特朗普「50年按揭」構想：助置業還是推高樓價？

 早前美國總統特朗普在社交媒體發布一張圖片，標註為「50年期按揭」。此動作解讀為他意圖延長當地的按揭還款期，以協助美國人置業。究竟在樓價愈來愈高的情況下，拖長按揭還款期是否一個好主意？

早前特朗普在他旗下的Truth Social發布題為「Great American Presidents」的圖片，把自己和富蘭克林．羅斯福(1933至1945年任美國總統)的相片並列。在羅斯福總統相片上標註「30-Year Mortgage」。而在特朗普自己的相片上標註「50-Year Mortgage」。

參考歷史，於1934年之前，美國的一般按揭貸款年期為3至5年(可續約)，按揭成數一般為50%。總統羅斯福面對大蕭條，推出的「新政」，包括引入30年期定息按揭，按揭成數亦上升至80%。連同其他一系列措施，羅斯福帶領美國走出大蕭條，被認為是美國史上最偉大的總統之一。而「30年樓按」的限制，大致維持至今。近年美國樓價持續上升(2025年中的樓價中位數較疫情前高25%)、首次置業者的平均年齡由上世紀八十年代的不足30歲升至現時的40歲。

 

特朗普試圖推出50年按揭，一般認為是要回應年輕中產置業難的問題。以現時美國樓價中位數約41萬美元計，八成按揭，貸款額約33萬美元，以定息6厘計，30年期每月還款約1979美元，如年期延至50年，每月還款可減至1737美元。理論上有助更多美國家庭置業。

在特朗普拋出50年按揭的主意後，暫時未見美國政府具體的行動、也未見落實構思的時間表。不過，如果美國真的把一般按揭還款期上限延至50年，反而可能有推高樓價，令當地人更難置業的反效果。

在個人層面，在利率、本金不變的情況下，如果每月只可拿出一定金額償還按揭，延長樓按還款年期令可負擔的樓按額度上升。簡單來說，本來負擔不起的樓價，變成可以負擔。但在宏觀角度，樓價上升是因為供不應求，在供應未有效增加的情況下延長按揭年期，等於增加市場的有效需求，正常結果只會進一步推高樓價，最終抵消了延長按揭年期、減低每月還款的效果。

此外，按揭年期對每月還款的基本影響，是在利率及本金都不變的情況下，年期愈長則每期還款額愈少，但全期支付的利息總額愈高(以本金33萬美元、定息6%計，30年按揭全期利息38.2萬美元，50年按揭全期利息約為71.2萬美元)。而且還款期愈長，還款初期償還的本金金額愈低。以33萬美元樓按，定息6%計，還款期30年，首年償還了4052美元本金；如還款期50年，首年只會償還1075美元本金。

美國最終會否推出50年還款期的按揭，與多數香港人沒有太大關係，但在個人層面，本地置業者在選擇還款年期時，亦宜仔細計算還款期對全期利息支出及每月還款之中，本和息比例的影響。

原文刊於信報網站2025年11月18日 

解讀負資產

 金管局數據反映第三季負資產個案回落。一般人視「負資產增加」為壞消息；相反「負資產減少」為好消息。其實，當大家明白「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

上季負資產數目，錄得31449宗，按季減少17%，主要原因應該與第三季樓價回升有關。對於當事業主來說，「脫離負資產」自然是好事，萬一有需要出售物業，也不必「抬錢贖樓」，靈活度增加。但說到底，數字回落是季內樓價上升的結果。如果本季樓價持續上升，負資產數量會再減少；相反，如果樓價又再調整，負資產數目便可能回升。

 

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是烏托邦？

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案持續為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價處於上升軌道時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，也一樣不會出現負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌，甚至為銀行帶來壞賬。此等擔心不是完全沒有道理，但以香港銀行體系約60萬宗住宅按揭的規模而言，有幾個百分點的負資產個案，應該被視為正常現象。

過去兩年，當局雖然持續放寬按揭成數、撤銷多種印花稅，但整體上銀行批核按揭仍然審慎，一般按揭的拖欠比率維持在0.13%水平；而負資產按揭的拖欠比率雖然略高(0.24%)，但換算下來，其實也只是有75宗的負資產個案出現拖欠現象，相對於3.1萬宗的負資產個案、約60萬宗的住宅按揭，絕對是小數目。對銀行來說，負資產按揭的「量」雖然會因樓價升升跌跌而有所增減，但其「質」(低拖欠比率)卻一直維持偏低。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。

 原文刊於信報網站2025年11月4日

準買家減息下置業部署

美國聯儲局在本周議息，如無意外，聯邦基金利率將再下調。香港的最優惠利率、與之相關的按揭利率料會跟隨調整。減息理論上利好樓市，但本地最優惠利率將減無可減。有置業需要的買家，面對如此利率環境，應該如何部署？

根據最新市場預期和聯儲局官員表態，10月28日至29日的聯儲局議息會議，下調聯邦基金利率機會極高，主要原因是當地勞動市場疲弱和通脹壓力緩和。市場主流預期的美息下調幅度為25個基點(四分一厘)。在香港利率方面，理論上在聯繫滙率制度下，港元利率會跟隨美元。但由於現時大型銀行的儲蓄利率已屆0.125厘的低位，在儲蓄戶口不太可能為負，而且銀行要維持息差收入的情況下，估計本地最優惠利率跟隨美息下調的最大幅度為0.125厘，即「大P」降至5.25厘、「細P」降至5厘，一般P按利率及H按的鎖息上限，亦將由3.375厘降至3.25厘。

 

最優惠利率或將「見底」，對樓市影響是好是壞，有如經典的「半杯水」比喻。悲觀者會看到按息下調幅度有限、而且減無可減，他們會認為利率因素樓市刺激有限；樂觀者卻會看到本月降息之後，美國仍有持續減息的需要，中短期香港的低息環境會持續，最優惠利率可能沒有下調空間，但拆息卻有一定下調壓力，對樓市有支持作用。

雖然預期減息幅度不大，但對仍有按揭負擔的業主來說，減息仍是好消息。以25年還款期、現時利率3.375厘計，如減息0.125厘，每100萬元樓按，每月供款會由4939.5元輕微減少至4873.2元。

本地最優惠利率難有再下調的空間，但美息下調，或有助拉動香港銀行同業拆息回落。程度未必會返回2008年至2017年，一個月拆息長期低於1厘的極端低利率環境，但不排除偶爾出現今年5至8月，資金流入推低拆息，令H按業主個別月份按息意外下調的情況。

回到準買家如何部署的問題。今年樓市，全年首三季一手成交量已達1.5萬宗，一手成交量有望連續3年上升，而且全年有望突破2021年樓市高峰約1.7萬宗的紀錄。樓價方面，全年計料可終結2021年以來的跌浪。如果樓市止跌；加上按息回落，而且預期美國減息期會持續一段時間，在宏觀角度，對有置業需要的買家來說，現時似乎是不錯的入市時機。

不過，在宏觀因素之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.9%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。另一方面，過去被視為收入穩定的職業，例如銀行業，亦可能因合併、AI的普及，令職位及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2025年10月28日 

撻訂多代表樓市不穩？詳解不同撻訂原因

 近月住宅市場出現成交價、成交量回升的趨勢，不少分析認為樓價或已見底。但在成交量上升的同時，今年的新盤撻訂數字亦大幅增加，究竟應該如何解讀？

根據土地註冊處資料，今年首三季住宅成交註冊量為45647宗，較去年同期上升20%，今年首三季註冊量相當於去年全年的85%，預料全年住宅成交註冊可回升至5.5萬至6萬宗水平，創2021年以來新高。成交價方面，參考中原指數，已較去年底微升，如無重大意外，估計樓價在今年企穩。

 

不過，在成交量及成交價之外，新盤的撻訂數字也於同期上升。據統計，2023年新盤約有350宗撻訂，2024年有530宗，2025年首三季已有540宗。每宗新盤撻訂個案，如果買家是簽署臨時買賣合約後未有在指定時間(5個工作天內)簽署正式合約，會損失成交價5%的訂金(俗稱「撻細訂」)。如果是已經簽署正式買賣合約，最終未有完成交易，買家一般會損失相當於成交價10%的訂金(俗稱「撻大訂」)。

不少人認為撻訂數目上升，是一個利淡樓市的訊號，原因在於買家「寧可損失訂金，也不完成交易」，一定是看淡後市了。在討論之前，我們宜先了解一般情況下，為何會出現撻訂個案。

「撻細訂」的出現，是買家簽署臨約後，未有在5天內簽署正約，立即損失5%的訂金。一般來說，罕有買家在簽署臨約後，短短幾天之內忽然對後市轉趨悲觀而決定撻訂。此類撻訂的出現，主要原因，反而是準買家自己的財務情況判斷出錯、對按揭批核的了解不多，滿以為自己可輕易獲得銀行或財務機構提供按揭貸款，簽約後才發現自己無法取得按揭貸款以完成交易，惟有撻訂離場。過去經驗，此類粗心大意的買家，可能佔一手成交的1%至2%。如果比率未見大升，不宜視為樓市負面訊號。

至於「撻大訂」出現，代表買家簽署臨約後，再簽署正式合約。買家合共已支付樓價10%的訂金，卻未能完成交易。多數情況是新盤臨近入伙，選用建築期付款的買家申請按揭時，發現銀行普遍估價不足。買家即使本身有足夠償還能力，但因未能取得足夠貸款完成交易，被逼撻訂。

要留意的是，「撻大訂」數字增加，雖然反映樓價下跌，卻是一個滯後指標，未必可以反映當下的市場趨勢──買家可能在2、3年前購入預售樓花，臨近物業入伙，需要完成交易時，出現估價不足，未能取得所需按揭貸款，惟有撻訂離場。簡單來說，最近一手撻訂個案增加，反映的是「過去一段時間樓價下跌」的事實，但撻訂數字卻不足以協助大家判斷樓市是否已經轉勢。

一般人一看到撻訂數字上升，立即聯想到樓市不穩，其實不同情況的撻訂，背後的成因、反映的問題都不同，不可一概而論。

原文刊於信報網站2025年10月21日 

減息是否足以推動存款流向樓市？

 隨按息回落、租金上升，樓價有回穩跡象，多個機構估計2025年全年樓價有望微升，結束2021年以來的樓市跌浪。目前市場主流意見認為，即使樓價回升，幅度有限且速度緩慢。原因除了眾所周知的一手存貨因素外，從存款數字亦可看出端倪。

根據中原城市領先指數，自9月至10月初，樓價指數已連續4周高於去年底水平；加上本港最優惠利率有望於本月底隨美國聯儲局議息下調，且租金持續面臨上升壓力，市場普遍預計持續4年的樓價跌浪將於今年終止。

