每月還款隨按息減少。大家在高興之餘，可能已在尋思，究竟拆息回落，只是曇花一現的現象，抑或真的是趨勢改變，低息期持續？

眾所周知，5月開始港元拆息走低，源於資金流入，金管局承接美元沽盤，令銀行體系結餘由400多億元，升至1700億元水平。銀行體系資金充裕，令拆息走低。而5月至今，銀行體系結餘一直維持在1700億元以上，拆息亦維持偏低。

 

問題是，香港對資金流動沒有特別限制，資金可以一下子流入，也可一下子流走。我們可以由正、反方向，評估資金留駐的理由，一方面如果美國的不穩定因素持續，國際資金可能持續流入亞洲；另一方面，港美息差擴闊，隨時可觸發較大規模的套息活動，現時泊駐香港的資金也可隨時流走。簡單來說，我們無從斷定，資金流駐香港的時間會持續多久。不過，由本地銀行的動向，多少可以觀察，他們對資金流向的判斷。

4月底之前，多數新造H按以鎖息供樓，近2年取用H按的條件，鎖息利率一般為大P減2厘，即3.5%，多數時間比一個月拆息更低，反映按揭業務盈利空間有限。近日拆息按息回落之後，近年新批H按條件如為H加1.3%，按息已下調至1.9厘水平，較4月之前大降1.6厘。但對銀行來說，如果視一個月拆息為資金成本，可賺取的息差反而有所回升。

在5月拆息下跌以來，有多家銀行輕微增加了新批按揭的現金回贈，個別中小行的樓按現金回贈已回升至貸款額1%。這是銀行對按揭業務趨向積極的訊號，反映在利息成本(包括拆息及定期存款)回落的情況下，銀行由按揭業務賺取的息差回升，多了提供優惠的空間。

在回贈之外，另一個值得參考的訊號是銀行會否下調H按的封頂利率。如果我們回顧銀行H按的封頂利率走勢，會發現近年銀行逐步上調封頂利率。在2018年之前，一般H按封頂位為大P減3.1厘。之後隨拆息上升，銀行逐步調整H按鎖息上限，大致由2023年中起，一般H按鎖息上限上調至大P減2厘。理論上，如果拆息在現水平徘徊，銀行對按揭業務興趣進一步上升，或會有銀行將H按的鎖息調整。

視乎拆息走向、鎖息上限的調整幅度，銀行即使調整H按的封頂位，也不一定對借款人帶來實質的好處(拆息下跌，實際供款利率已經低於現行鎖息位)，但如果真有銀行調整H按封頂位，而且被同業廣泛跟隨，將會是拆息持續走低的一個訊號。當然，拆息低、銀行按揭優惠增加是一回事，借款人是否可長期承擔按揭還款又是另一回事。即使市場有眾多利好消息，準買家入市前，仍應量力而為。

原文刊於信報網站2025年6月10日 

「先住後付」隱藏風險

 近日一手市場因為按息下跌，成交轉趨暢旺，但同時也出現多宗涉及「先住後付」的撻訂個案。此類付款安排的共通點是涉及延後成交，當遇上市場價格大幅調整，買家都可能主動或被動地取消交易。

所謂「先住後付」，即一手新盤的買家，與賣方簽訂買賣合約，支付部分樓價後，未正式簽署樓契，即獲入住單位的權利。部分新盤提供的「先住」時期可長達數年，買家可先佔用單位，並在指定日期之後，才按合約列明的條款，支付樓價餘額，正式完成交易。\

 

持平而言，此類安排其實有效回應部分買家的需求。對換樓客來說，如果他們的原有居所尚有按揭貸款，在購買新物業、申請新居按揭時，銀行會同時計算新和舊居的按揭還款，兩筆還款的總額不逾規定(現時為收入的50%)，銀行才會批出按揭。對換樓客來說，此要求增添新居按揭的難度。而「先住後付」的安排，在一定程度上為此類問題提供了解決方案──買家為新居支付少部分樓價、物業成為現樓後，便可遷往新居，待賣出舊樓後，才為新居申請按揭，避免銀行同時計算新和舊居按揭還款的問題。

不過，凡事有利必有弊，此類安排也隱藏風險。類似於建築期成交，「先住後付」的安排下，買家簽署買賣合約的時間與最終交易日期相距一段日子。如果樓價調整，買家為新居申請按揭時，可能會遇上估價不足的問題。例如3年前簽約購買，價格1000萬元的單位，現時估值可能只有800萬元。如果買家真的是樓換樓的買家，連舊居的市值也一併下跌，可套現的金額較數年前的估計大減，反而令樓換樓的計劃難以推行。

「先住後付」的另一層問題，是如何解讀「先住」時期的價值。此部分的變數甚多，個別新盤的先住安排，要求買家支付佔用費(租金)、部分是有佔用費，但可在成交時退還、個別新盤則沒有佔用費的安排。原則上，買家未完成交易而先入住單位，銀行可能會視之為一種變相的優惠，可能在估價之後，再扣減相關優惠價值，再計算按揭成數。例如上文提及現時估值800萬元的物業，如有2年的先住期，銀行便可能按市值再扣減此2年的市值租金，再計算按揭成數，令買家可獲的按揭金額進一步減少。如果買家未能籌措資金完成交易，便可能被迫取消交易。

需要留意的是，不論因為任何原因取消交易，原則上發展商都可以向買家追收損失，包括重售單位時，如賣價較原有合約價下跌，發展商可能向買家追收差價。

原文刊於信報網站2025年6月3日