 

雖然市場普遍認為樓價或已見底，但對樓價回升幅度預期較為保守，例如估計2026年樓價升幅約5%。其中一個原因是一手存貨。根據地產代理統計，截至9月底，一手貨尾(已推出市場但尚未出售的單位，包括樓花及現樓)約2萬個。政府數據顯示，截至6月底，已落成但未售出的單位約2.7萬個，建築中尚未預售的單位約6.4萬個。相較去年約1.56萬宗的一手成交量，即使樓市好轉、成交增加，一手存貨仍需時消化。在供應充裕的情況下，樓價難以大幅上升。

另一值得留意的因素是存款數字。好消息是香港的存款規模持續增加，截至2025年8月，總存款達18.89萬億元，按年上升10%，較2021年中樓市高峰期上升24%。相比2024年全年物業成交註冊金額僅5341億元，只要少量存款流入樓市，已足以推動樓價上升。在租金上升及定存利率回落的情況下，資金從銀行存款轉向樓市的動力確有增強。

不過，銀行客戶將資金存放於儲蓄或定期賬戶，而非進行其他投資，自有其原因，例如不願承擔風險等因素亦需考慮。另一方面，現時普遍認為租金回報率高於定期存款，但比較對象為小單位的名義租金回報率(約3.7%，未扣除差餉、物業稅、維修等成本)與港元定期存款利率(3個月約2.4%)；然而，隨着港元定存利率下跌，客戶更可能傾向轉存外幣，例如現時美元3個月定存利率亦達3.7%。

根據金管局數據，港元存款利率於2003年底達到高位後回落。截至2025年8月，持牌銀行的港元定期存款約3.77萬億元，較2023年底下跌13%，而同期外幣存款規模達6.6萬億元，上升32%，反映資金流向外幣定存的趨勢。未來港元定存利率或會繼續下跌，租金回報可能上升，但能驅動多少存款流入樓市，仍需觀察。

原文刊於信報網站2025年10月14日 

「十大屋苑」的樓齡與按揭

 每個星期，地產代理、傳媒都會總結周末的一手及二手成交。當中二手數據，市場習慣引用的是地產代理提供的「十大屋苑」成交。「十大」的名單多年不變，是否仍能充分代表二手樓市？

在一手住宅市場，發展商銷售新盤，成交紀錄都要上載至一手住宅物業銷售監管局網站，資料清楚明確。而在二手市場，由於買賣雙方簽署臨時買賣合約不會即時向官方登記，傳媒需以數據反映最新二手成交時，便會以地產代理的統計為準。

現時香港兩大主要地產代理集團對十大屋苑的定義一致，名單包括太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邸、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園。客觀上，地產代理以上述屋苑的成交作為二手市場的晴雨表甚為合理，因為這些屋苑地理上分布於港島、九龍及新界，規模龐大，成交活躍，能反映整體二手市場情況。

 

十大屋苑的名單已多年未變，「十大」之中，最年輕的映灣園，樓齡約14至24年。雖然十大屋苑的成交情況整體上能反映市場趨勢，但未必能充分代表新晉二手屋苑的市況。但由於近年市場較少有單位數目近萬個的新屋苑，單從每周成交量考慮，新晉屋苑難以保證每周均有成交，估計「十大屋苑」這個被視為市場晴雨表的指標，在短期內難以改變。

不過，市場指標是一回事，從買家角度考慮，可能更需關注購買相關屋苑單位的潛在問題：個別屋苑開始進入高齡階段，新買家能獲得的銀行按揭年期逐漸縮短，未來可能影響屋苑單位的流動性。

現時多家銀行以「75減樓齡」計算按揭還款年期，個別銀行對大型屋苑單位的按揭年期計算標準為「80減樓齡」。例如一個樓齡51年的大型屋苑單位，銀行可提供的按揭年期上限為29年，未來隨着樓齡增加，新批按揭合約的年期將進一步縮短。

除非銀行未來調整按揭年期的計算標準，否則十大屋苑的未來買家將陸續面臨可獲按揭年期縮短的問題。在按揭金額及利率不變的情況下，按揭年期縮短將導致每月還款額增加，申請按揭所需的收入也會提高。

最近幾年，新批按揭合約的平均還款期約27年，已非常貼近金管局按揭指引的30年上限，反映買家整體偏向或需要較長的按揭還款期。市場上的大型屋苑陸續邁向高齡，準買家考慮購入樓齡超過50年的屋苑，除了需考慮可獲按揭年期較短的問題，還需關注未來轉讓物業時，因按揭年期進一步縮短，市場承接力下降，轉讓難度增加的問題。

原文刊於信報網站2025年10月7日

樓市見底？是否入市時機？

 近月樓市成交暢旺，住宅樓價指數亦有止跌跡象；加上市場預期樓按利率仍有輕微下調空間、租金仍在走高，住宅樓價似乎已見底。對小市民來說，現時又是否入市好時機？

近期多個訊號顯示樓市有見底跡象：一手市場連續8個月錄得逾千宗成交、至9月最後一個周末，今年一手市場已錄得約1.51萬宗成交，相當於去年全年成交量的95%。如無意外，全年一手成交有望突破樓市高峰期2021年1.72萬宗的紀錄。成交價方面，差餉物業估價署最新公布的8月樓價指數，持續3個月上升，現時僅較去年底指數低0.2%。上星期的中原城市領先指數(反映9月中的二手樓價)，更較去年底指數微升。

 

展望未來，雖然港元最優惠利率及由此帶動的樓按利率沒有太大下調空間，但美國進入減息周期，估計未來一段時間，本地樓按利率也沒有大升的風險。反而住宅租金在非本地學生增加的情況下，仍有上升壓力。如果外圍未有更多壞消息，相信樓價再下調的空間極為有限。問題是：現時部署置業，要考慮的應該不止是大市是否見底。

住宅樓市見底的訊號強烈，由價格角度考慮，現時入市，未來資產價格大幅貶值的風險不大。股市近一年反覆上升，也反映資金重新流入港元資產。由樓按負擔角度考慮，由於按息在年內可望再輕微回落，而美息似乎剛進入下跌周期，現時借入正規銀行樓按入市，也不必憂慮利率在短期內急升，影響家庭財務。從宏觀的角度看，現時似乎是不錯的購置住宅物業時機。

不過，購買住宅此類重大投資，從來不應只考慮宏觀環境，個人的微觀因素，有時甚至是更重要的考慮因素。

近10年的科技發展，漸漸對就業市場帶來不可逆轉的影響，預期人工智能將持續衝擊就業市場，一些工種的工作崗位可能大量被AI取代。另一方面，過去港府手頭寬鬆時，公務員(與政府薪級點掛鈎的公營機構)，年年按薪級點上升而加薪。在持續幾年財赤後，公務員事務局已表示，公務員未來要面對更嚴謹的評核機制，工作表現未合要求不會取得增薪點。過去被視為收入穩定、優良貸款客戶的銀行職員、教師等，都因種種原因，令鐵飯碗的穩定性下跌。

在宏觀角度，新技術興起，會取代一些舊有職業，但預期也會帶來新的就業機會，未必會影響整體樓市表現。但在微觀層次，準置業人士入市前，除了考慮大市趨勢，也應評估自己中長線的收入水平、負擔能力，才好作出入市決定。

原文刊於信報網站2025年9月30日 

香港需要更「豐富」的置業階梯嗎？

港府在新一份《施政報告》中，基本上沒有刺激樓市措施，但申明「政府會豐富房屋階梯，協助不同階層市民安居樂業」。香港人聽了「置業階梯」多年，視之為理所當然。其實，什麼是「置業階梯」？為什麼香港需要更豐富的置業階梯？

由官方到民間，「置業階梯」都算是常見用語，但似乎沒有一個正式的定義。日常使用時，通常是指家庭或個人逐步實現置業(購買房產)目標的過程。大致上，開埠之時，居住房屋只有租用或購置兩種情況，只有兩級，難成「階梯」。有錢的人買屋自用，窮等人家便向業主租樓，窮人有錢了，便晉身業主階層。

戰後人口急增，當年因應石硤尾火災，港府大力興建出租的公營房屋。1978年港府推出居者有其屋計劃，原意是為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供私人樓宇以外的自置居所選擇。其後私樓價格節節上升，入息超出申請居屋限制的家庭，也難以負擔在私人市場置業，結果1993年港府再推出夾心階層住屋計劃(夾屋)，為收入超出居屋限制的家庭提供居屋以上、私樓以下的置業選擇。此時「公屋/租用私樓>居屋>夾屋>自置私樓」共四層，整個置業路徑開始有了「階梯」的模樣。

 

夾屋計劃出現不久，爆發亞洲金融風暴，港府在1998年宣布停建夾屋；置業階梯大致上恢復為「公屋/租用私樓>居屋>自置私樓」三層。其後港府推出「綠置居」，目標是向出租公屋租戶及合資格「綠表」人士提供單位，定價比傳統居屋略低，算是在置業階梯又增加了一級。在《施政報告》發表後，特首也談及港府未有放棄「夾屋」計劃；似乎港府會在有需要時，進一步增加/豐富置業階梯。

表面上，售價由高至低，從私人住宅到綠置居，似乎已對應不同家庭的負擔能力。問題是，對業主來說，置業階梯愈多，會有市場碎片化、轉讓難度愈大的問題。除了無轉讓限制的私樓，各類資助房屋轉讓的限制各有不同；而各級階梯的規模不大，二手市場的活躍程度較低。以10個夾屋屋苑為例，共提供8922個單位，2024年全年只有70宗二手成交。作為比較，規模約1萬伙，樓齡較高的沙田第一城，去年有245宗二手成交。而任何出售時涉及折扣的資助房屋，在按揭上都較私樓有更大限制，對業主來說，晉身成業主，但在理財上，資助房屋的靈活性卻不如私人住宅。

由更宏觀的角度考慮：如果整體上房屋供應充足，我們是否仍需要去「豐富」置業階梯？歷史上多次增加置業階梯，背後原因其實都是供不應求──平民買不起私樓，便推出居屋；私樓樓價再升，連超出居屋入息資格的家庭都買不起私樓，便推出夾屋。假設私人住宅供應充裕，理論上樓價及租金都不會高升至脫離中等家庭負擔。又或者出租公屋供應充足，令中、高收入家庭也可選擇租用，香港是否仍需要多層的置業階梯？

原文刊於信報網站2025年9月23日 

當減息遇上租賃需求上升

 如無意外，美國聯儲局將於美國時間9月17日下調聯邦基金利率，而本地銀行將把最優惠利率下調，幅度未知；此外，同日(香港時間)新一份《施政報告》發表，雖然對樓市未必有大動作，但消息人士早已透露將增加大學非本地生學額。以上兩個新變化，預料會為樓市帶來正面刺激。

執筆時市場一面倒預期本周聯儲局將減息，現時不明朗的是減息幅度是四分一厘，抑或半厘，以及本地銀行最優惠利率的降幅是否跟足。聯儲局在2022年展開加息周期。聯邦基金利率目標範圍從疫情後的0至0.25%水平快速升至2023年7月高位5.25%至5.5%，以對抗高通脹。隨後在2024年開始逐步下調100基點，至4.25%至4.5%，以應對勞動市場疲軟和通脹放緩。同期香港的最優惠利率(以細P為準)，由2022年低位5%，升至2023年高位5.875%，升幅大幅落後於美息。其後美息由高位下調1厘，細P只下跌62.5基點，至5.25%，即最優惠利率較2022年的低位，只高出四分一厘。

 

一般估計，即使往後美息再跌，本地最優惠利率亦不太可能跌穿2022年的低位，或者說，本地最優惠利率在未來一段時間的最大下跌幅度僅為0.25%。最優惠利率下跌本身，會令所有以P按供樓的業主，以及H按的鎖息供樓業主的按揭利率下跌。雖然本地最優惠利率的跌幅有限，但由於美國較高機率進入減息周期，有利於推動港元拆息下跌，未來不排除出現拆息帶動按息下調的情況，除了利好本地樓市，亦有利於支持香港其他經濟環節。

在減息以外，港府本周將公布新一份《施政報告》。如果消息人士透露的訊息正確，大致上今年不會有太多直接刺激樓市的措施(部分原因是過去壓抑樓價的辣招早已全面撤銷)，之前業界建議的減印花稅、開啟內地居民「購房通」等建議似乎都因種種原因未獲接納。不過，增加資助大學非本地生學額的消息如屬實，預料會為樓市帶來長久的刺激。

過去幾年，住宅樓價及租金逆向而行，樓價較2021年高位下行約28%，租金指數卻在同期穩步上升近9%。租金上升，市場普遍認為與港府的輸入人才政策有關。港府過去幾年除了推出多個人才計劃，也調高資助大學的非本地生學額，各家大學收取非本地本科生的比例，由之前的20%，上調至40%；現時消息是《施政報告》中將把限制上調至50%。以8家大學一年聯招學位1.5萬人計，2023年前8大可收3000名非本地生，本學年上限是6000人，往後是7500人。以上數據尚未包括每年來港修讀碩士、博士課程的學生數目。

擴收非本地生，而大學的宿舍不會憑空增加，結果便帶來持續而穩定的租賃需求。現時A類住宅的名義租金回報率為3.6%，已經略高於新批住宅按揭3.5%的按息。租金看升，而按息看跌的大環境持續，預料將為本地樓市注入正面動力，特別在租住需求及按揭成本下降的推動下，樓市有望迎來穩定復甦。

原文刊於信報網站2025年9月16日 

「多按」物業壓垮業主財政

 報上不時會看到，某個銀主盤有「三按、四按」、甚至「七按、八按」的報道，即原業主以物業多次抵押借款，最終因無力償還，被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」，已有不少善意分析提示借款人要注意風險，報載的「七、八按」也出現，可說駭人聽聞。不過，一般來說，此處說的「八按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。

一般人買樓，向銀行申請按揭，以物業為抵押，那叫第一法定押記/按揭(first legal charge/mortgage)簡稱一按；在原有的一按之外，以同一物業抵押，再向另一貸款機構申請按揭，那叫第二法定押記/按揭(second legal charge/mortgage)簡稱二按。一、二按是同時存在且分別還款的，正規的二按需獲一按銀行同意，最常見是新盤中由發展商安排、利率高於銀行按揭的二按。而且正規的二按需要與一按一併計算供款與入息比率；換言之，雖然新盤二按利率較高，但原則上，獲銀行同意的一、二按組合，供款負擔原則上不會太重(供款上限為月入五成)。至於取用銀行一按之後，業主私下以同一物業抵押，向其他財務公司取得的二按，由於利率較高，而且沒有供款與入息比率的限制，業主較易跌入過度借貸的陷阱。

 

業主以物業作為借款抵押，一旦斷供一按，一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款，銀行取回全部本息欠款及手續費，仍有餘款才會用於抵償二按欠款。如果有第三按揭存在，第三按的貸款人在物業拍賣後取回餘款的順位更在第二按揭之後。要留意的是，業主如以一個物業抵押，借取一按及二按，在一按有正常還款，而二按出現拖欠的情況下，二按貸款人也無權直接申請強制拍賣。由於風險較高，一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。當然，在樓市上升周期，不排除個別財務公司考慮抵押品有價，願意為已有一、二按的物業，提供第三，甚至第四按揭。但此類個案較為罕見。

在新聞報道上較常見到的「八按」、「十按」個案，其實與上屬二按的概念完全不同。往往是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸，還完再借，而不是在同一時間以一個物業作抵押，取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為，一般不是為了節省利息，而是物業升值，業主視物業按揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題，尤其是多次加按，貸款人可能由銀行、一線財務變成三、四線財務公司，利率愈來愈高，到了後期業主轉按可能單純是為了償還舊債，而非套現作其他用途，一旦樓價見頂回落，按揭轉無可轉，最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。

此種「多按」物業，與新盤中，銀行一按、發展商二按的供款組合在本質上完全不同。後者的按揭成數可達樓價九成，但由於有供款與負擔比率的要求，供款處於可負擔水平，超負荷的機會不大。

相反，如果業主在早年樓價偏低時入市，在樓價上升周期時於財務公司持續加按套現，供款佔收入比例愈來愈高，遇上經濟周期逆轉，收入下跌，便可能被迫斷供。

原文刊於信報網站 2025年9月9日 

定息按揭「抵唔抵」以外的考量

 早前滙豐銀行推出新的定息按揭計劃，首3至5年，按揭利率為定息2.73厘。計劃一出，市場討論焦點自然是「抵唔抵」。其實，在「抵唔抵」以外，此類產品的出現，對後市也有一定啟示。

先說滙豐新推出定息計劃的條款：定息期3至5年，定息利率2.73厘，其後利率為P減1.75厘。現時滙豐的最優惠利率為5.25厘，P減1.75厘即3.5厘，利率與該行的P按報價、H按的鎖息上限一致。

定息按揭對借款人的好處，自然是在定息期內利率固定，不必擔心利率波動，推高每月還款。上述定息按揭的吸引之處，是定息利率，比現時的利率浮動的H按及P按利率都低。借款人如成功申請，在同等借款額及年期的情況下，每月還款會比主流H按為低。以400萬元樓按，30年還款計，現時主流H按以鎖息還款，每月還款額為17962元；如以上文的定息條件計算，定息期內每月還款16287元，較H按的還款低9.3%。

不過，選用定息按揭也有一定代價，最明顯的是，以上定息按揭計劃不設與按息掛鈎的存款(MORTGAGE LINK)戶口，即借款人有閒置的資金，也不可存入相關戶口對沖按息。

 

此外，在理論上，對借款人來說，在加息周期開始前，或加息周期的前期選用定息按揭最為有利，可以在低息期鎖定較低的按息，避免加息周期下，浮息按揭還款被推高的影響。現時值得借款人考慮的是，市場預期利率將進入下行周期，此種情況下選用定息按揭，便多多少少有與銀行對賭的意味，如果浮息按揭的利率減幅不大，則現時選用定息按揭，對借款人較為有利；相反，如浮息按揭利率大幅下跌，則浮息按揭的用戶較為受惠。

大家都沒有水晶球知道未來的利率變化，難以判斷現時選用哪一種按揭產品在3、5年內可節省更多按息支出。不過，換一個角度想，大型銀行現時推出按息吸引的定息按揭，也許由側面反映，銀行對按息走勢的判斷。

今年年初，滙豐也曾推出類似的定息計劃，定息利率是3.03厘，同樣比當時的浮息H按利率為低。但計劃推出幾個月後，主流H按的利率卻因拆息下行而急跌，一度跌至不足2厘水平。事後孔明來說，如借款人在年初選用了3.03厘的定息，便錯過了其後3至4個月H按極低息的狂歡。

定息按揭的推出，可能是大型銀行判斷，未來利率可能有較大的下行空間。不過，定息按揭在香港的普及率不高(今年每月新批按揭中，定息按揭佔比由0.1%至2.1%)；銀行以定息吸引到借款人不會太多，未來可以由此「多賺」的按息有限，大家實在不必以陰謀論看待定息計劃的推出。

原文刊於信報網站2025年9月2日 

低息派對已完？

 隨着銀行體系結餘回落，港元拆息亦告上升。H按供樓的業主，利率陸續恢復至鎖息水平。為期3個多月的低息期是否已完結？對後市又有何影響？

5月初大量熱錢流入，銀行體系結餘由440億元水平一下急升至1700億元水平。銀行同業拆息亦相應被推低，一個月拆息由5月初的3.9厘水平，輾轉下跌至1厘以下，並維持至7月初，期間大量H按業主的樓按利率，由3.5厘突然回落至2厘多。而自6月底金管局多次入市承接港元沽盤後，銀行體系結餘回落至537億元水平，拆息開始回升，上周二的一個月拆息升至2.57厘，其後在2.7至2.8厘水平徘徊。意味大量近年批出，條件為H+1.3厘、鎖息3.5厘的H按，將開始轉以鎖息，即3.5厘計算每月還款。

 

總結為期不足4個月低息期，一眾以H按供樓的業主節省了利息，而市場氣氛在期內亦明顯改善，多家機構估計樓市觸底。一手成交量方面，按月平均成交量，由1至4月的不足1400宗，升至5至7月的逾1900宗。同期反映二手樓價的中原領先指數也上升約1.6%。問題是拆息回升，一般H按按息又歸至4月底之前的3.5厘水平，對復甦中的樓市又有何影響？

過去數月的低息，除了為供樓業主帶來實際的節省利息效果外，也許影響市場的氣氛，但對置業人士的入市決定，應該沒有決定性的影響──不會有太多人會預期拆息(及受其帶動的按息)長期偏低。反而是租金指數、租金回報受實際需求帶動上升，細單位租金回報率高於按息，可能一方面推動長線投資者入市買樓收租，另一方面部分租客也會「供平過租」而晉身業主階層。

值得留意的是，拆息即使在現水平再上升，甚至恢復至4月底之前的水平，也不會對供樓業主有更多的負面影響：H按的還款將轉用鎖息計算。但另一方面，按息在年內其實有望輕微回落。

9月中美國聯儲局將議息，市場主流觀點，預期今次將減息，問題只是幅度是0.25厘或0.5厘。聯邦基金利率回落，可望帶動香港的最優惠利率及拆息下調。現時本地最優惠利率距上次美國減息周期時的低位，只高0.25厘，當時美息近0，而本地細P為5厘。估計美息再次回落，最優惠利率理論上有0.25厘的潛在跌幅。在拆息方面，如果美息持續下跌，港元與美元的息差收窄，可能推動部分熱錢返回香港，輕微推低拆息。簡言之，過去數月出現的拆息下跌大派對或者難以重現，但按息仍有機會輕微向下，對樓市的刺激作用即使不算大，也不會有太負面的影響。

原文刊於信報網站2025年8月26日 

「超平息」H按計劃的博弈

 市場上不時有銀行會推出不同的按揭優惠以吸引新客戶。早前便有銀行推出市面上最低息的拆息按揭(H按)安排，利率為全港最低，但鎖息上限較高，一旦拆息回升，利息支出反而較高。

近年新批住宅按揭中，逾九成為H按，即以銀行同業拆息為計算按息的基準。市場上絕大多數的H按，利率為「一個月同業拆息加1.3厘」，另設以最優惠利率為準的封頂利率(鎖息上限)，市場上不同銀行的最優惠利率(Prime Rate, P)各有不同，主流的「大P或細P」分別為5.5厘及5.25厘。即P為5.5厘的銀行，H按鎖息為P減2厘。P為5.25厘的銀行，鎖息為P減1.75厘。即絕大多數提供H按的銀行，現時實際的鎖息都設定在3.5厘。

 

早前便有中小型銀行在主流的H按條款之外，玩出變奏。該行在提供與主流一樣的H按條件之外，供申請人另類選擇：H按利率為一個月拆息加1厘，較主流低0.3厘，但相應的代價是鎖息上限不是P減，而是P(5.5厘)。

此計劃的優缺點明顯。如果拆息持續處於低位，計劃下的按息便較主流的H按低0.3厘。不過，如果拆息回升(而最優惠利率不變)，例如一個月拆息升穿2.2厘，主流H按便會啟動鎖息機制，按揭利率會鎖定在3.5厘。而上述的變奏H按，在一個月拆息升穿2.5厘時，按息亦會升穿3.5厘，直至一個月拆息升至4.5厘，才會啟動鎖息機制。

簡單來說，如果未來一段時間，一個月拆息處於2.5厘以下，此計劃下的利息支出可能會較主流H按為低；相反，如果拆息在港元結餘回落之後「恢復正常」，此計劃下的每月供款、利息支出便會明顯高於主流，(4月底之前，銀行體系結餘在400多億元水平，其時一個月拆息近4厘)。

另外，要留意，即使借款人判斷一個月拆息會長期低於2.5厘，亦願意賭一把。申請上述計劃，會有較高的入息要求。原因在於，申請按揭要通過供款與入息比率不逾50%的要求。H按此類有多個計息標準的按揭計劃時，供款與入息比率會以較高的計息結果為準。換言之，一個H加1%，鎖息5.5厘的計劃，借款人的供款要在按息5.5厘的情況下，不逾月入一半，才可滿足要求。而主流H按由於鎖息較低，借款人只需要在按息3.5厘的情況下，供款不逾月入一半即可。

以500萬元貸款，還款期30年為例。主流H按的入息要求是44905元，而鎖息為5.5厘的計劃，月入要求卻是56779元。簡單來說，你要賭，也要有一定實力才可賭一下。

原文刊於信報網站2025年8月19日 

新購買力帶來的信貸風險

 上星期樓市有一則花邊新聞，前特首梁振英提出，香港住宅的空置率沒有因為眾多專才來港而減少，質疑眾多專才取得永久居民身份後，都沒有留下來。此說與市場的集體認知，相去甚遠。本地市場面對的挑戰，大概不是專才沒有留下來。

相信大多數香港人不會提出「為什麼引入了幾十萬專才(及他們的關聯受養人)，而住宅空置率無大變化」此問題。一般人即使是不看統計數據、不看新聞，身邊應該不乏移民他國的親友同事，大家都感受到過去幾年人口外移的規模。情況類似每月收入堪比支出，便不會問：「為什麼每月返工出糧之後，銀行戶口結餘沒有明顯增加」。

 

其次，如果身處地產相關行業，都會看到「新香港人」帶來了新的住屋需求。差餉物業估價處的租金指數近年反覆上升，市場認為這是新來港專才及各家大學非本地生學額增加帶來的需求。在買賣方面，不同地產代理的統計都看到，買家名字為普通話拼音人士的比例持續增加。例如2024年，一、二手樓買家中，牽涉拼音名字買家的成交達1.1萬宗，較前一年上升約九成。與成交情況類似，相信各家銀行、貸款機構都看到按揭申請中，新香港人的比例持續增加。

對樓市前景樂觀的一派觀點認為，香港的金融市場表現強勁、多家大學國際排名靠前；而且教育及就業市場的「內捲(過度競爭)」程度遠不及內地。眾多的賣點都對祖國同胞有吸引力，新香港人在帶動租屋需求後，將帶動置業需求上升。

相對來說，對樓市悲觀的一派卻認為，內地的出生率也在走低，中國人口規模下跌，懷疑專才是否可持續撐起香港樓市。但現實是香港的人口規模相對於全中國實在太小，只要香港維持一定的吸引力，新香港人湧入的大趨勢看來不會逆轉。

對銀行及按揭貸款機構來說，市場上出現的新購買力，卻會帶來一定的挑戰：「老香港人」在信貸資料庫有完整的信貸紀錄及評分，貸款機構在處理貸款申請時，有完整的資料作為審批的基礎。但面對新香港人的申請，他們在香港可能只有一、兩年的信貸紀錄，即使申請人過去在境外有任何拖欠還款，也無法在本地資料庫查閱。同樣地，新來港專才本地收入紀錄也較短，可能難以判斷入息是否穩定。此外，新香港人未取得永久居留權時，應該尚未失去境外戶籍，他們一旦拖欠還款、離開香港，貸款方亦難以有效追收欠債。

香港樓市因新來港專才及非本地生需求增加，租金及成交量穩步上升，顯示市場吸引力持續；然而，新香港人短期信貸紀錄及境外戶籍為貸款機構帶來挑戰。銀行及按揭機構需靈活應對新購買力帶來的機遇與風險，以確保穩健經營。

原文刊於信報網站2025年8月12日 

負資產與銀主盤

上周金管局公佈第二季銀行按揭負資產統計數字，由於近幾個月樓價回穩，負資產的數字有所回落。但值得留意的是，市場上銀主盤的存量卻輕微增加。究竟負資產與銀主盤有什麼關係，兩者一升一降又對樓市有什麼啟示？

由於歷史原因，負資產的規模多年來被市場視為樓市表現的一個重要寒暑表；加上數據由金管局定期公布，標準固定、過去數據容易覆核，無論是媒體或樓市分析員都樂於引用。但嚴格來說，負資產的數字多寡，其實並不反映樓市是否健康、銀行的按揭資產是否穩定。

 

本地市場在意負資產的「歷史原因」，是1997年亞洲金融風暴後，本地樓價大跌，市場上突然出現大量住宅資不抵債的個案，眾多業主發現自己如以市價賣樓，仍不足以付清樓債；由於過去多年香港樓價反覆上升，市民鮮有此類經驗，當時的媒體更要輪番介紹何謂負資產；加上負資產規模最大的時期，與SARS(非典型肺炎)的集體不愉快記憶連結，令港人往後對負資產聞之變色。

不過，其實在一個樓價有升有跌、而且有按揭貸款的社會，負資產其實是一個平常現象。在貸款機構角度看，負資產的數量、貸款中無抵押部分的比率當然重要，但更重要的是負資產業主的還款能力、拖欠情況是否正常。

對貸款機構來說，負資產按揭的風險在於：一旦借款人違約，把抵押物業拍賣也不足以收回本金。相對來說，非負資產(抵押品市值高於欠款)即使出現借款人斷供、銀行收回抵押品拍賣，仍可收回欠款。但要留意，如果借款人持續還款，其實以上的問題便始終是潛在風險，不會為銀行帶來實際損失。

根據金管局的數字，第二季37806宗負資產個案中，拖欠還款3個月以上的比率為0.21%。粗略換算，市場大概有79宗負資產按揭出現拖欠。相對於整個市場約60萬宗的按揭，此情況絕不嚴重。

相對於負資產個案，更值得留意的是銀主盤的數字。銀主盤即貸款機構(不限於銀行、也不一定是負資產)安排拍賣的物業。此數字較少被引用，主要原因是非官方統計、不同私人機構的統計數目有一定出入。但大致上，近年的銀主盤數字反覆上升。6月的銀主盤存量約300個。多數情況下，貸款機構會在借款人斷供/違約時才收回物業拍賣，銀主盤存量反映按揭市場(包括銀行及財務公司)上的斷供個案。

相對於二手市場每月約3000多宗的成交量，市場上幾百個銀主盤放盤，影響不算太大。但銀主盤持續增加卻代表市場存在不穩定因素，例如失業率上升、市民收入下降，導致斷供個案增加。另一方面，銀主盤上升，亦代表其增量高於吸納量，情況持續的話，多少會為二手樓價帶來更大壓力。

原文刊於信報網站2025年8月5日 

「供平過租」以外的入市考量

近幾年住宅樓價下調，但租金卻處於上升軌道；加上拆息帶動按揭利率回落，愈來愈多屋苑出現「供平過租」的現象，市場估計情況會促使更多租客轉為置業。不過，要留意的是，視乎置業目標，「供平過租」也不宜成為絕對的考慮因素。

根據差餉物業估價，A類住宅(實用面積約431方呎以下)單位的租金回報率為3.7%。以樓價400萬元住宅計，3.7%的回報率即年租金14.8萬元或月租12333元。同樣是400萬元的單位，如借入七成按揭，即280萬元，還款期30年，年利率2.5%，每月供款為11063元，即「供平過租」。考慮到租金仍有上調壓力，而且在低息環境下，首月按揭還款中，已經有47%是償還本金，供樓明顯有一定吸引力。

當然，近月樓市普遍出現「供平過租」，除了租金上升外，另一個原因是按息回落。部分較穩健的準買家，可能會考慮到一旦按息回升，便會帶動按揭還款增加。不過，考慮到今年美元利率仍有下調空間，市場普遍估計港元最優惠利率可望回落四分一厘，一般拆息按揭的封頂利率可降至3.25%，在同樣是280萬元本金、還款期30年的情況下，每月按揭還款會是12185元，仍輕微低於上文提及的每月租金支出。

 

對用家來說，如果要在同一屋苑，同類單位之間，作出租或購買的決定；單位的供款及市值租金無疑是一個簡單直接的參考標準。但必須留意，「供平過租」並不是唯一的標準，視乎持有物業目標的不同，此一標準的參考作用亦會有所變化。

樓市一如股市，一些升值潛力或保值能力被廣泛看好的物業，會出現租金回報率較低的情況。投資者如看好某類型物業升值潛力，往往不介意租金回報率較低。過去多年，大型單位的升幅一直高於中小型單位，而此類物業的租金回報率一般亦較低。

根據差餉物業估價署樓價指數，樓價最近的高峰期為2021年9月，比較一下當時大、小單位的租金回報率及樓價指數：

A類單位的租金回報率為2.4%，樓價指數為426.5；E類單位(實用面積1722方呎或以上)的租金回報率為2%，樓價指數為315.5。至2025年5月，A類單位的租金回報率為3.7%，樓價指數為306.7，較高峰期下跌28%；E類單位的租金回報率為2.4%，樓價指數為255.4，較高峰期下跌19%。

大單位的租金回報率長年落後於小單位，但在跌市時的抗跌力較強。以過去的經驗而言，部分優質物業租金回報率偏低，原因正正在於準買家看好其升值潛力，願意支付較高溢價。如果置業人士追求的是物業可維持較穩定的資產價格，則「供平過租」便未必是最好的入市考慮因素。

原文刊於信報網站2025年7月29日 

樓花即供付款比例回升原因

 今年一手樓市的成交量回升，而選用即供按揭的比例也見增長。個別樓花新盤更出現買家選用即供付款比例高於建築期的現象。究竟為什麼會出現此現象，對有意入市的樓花準買家來說，在選擇即供與建期兩種付款計劃時，又應該有何考量？

今年上半年，一手住宅市場(包括現樓和樓花)錄得約9300宗成交，較去年同期增長約6%。上半年市場約有3100宗樓花按揭(全部涉及即供付款安排的按揭)登記，按年上升112%，反映一手市場中，即供付款安排的使用率顯著上升。

樓花新盤有兩大類付款安排──即供付款及建築期；前者要求買家在交樓前支付全額樓價，但一般有較大折扣；後者在建築期間分階段付款，至入伙時完成餘額支付，但折扣較少。即供付款佔比回升，背後有幾個可能的理由：

一、即供付款折扣：由於新盤即供付款的資金回籠速度較快，面對財務壓力的發展商樂於為即供付款的買家提供高折扣，刺激了買家選用即供付款的意欲。

二、樓花按揭限制的放寬：過去一手樓花，較少人選用即供付款，是因為較嚴格的按揭限制。例如樓換樓的買家，如果本身已有其他未供滿的住宅按揭，如選用即供付款購買樓花，樓花按揭的成數會較標準樓按低一成，而供款與入息比率的限制也較高。這些限制增加了樓換樓買家、投資者選用即供付款的難度。而在2024年10月，金管局調整了按揭指引，按揭申請人在申請按揭時，即使有其他按揭未供滿，按揭成數不受限制，標準按揭成數可達70%、供款與入息比率也是50%。限制放寬，令買家選用即供付款的難度降低。

三、市場對建築期付款風險的認知上升：過去數年樓價下跌，令部分選用建築期付款的買家在物業入伙時，難以取得預期的按揭金額以完成交易，甚至被迫撻訂離場。此類個案經廣泛報道，令市場對建築期付款風險的認知有所增加，可能令更多買家選用即供付款安排。

對準買家而言，如果有意選用即供付款入市，也有不少事情需要留意：部分銀行對個別發展商的樓花按揭有一定限制，包括提供有限額度，甚至拒不提供樓花按揭；其次，部分發展商提供的即供付款成交期限制較短，例如短至60日，如果買家未及申請按揭，便需要延期成交，甚至需要向發展商支付罰息。有意入市的買家，如果心水項目的樓花成交期較短，應及早準備所需文件，或考慮選用較長期的付款安排。

原文刊於信報網站2025年7月22日 

一手撻訂貨前因後果

 近月樓市一手新盤撻訂(取消交易)個案顯著增加，特別是一些數年前以樓花形式推出的項目。數年前，大量買家選擇以建築期付款方式購買單位；然而，隨着樓價近年出現明顯調整，部分買家的財務計劃受到挑戰，導致撻訂個案增加。這不僅對個別買家造成經濟損失，也對整體樓市氣氛及發展商的經營策略帶來深遠影響。

撻訂現象背景與原因

撻訂現象的出現與近年樓價波動密切相關。2021至2022年，香港樓市處於相對高位，不少新盤以樓花形式發售，吸引大量買家入市。當時，建築期付款方式因其低首期、延遲付款的特性，深受買家歡迎；然而，受到加息、經濟不確定性及市場需求疲弱等因素影響，香港樓價普遍下跌兩至三成。部分建築期買家在物業入伙時，發現物業的估價遠低於當初的購入價，導致無法取得足額的樓按貸款，難以完成交易。

 

此外，部分買家可能計算到，當前樓價跌幅已超過當初支付的10%訂金，若放棄訂金並重新入市，可能比堅持完成交易更划算。例如一個購入價為1000萬元的單位，若現時市場價跌至800萬元，買家可能選擇放棄100萬元的訂金，重新以更低價格購入其他單位。這種「理性撻訂」的策略在樓價下跌周期中變得更為常見。

據初步估計，2021至2022年以樓花形式出售、近期入伙的項目，撻訂單位總數可能高達數百個。雖然這些單位重新流入市場僅相當於半個月的新盤成交量，對整體供應的影響有限，但「大量撻訂」的消息卻可能動搖市場信心。

市場行為轉變：即供付款比例上升

隨着撻訂個案增加，市場對建築期交易的風險意識顯著提高。過去，樓花項目的成交中，建築期付款佔比高達80%，反映買家對延遲付款的偏好；然而，近月推出的新盤顯示，即供付款的比例已超越建築期付款。這一轉變反映買家開始重視交易的確定性，寧願選擇短期內完成交易，以降低市場波動帶來的風險。

無論是建築期付款還是即供付款，新盤交易本質上是一種期貨交易，即買賣雙方約定在指定時間以特定價格完成交易。成交期愈長，市場變化的風險愈高。若買家未能如約完成交易，即構成違約，賣方(發展商)有權追收因此產生的損失，例如成交價與市場價之間的差價。過去20年，香港樓價整體呈上升趨勢，即使出現撻訂，發展商通常能以更高價格重新出售單位，實際損失有限。因此，市場對「撻訂後發展商追討損失」的風險認知較低。

然而，在當前樓價下跌的環境下，情況已有所不同。若新盤單位以市價重新出售，發展商可能面臨數以百萬計的損失。為向股東及債權人交代，發展商追討撻訂買家損失的可能性正在增加，對撻訂買家的財務壓力不容小覷。

原文刊於信報網站2025年7月8日 

MAGA對香港樓市的漣漪效應

 美國新政府與當地高校對留學生的爭議持續；同時，香港的高校在全球排名中穩步上升。留學美國的不明朗因素增加，客觀上使「留學香港」的政策目標更容易達成。短期內，非本地學生激增帶來的宿舍供應不足，亦將推高住宅租金，為本地樓市提供支撐。

美國長期以來是全球留學生的首選目的地，吸引來自中國和印度等地的大量學生；然而，近年美國的政策環境對留學生日趨嚴苛，部分專業(如STEM領域)因國家安全考量受到更多限制。美國政府與哈佛大學就留學生政策問題對簿公堂，目前在哈佛的海外學生能否完成學業，以及新學年留學生能否順利入學，仍是未知數。

 

與美國形成對比的是，香港的高等教育近年來表現亮眼。根據最新的QS大學排名，香港大學全球位列第11，排名高於北京大學、清華大學。中大、科大、理大、城大亦在全球百名之內，這為香港政府的「留學香港」政策提供了堅實基礎。2023年《施政報告》已將政府資助院校的非本地學生限額從20%提升至40%，並於2024/25學年起生效，多間大學的非本地學生人數均顯著增長。

短期內，香港高校非本地學生激增已對本地社會產生顯著影響。隨着非本地學生比例提升，大學宿舍供應嚴重不足。多間大學的宿舍申請競爭激烈，部分學生被迫尋找校外租樓。這一趨勢直接推高住宅租金，尤其是在大學周邊地區如沙田、九龍塘及西營盤。

香港的樓市近年受高息環境及經濟不確定性影響，樓價增長放緩。租金指數卻與樓價走勢相反，4月官方的住宅租金指數按年上升3.6%。相較於「樓價高峰期」的2021年初，累升10.1%。

「留學香港」品牌，內有本地大學的排名作基礎，外有美國收緊留學生政策加持，估計未來幾年本地大學的非本地生學額將持續上升。在大學宿位供不應求的情況下，住宅租金(尤其是鄰近各大學的小單位)仍有上升壓力。租金上升碰上市場利率下調，樓價是否可以就此轉勢尚不好說，但對後市似乎已不必看得過淡。

原文刊於信報網站2025年6月24日 

拆息波動與風險管理

 

港滙貼近弱方保證，令市場憂慮港美息差擴大之下，引發套息交易，如本地銀行結餘下跌，港元拆息或由低位回升。如果拆息回升，又會對市場帶來多少影響？按揭借款人又可以如何應對？

拆息由5月初起回落，H按利率隨之下跌，一般新造H按利率由5月初的3.5厘，已下跌至6月中的約1.9厘。絕大多數H按的利率每月結算一次，由於拆息在低位徘徊的情況已持續一個月，大致上每一位H按借款人應該已享受到H按回落帶來每月還款下跌的好處。問題在於，港元拆息下跌的同時，對應的美元SOFR未有下跌，港元美元息差擴闊，隔夜息差達4厘，市場料會觸發套息交易，若有更多投資者轉持美元賺息，可能令本地銀行體系結餘下跌，推動拆息回升。

 

對銀行來說，拆息一旦回升，可能帶動定期存款利率上升，令整體利息成本上升，屆時銀行對爭取樓按以至其他貸款業務的興趣可能下跌。不過，對現有H按的借款人來說，影響卻不會太大。

拆息一旦回升，H按的每月還款將回升，但由於絕大部分H按設有鎖息上限，即使較惡劣的情況出現，只要最優惠利率不變，H按借款人面對的情況亦不過是恢復到5月之前的利率，約3.5厘，影響不會太大。如果拆息回升的幅度不大，例如一個月拆息處於2.2厘水平以下，以近年新批H按利率為H加1.3厘計，H按借款人的每月供款仍會處於3.5厘以下，仍低於原有的鎖息上限，每月還款仍低於5月前的水平。

當然，不論是以拆息為錨的H按，抑或是以最優惠利率(Prime Rate)為錨的P按，都是浮息按揭，利率都會有一定波動，只是波動的程度有所不同。如果置業人士希望減少利率波動對未來還款的影響，原則上可考慮定息按揭，但現時有提供定息按揭的銀行，3年期定息鎖定在3.18厘，按息比H按當前利率約1.9厘為高，除非置業人士極度憂慮按息急升，否則欠缺實質理由選用定息按揭。

在定息按揭以外，在現時H按利率低於鎖息上限的情況下，借款人如憂慮未來按息回升，或可考慮與銀行商討使用「定額還款」的安排。市場上有個別銀行可為H按提供定額還款，每月還款額度會按鎖息，例如3.5厘計算，而當拆息下跌，令按息低於3.5厘時，雖然每月還款額不變，但償還本金金額增加、尚餘還款期縮短；相反，當利率上升時，每月還款額不變，償還本金金額減少、尚餘還款期延長。在當前拆息偏低的情況下，定額還款的安排一方面可鎖定還款上限，另一方面可加速本金償還的速度，減少未來的利率回升時的利息支出。

不過，要留意，並非每一家提供H按的銀行都有類似的安排，而除非客戶特別要求，否則一般新批H按，都會以傳統的「固定年期還款」方式計算每月還款。

原文刊於信報網站2025年6月17日 

拆息偏低僅曇花一現？

5月初開始，港元拆息回落，以H按還款的業主，接獲銀行有關下月還款通知，將看到每月還款隨按息減少。大家在高興之餘，可能已在尋思，究竟拆息回落，只是曇花一現的現象，抑或真的是趨勢改變，低息期持續？

眾所周知，5月開始港元拆息走低，源於資金流入，金管局承接美元沽盤，令銀行體系結餘由400多億元，升至1700億元水平。銀行體系資金充裕，令拆息走低。而5月至今，銀行體系結餘一直維持在1700億元以上，拆息亦維持偏低。

 

問題是，香港對資金流動沒有特別限制，資金可以一下子流入，也可一下子流走。我們可以由正、反方向，評估資金留駐的理由，一方面如果美國的不穩定因素持續，國際資金可能持續流入亞洲；另一方面，港美息差擴闊，隨時可觸發較大規模的套息活動，現時泊駐香港的資金也可隨時流走。簡單來說，我們無從斷定，資金流駐香港的時間會持續多久。不過，由本地銀行的動向，多少可以觀察，他們對資金流向的判斷。

4月底之前，多數新造H按以鎖息供樓，近2年取用H按的條件，鎖息利率一般為大P減2厘，即3.5%，多數時間比一個月拆息更低，反映按揭業務盈利空間有限。近日拆息按息回落之後，近年新批H按條件如為H加1.3%，按息已下調至1.9厘水平，較4月之前大降1.6厘。但對銀行來說，如果視一個月拆息為資金成本，可賺取的息差反而有所回升。

在5月拆息下跌以來，有多家銀行輕微增加了新批按揭的現金回贈，個別中小行的樓按現金回贈已回升至貸款額1%。這是銀行對按揭業務趨向積極的訊號，反映在利息成本(包括拆息及定期存款)回落的情況下，銀行由按揭業務賺取的息差回升，多了提供優惠的空間。

在回贈之外，另一個值得參考的訊號是銀行會否下調H按的封頂利率。如果我們回顧銀行H按的封頂利率走勢，會發現近年銀行逐步上調封頂利率。在2018年之前，一般H按封頂位為大P減3.1厘。之後隨拆息上升，銀行逐步調整H按鎖息上限，大致由2023年中起，一般H按鎖息上限上調至大P減2厘。理論上，如果拆息在現水平徘徊，銀行對按揭業務興趣進一步上升，或會有銀行將H按的鎖息調整。

視乎拆息走向、鎖息上限的調整幅度，銀行即使調整H按的封頂位，也不一定對借款人帶來實質的好處(拆息下跌，實際供款利率已經低於現行鎖息位)，但如果真有銀行調整H按封頂位，而且被同業廣泛跟隨，將會是拆息持續走低的一個訊號。當然，拆息低、銀行按揭優惠增加是一回事，借款人是否可長期承擔按揭還款又是另一回事。即使市場有眾多利好消息，準買家入市前，仍應量力而為。

原文刊於信報網站2025年6月10日 

「先住後付」隱藏風險

 近日一手市場因為按息下跌，成交轉趨暢旺，但同時也出現多宗涉及「先住後付」的撻訂個案。此類付款安排的共通點是涉及延後成交，當遇上市場價格大幅調整，買家都可能主動或被動地取消交易。

所謂「先住後付」，即一手新盤的買家，與賣方簽訂買賣合約，支付部分樓價後，未正式簽署樓契，即獲入住單位的權利。部分新盤提供的「先住」時期可長達數年，買家可先佔用單位，並在指定日期之後，才按合約列明的條款，支付樓價餘額，正式完成交易。\

 

持平而言，此類安排其實有效回應部分買家的需求。對換樓客來說，如果他們的原有居所尚有按揭貸款，在購買新物業、申請新居按揭時，銀行會同時計算新和舊居的按揭還款，兩筆還款的總額不逾規定(現時為收入的50%)，銀行才會批出按揭。對換樓客來說，此要求增添新居按揭的難度。而「先住後付」的安排，在一定程度上為此類問題提供了解決方案──買家為新居支付少部分樓價、物業成為現樓後，便可遷往新居，待賣出舊樓後，才為新居申請按揭，避免銀行同時計算新和舊居按揭還款的問題。

不過，凡事有利必有弊，此類安排也隱藏風險。類似於建築期成交，「先住後付」的安排下，買家簽署買賣合約的時間與最終交易日期相距一段日子。如果樓價調整，買家為新居申請按揭時，可能會遇上估價不足的問題。例如3年前簽約購買，價格1000萬元的單位，現時估值可能只有800萬元。如果買家真的是樓換樓的買家，連舊居的市值也一併下跌，可套現的金額較數年前的估計大減，反而令樓換樓的計劃難以推行。

「先住後付」的另一層問題，是如何解讀「先住」時期的價值。此部分的變數甚多，個別新盤的先住安排，要求買家支付佔用費(租金)、部分是有佔用費，但可在成交時退還、個別新盤則沒有佔用費的安排。原則上，買家未完成交易而先入住單位，銀行可能會視之為一種變相的優惠，可能在估價之後，再扣減相關優惠價值，再計算按揭成數。例如上文提及現時估值800萬元的物業，如有2年的先住期，銀行便可能按市值再扣減此2年的市值租金，再計算按揭成數，令買家可獲的按揭金額進一步減少。如果買家未能籌措資金完成交易，便可能被迫取消交易。

需要留意的是，不論因為任何原因取消交易，原則上發展商都可以向買家追收損失，包括重售單位時，如賣價較原有合約價下跌，發展商可能向買家追收差價。

原文刊於信報網站2025年6月3日 

拆息下跌的變與不變

 拆息反覆下跌，H按借款人的每月還款開始陸續下調。市場正在討論，拆息低企將持續多久。但要留意，假如拆息維持低位，自然會為樓市帶來不少正面的影響，惟單單是按揭，即使拆息下跌也有改變不了地方。

在5月初拆息下跌之前，一般H按會以鎖息上限計算還款，近幾年新批的H按，以現時的最優惠利率計，大概在3.5厘水平。在拆息反覆下跌之後，如一筆H加1.3%的H按在星期一計息，利率會低至1.87厘，較3.5厘的鎖息，低了163基點。換算成每月供款，如未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年。每月還款會由25031元，降至20878元。

 

除了每月還款減少外，還款當中的本和息比例亦會因應利率變化。在未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年的例子中，如按息為3.5厘，當月25031元的還款，當中約10448元為本金，14583元為利息。而在按息降至1.87厘的情況下，當月20878元的還款，當中約13086元為本金，7792元為利息。簡單來說，借款人每月還款減少之外，更會令償還本金速度加快。

不過，拆息推動按息下跌，在另一方面也會自動削減借款人獲得的優惠。近年新批按揭中，不少附帶按息掛鈎的存款戶口，坊間一般統稱為Mortgage Link，即銀行向按揭借款人提供一個活期存款戶口，存款利率等同於按息，而可獲此利率的存款金額上限，一般為未償還按揭金額的一半。由於此類戶口的存款利率遠高於一般活期存款，過去一段時間甚至逼近或超過港元定期存款，存入資金可抵銷按揭利息支出之餘，又可隨時提取，此類戶口可說深受借款人歡迎。而在拆息推動H按利率回落之後，按息掛鈎的存款戶口利率自然也會下跌。

最後，要留意的是，雖然拆息回落令H按借款人每月還款下跌。但無論是新買賣的按揭抑或轉按，銀行在計算H按借款人的供款與收入比率時，都需要以鎖息上限為準。

現時以供款與收入比率為基礎申請按揭，要求是在當前利率下，每月供款不逾月入一半。而在H按此類有多於一種計息標準的按揭計劃，當前按息會以高者為準。換言之，以借款500萬元，還款期25年，按揭利率為H加1.3厘，鎖息P(5.5厘)減2厘為例。銀行會計算申請人在利率為3.5厘的條件下的每月還款，不逾月入一半，才可批出按揭。由銀行體系的整體風險管理角度看，如此要求相當合理，為借款人應對按息反彈預留緩衝。

原文刊於信報網站2025年5月27日 

按息下跌 轉按有着數？

 隨着銀行體系結餘上升，拆息下跌，小業主的每月按揭還款開始下跌。但過去盛行一時的「進取式轉按」，短期內仍難成氣候。

近日拆息下跌，如按揭借款人的按揭計息是以拆息為準的H按，而又在近日計息，不用有任何動作，每月還款已會自動減少，而且跌幅可觀。例如一宗去年取用，按息為H加1.3厘，鎖息為大P減2厘的樓按。按揭餘額為500萬元，尚餘25年的按揭借款，如在4月30日結算利率，按息會是3.5%，當月還款是25031元。如同一筆按揭在5月19日結算，還款利率約是2.49厘，當月還款是22407元，減少2624元。

在被動等待按息下跌之外，過去也有不少業主會主動轉按，以取得更多優惠。轉按是指把按揭債務由原有銀行轉至其他銀行，通常的轉按理由包括套現、減省利息、賺取現金回贈及移除擔保人等。在多種可能的理由中，以轉按套現、減息利息、賺取現金回贈都可說是進取式的轉按行為，即透過轉按，在財務上獲得一定好處。過去在條件配合的情況下，不少借款人會在原有按揭的罰息期(一般為2年)後轉按，以爭取更多優惠。雖然近日一個月拆息下跌，但暫時來說，主動轉按獲利的操作空間並不大。原因包括：

 

一、新批H按的條件暫時未見變化。現時主流銀行新批H按的條件大致是H加1.3厘，附以大P減2厘或細P減1.75厘的鎖息上限；其中，H加1.3厘的部分，大致與2年前的一致，但2年前一般H按的鎖息是大P減2.5厘，或細P減2.25厘。假設現時成功轉按，供款利率仍是H加1.3厘，但對借款人來說，鎖息條件會比原有按揭略差，未來如拆息反彈，按揭改以鎖息計算，利率反較原有按揭為高。

二、估價下跌。近幾年樓價下跌，現時的樓價大概比2年前下跌20%。假設借款人在2年前借取的貸款成數為七成，現時的未償還按揭餘額大概會在現時市值的八成以上。而主流的高成數按揭計劃，例如按揭保險的轉按按揭成數上限是估值的80%。此情況下轉按，借款人可能需要準備額外的資金，以償還新舊按揭的差價。假設借款人的按揭餘額較估值為低，也要留意，銀行標準七成按揭，適用於轉按及套現；但按揭保險計劃對套現有較大限制，樓價600萬元以內物業的轉按容許套現，但不接受600萬元以上物業的轉按套現申請。

三、現金回贈未算吸引。現時一般住宅轉按的現金回贈不足貸款額1%，業主轉按，在扣除律師費後，所得金額有限。

總結來說，過去在極端低息的環境，有一段時間，轉按對借款人有利無害。但近年樓價下跌，令樓按借款的轉按難度上升；加上現時新批H按的鎖息較過去的較高，對借款人來說，轉按變成有得有失，自然減少了「進取式」轉按的動力。

原文刊於信報網站2025年5月20日

拆息下跌 樓價轉勢？

 銀行同業拆息回落，新批H按的實際按息開始回落。銀行體系結餘高逾1700億元，反映短期內拆息仍有下調空間。究竟低按息周期是否重臨香港？樓市又會否受惠？

4月底，與H按相關的一個月拆息為3.95厘，一般新批H按條件為H+1.3厘、鎖息上限為「大P」(最優惠利率，Prime Rate)減2厘」和「細P」減1.75厘，如按揭計息日為4月30日，按息會是3.5厘。隨着資金流入及金管局承接美元沽盤，銀行體系結餘從5月初的446億元，至5月9日，在一星期內急升至逾1700億元。5月12日，一個月拆息被推低至1.92厘，新批H按利率約3.22厘，全面低於鎖息上限。

 

目前H按利率回落幅度不大，計算每月按揭還款，節省金額或僅夠業主吃飯時點杯凍飲。但現時大家看到的，可能是一個重要的市場轉捩點。

今次資金流入源於美國市場不確定性上升及亞洲貨幣兌美元升值，顯示資金正流向亞洲市場。港元與美元掛鈎，滙價固定，但流入的資金仍會推低港元利率。而「美國不確定因素」，至少在短期內難以扭轉。

回看2008年金融危機之後的數據，銀行體系結餘若有逾千億元水平，一個月拆息可低見0.2厘以下。換言之，如果銀行體系結餘維持現有水平，合理的預測是H按利率仍有進一步下跌空間。過去幾年，整體上H按佔新批按揭逾90%，代表多數按揭借款人的每月供款支出將減輕。此外，現時小型住宅的租金回報率已達3.7厘，而且仍有上升壓力。按息下調而租金上升，可望推動更多租客轉為買樓自用。

拆息不單影響按揭借款人的每月供款，拆息也反映銀行的部分利息成本。過去幾年拆息高企、而大量H按事實上以鎖息供樓，以4月底的數據為例，H按借款人以按息3.5厘還款，當時銀行拆借資金的成本(3.95厘)較按揭貸款的利率為高，銀行對按揭業務自然欠積極。現時情況開始向相反方向發展，估計年內銀行對按揭、以至其他貸款業務會轉趨積極。這可能刺激按揭市場的競爭，進一步惠及借款人。

當然，利率只是影響樓市的其中一個因素。過去本地住宅樓價大升，是在低息、經濟擴張、住宅低供應等多個因素共同推動的結果。現時單看利率，似乎有機會重回低息年代，但住宅市場的存貨積壓，已落成未出售的單位相當於兩年的吸納量；加上零售、出口等行業都面臨新挑戰，低息環境對正在供樓的業主、或有意入市的準買家都是好消息；然而，欠缺其他因素配合，住宅成交量雖有望回升，樓價大幅上漲的空間或仍有限。

原文刊於信報網站 2025年5月13日

貿易戰2.0之下的香港樓市

 美國總統特朗普掀起的貿易戰2.0，無疑已引起環球資產市場波動，影響至香港房地產市場，一手樓的成交量較貿易戰開打前已見明顯回落。不過，貿易戰，或者說中美關係較前緊張，對香港樓市不是只有壞影響。

中美互加關稅，無疑會影響貿易往來，以至兩國關係，為地緣政治帶來更多不確定性。先不討論由貿易戰引發戰爭的機率，國際貿易在關稅下大減，的確有引發環球經濟大蕭條的風險。但另一方面，可能一通電話，中美雙方已可達成某種協議──貿易規模可能較過去減少，但至少雙方可找到一個大家都可接受的新平衡。

 

在可能達成任何協議之前，美國對中國出口貨維持徵收高額關稅，展望中國(包括香港)對美出口受壓，相關行業、甚至整體經濟增長都受影響，這是大家都看到的壞消息，而且影響未必完全反映在資產價格上。

不過，一方面，香港仍維持自由港政策，未跟隨國家對美國貨收關稅，這代表香港在關稅戰下，對內地轉口的空間擴大(包括將外國半成品加工、包裝為香港製造)。而美國威脅將中國企業由美國股票市場下架，無論此威脅是否成真，未來中國企業在美國上市前料會有更多考慮，需要在境外集資的中資企業，可能移至香港上市，香港傳統的金融業可望受惠。

在樓市方面，近年香港房地產價格調整，而住宅樓價調整幅度遠不及工商舖物業。其中一個眾所周知的原因，是住宅租金受到新來港專才及大學非本地生的支持。中美關係緊張，已經影響中國在美留學生，一些持學生簽證在美留學的中國學生，因為種種原因被美國政府取消簽證。個別受影響的學生甚至已臨近畢業，現時要回國，等於白交幾年學費。「美國留學」對中國學生來說，突然變成有風險的選擇。此等情況下，改在香港留學，便變得「價廉物美」。

對香港政府來說，本來已有意推動「留學香港」計劃，在去年的《施政報告》中，已提出2024/25學年起，八所資助大學非本地本科生限額提升一倍，由原有的20%提高至40%。「留學美國」變數增加，而增收「非本地生」也合乎香港政府目標，估計由此帶動的住宅租賃需求仍然看俏。

最後是美國的利率政策，特朗普在加收關稅的同時，也向聯儲局施壓要求減息。理論上，聯儲局獨立於美國行政當局，也有責任控制通脹；但在美國資產市場波動下，利率期貨反而顯示聯儲局減息機會較前增加。在貿易戰沒有再惡化為其他衝突的前提下，如果港息受美息帶動下跌，反而會為香港樓市帶來更多支持。

原文刊於信報網站2025年4月15日

按揭數據顯示一手主導情況持續

 3月底金管局公布2月的住宅按揭統計；其中，新批一手住宅按揭金額出現罕見的高於新批二手住宅按揭金額的情況，顯示一手主導的情況持續。

參考過去10年(2015年至2024年)的一手私人住宅成交註冊佔整體私宅的比例，由24.4%至36.6%不等，平均值為29.6%；即每10宗成交，大概有3宗為一手。同期一手私人住宅成交註冊的金額佔整體私宅的比例，則由28.8%至46.2%不等，平均值為38.8%。一手住宅成交金額佔比，相對一手住宅成交宗數佔比為高，有幾個可能的原因，包括傳統上一手樓較同區二手樓有溢價、近年一手住宅的成交金額被個別豪宅項目拉高等。

 

值得留意的是，2024年一手住宅成交註冊佔比為33.3%，未見大幅偏離平均值。但去年的一手私樓成交註冊金額佔比卻高達46%。

大趨勢上，新批住宅按揭宗數中的一、二手宗數、金額佔比，與上述的註冊宗數同向。原因很簡單，有成交才有涉及成交的按揭需求，買家向銀行申請、銀行批出按揭，便會反映在新批按揭的統計上。但最新的按揭統計數據反映，一手樓主導大市的趨勢有強化的跡象。

同樣參考2015年至2024年數據，新批住宅成交按揭宗數，一手成交佔比均值25.1%，而新批住宅成交按揭金額，一手佔比均值略高，為28.1%。而2025年2月，新批一手住宅按揭宗數佔比達46%，而新批住宅按揭金額中，更出現罕見的一手高於二手的情況，佔比達52.5%(見圖)。

 

新批一手住宅按揭比重增加，可能有多個原因，包括過去幾年的一手樓花集中在今年落成，過去幾年正好又有較多買家選用建築期付款，他們集中在今年申請按揭，可能暫時推高了單月的新批一手按揭金額。但撇開個別月份的波動不計，由10年圖表看，可以看到2021年後的樓價調整，二手新批按揭數字的跌幅較一手住宅為大。

背後的原因，可能與一、二手市場的賣方有不同策略有關。在一手市場，發展商大多為上市公司，樓價升跌，他們也要維持一定的銷售目標，換句話說，面對市場價格下調，他們較可能調整價格，以維持貨如輪轉。而二手市場的賣方由眾多分散的小業主組成，過去多年的樓市調控措施，大致上成功地趕絕了投資者，而嚴格的按揭指引，又保證了按揭借款人有充分的償付能力。由較具償付能力的自住用家組成的市場，面對樓市調整，業主減價放盤的動力遠較一手發展商為低。對新買家(不論是初次置業或換樓)來說，在考慮入市時，一方面是整個項目削價求售的新盤，另一面是減價並不積極的二手業主，他們自然更傾向在一手市場尋找入市機會。

由於一手市場存貨仍然充足，市場統計曾經推出又未出售的一手單位達2.25萬伙，估計發展商會維持薄利多銷的策略，一手樓主導的局面會維持一段時間，其在成交、新批按揭的佔比甚至可能進一步擴大。

 原文刊於信報網站2025年4月8日

由短炒獲利個案看樓市

 自從政府在2024年撤銷各種樓市辣稅、今年又下調400萬元或以下物業的印花稅至100元後，各區「短炒獲利」的報道急增。不過，短炒獲利個案出現，卻未必表示樓市已重回升軌。

物理學上有一個概念叫「熵(Entropy)」，用以計量一個系統中失序的狀態。一個封閉系統，在大趨勢上，其熵值總是增加，即逐步由有序走向失序。但在大趨勢下，卻會有「逆熵」的情況出現，即局部出現「無序至有序」的情況。

類比於以上物理學概念，類似情況也會在市場出現──例如樓價在大範圍內可能出現持續調整，但不代表市場完全不會出現獲利個案。在微觀層面，問題是為什麼這些短炒獲利的個案會出現。在宏觀層面，問題是類似的個案數量是否足夠多，以反映大趨勢改變。

 

在微觀層面，短炒獲利個案增加，應該與港府撤銷各項樓市辣稅，尤其是額外印花稅(Special Stamp Duty)有關。在2024年2月底撤銷之前，任何人在購入住宅後24個月內轉讓，新交易便需繳付額外印花稅，在6個月內轉讓的，稅率為成交價20%；超過6個月至12個月內轉讓，稅率為15%；超過12個月至24個月內轉讓的，稅率為10%。簡單來說，在此稅生效期內，除非投資者找到超級筍盤，否則全無獲利空間。額外印花稅撤銷後，假設一買一賣的代理佣金各為成交價1%，只要投資者找到樓價有輕微偏低的放盤，便有獲利機會。

以上政策的改變，為投資者創造一個較為寬鬆的操作環境。而另一個大家會看到較多短炒獲利個案的原因，可能與統計學上的「倖存者偏誤(Survivorship Bias)」有關。購入單位之後，短期內轉手獲利的，對物業代理來說，是傳播「樓市有獲利空間」消息的好機會。但購入單位之後，短期內蝕讓轉手的，可能便沒有多少動機去強調。

另外，按揭壓力測試暫停、七成按揭的適用範圍放寬，也增加了投資者靈活走位的空間──看錯市，本來打算短炒一轉的，如未能成事，投資者便可能由短炒變長線投資。在舊的按揭指引下，非自用物業的按揭成數較低，壓力測試也會壓縮按揭申請人可獲樓按的金額。在按揭指引放寬後，投資者購入單位，即使未能在目標期限內轉讓，先行申請按揭，將物業出租的難度亦有所下跌。

由於市場上永遠會有一些願意以較低價出讓物業的賣家，在沒有辣稅、非自住按揭的申請難度又已大減的情況下，不管樓價大趨勢是升是跌，我們將會持續看到更多的短炒獲利個案。但在宏觀層次，少量的短炒獲利，不足以反映樓價轉勢。參考官方或市場樓價指數，暫時我們仍未看到樓價有明顯轉勢向上的改變。

原文刊於信報網站2025年4月1日

新盤回贈對按揭估值影響

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實，對買家來說，通常情況下，折扣會比回贈較為實在。

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價(Price)；另一個是扣除所有折扣後的成交價(Purchase Price)。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以現時的印花稅率計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，稅率3.75%，稅額是37.5萬元。

值得留意，在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別。在價單有列明回贈的情況下，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

在折扣及回贈之外，如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

另外，近年常見的「先住後付」安排，亦可能影響按揭估值。例如成交價900萬元的單位，買家在付出一定首期後，先行入住數年、在指定日期才支付樓價尾數、完成交易。此類安排，亦可能被銀行視為租住優惠，需要在估值時按市值租金扣減優惠。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但一般都不會影響按揭估價。

 

原文刊於信報網站2025年3月25日

一手付款安排對按揭的影響

 近期多個一手新盤以折扣價開售，令購買力集中一手市場。但新盤買家宜留意，發展商不同形式的優惠，甚至創新的付款安排，都可能會影響按揭的申請。

第一類會影響按揭估值的是新盤的優惠。在2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》後，購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等)，都完全透明。而根據金管局的按揭指引，銀行為一手住宅物業提供按揭估價時，有關優惠和回贈都需要扣除。

 

舉例一個成交價2000萬元的一手單位，發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家，共值200萬元；買家為物業申請按揭，物業估值便是1800萬元，再以此計算按揭成數。

而有部分新盤優惠，會有一定條件，並非每一個買家都可享用，例如某新盤為指定行業買家提供額外回贈。那些並不附合條件，未有取得回贈的買家，銀行在處理其按揭申請時，可能會要求其作出聲明，表明未有取得有關回贈，以豁免將優惠價值於估價扣除。

過去由物業代理提供予買家的回贈，銀行一般不會要求自物業估值中扣除。但由於近年物業代理向買家提供的高回贈曝光，引起銀行注意；這些回贈亦可能需要於物業估值中扣除。

第二類影響按揭估值的是市況變化。撇開優惠，一手住宅估價不足，通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約，並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌，買家申請按揭時，便有機會出現估價不足的情況。

第三類會影響按揭申請的是某些付款安排可能被視為非自用，例如新盤提供租金回報保證的付款安排。即買家如將物業出租，發展商保證其租金回報達指定水平。選用此類付款安排，銀行會視為非自用，按揭成數上限會較標準扣減一成；而買家亦難以自用條件申請按揭保險。此外，即使銀行接受買家以非自用條件申請樓按，這些獲保證的租金回報，亦可能影響估價，令貸款額進一步下跌。

最後，近年個別新盤提供「先住後付」的安排，即物業落成，但買家未完成交易前，已可先行入住單位一段時間。過去曾有例子，銀行會計算此段時間的市值租金，需要自成交價中扣減。

原文刊於信報網站2025年3月18日

 

高位入市遇樓價下調 等待估價回升是否合適策略

 今年樓市展望穩定，但市場一直擔心大量在高位簽下買賣合約，以建築期購入一手單位的買家，會因為物業估價不足，難以借取足額按揭完成交易，引發市場波動。據了解，不少以建築期入市的買家，仍然在等待物業的估值回升，令他們可以最少的代價借取按揭，完成交易。而此取態其實無異於守株待兔，甚為不智。

樓價由2021年高位，至今回落大概27%。以一個在2021年購入、作價1000萬元的單位為例。如買家當年選用建築期付款，會在支付樓價10%，即100萬元後，等待物業落成，才支付餘款。由於樓價回落，如果物業估值下跌了20%，現時估值便是800萬元，以標準七成按揭計，買家只可借560萬元。換言之，他要另外準備340萬元，才可完成交易。

不過，據了解，不少臨近交易的買家仍在等待，並未申請按揭。其中一些業主等待的，可能是一個「樓價上升，帶動估價回升」的機會。理論上，如果上文例子中成交價1000萬元的單位，估值由800萬回升至1000萬元，買家便不必選用任何特別安排，可以標準按揭條件完成交易。問題是，此種情況下的等待，只是「等運到」，已經說不上是一種策略。

 

沒錯，市場上有多家估價公司，他們對同一個物業的估價結果總有出入。可能會有部分等待成交的一手買家，期待在多家估價公司中，出現一份較高的估價報告，令自己購入的單位，可獲較高的按揭金額。

最近有小道消息指出，個別在數年簽約，等待完成交易的新盤，獲得個別100%的估價。對買家來說，似乎曙光突然出現？據了解，其他多家估價公司對此項目的估值十分正常，即隨大市下跌，只是跌幅或多或少的問題。事實上，在樓價調整數年，暫時未見明顯回升訊號的當下，非常不可能有估價公司大幅調升數年前成交的物業估值。

其次，在選用物業估價報告時，銀行並不是完全被動的一方。市場習慣是銀行向多家估價公司要求提供估價，在取得多個報價後，銀行決定取用其中一份估價報告，獲取用報告的估價公司，才會獲得估價費用。此習慣在一定程度上保障了不會有個別估價公司作出偏離市場的估價。此外，如果銀行本身對樓價前景的取態較為保守，他們也會傾向選用一份估價較保守的報告，就算買家偶爾遇到一家較樂觀的估價公司，也不代表銀行會一定會按相關估價處理按揭申請。

最後，大家要留意，貸款機構處理按揭申請，是有一定容量的。當按揭申請積壓時，他們不一定可按買家要求的時間完成審批。如果採取「等待策略」的買家人數太多，當「最後時刻」來到才一起申請按揭時，貸款機構可能會應付不來。而當發展商按合約發信，通知買家物業落成，而買家未能按時完成交易時，發展商可按合約向買家每天收取罰息。如果買家最終真的未能完成交易，不單會損失訂金(購入價的10%)，日後發展商更可向買家追收其他損失。

與其守株待兔，以建築期付款方式購入樓花的買家，不如主動比較市場不同的按揭方案，了解是否有適合自己完成交易的安排。

 原文刊於信報網站2025年3月4日

是時候選用定息按揭？

 大型銀行再度推出定息按揭計劃，定息期內比新批浮息按揭利率更低。對置業人士來說，究竟選用定息按揭有沒有着數？決定是否選用定息按揭時，又應該有什麼考慮？

浮息按揭是香港多年以來的主流按揭產品，現時銀行的新批浮息按揭條件，一般為1個月銀行同業拆息加1.3厘，並設以最優惠利率為準的鎖息上限。使用大P(現為5.5厘)的銀行，鎖息一般設為P減2厘：使用細P(現為5.25厘)的銀行，鎖息一般為P減1.75厘；即不論大P、細P，一般銀行新批浮息按揭利率為3.5厘。當最優惠利率、拆息變動時，浮息按揭利率便會隨之升升跌跌。

 

過去按證公司及銀行曾數次推廣定息按揭計劃，但一直未成主流。對上一次的「定息按揭推廣潮」，其實是距今不久的2024年9月至10月。當時幾家大行接連推出定息按揭產品，定息期2至5年，定息期內的利率比當時新批浮息按揭計劃利率(當時為3.875厘)更低。但計劃似乎不為市場受落，至12月，新批按揭中的定息按揭，只佔0.6%。對上一次的定息按揭推廣未能成功，可能與當時市場預期浮息按揭利率仍會下調，削弱了定息按揭的吸引力有關。

此外，當時定息按揭在定息期後，轉回P按的利率較新批P按為高、不設現金回贈、無按息掛鈎存款戶口安排，都可能是當時定息按揭不為市場受落的原因。結果在今年1月，幾家銀行先後表明暫停推出提供定息按揭；但「暫停」不久，便有大行在2月再推出定息按揭產品，定息期為3年和5年，利率分別為首3年3.18厘或首5年3.03厘，低於目前一般浮息按揭的3.5厘。

現時市場環境與去年10月不同，因應美國通脹回升，市場對美息下調的預期降溫，無形中放大了定息按揭的吸引力；其次，新定息計劃設現金回贈，在定息期後轉回P按，利率設定與現時的新批浮息按揭一樣，為細P減1.75厘，應該會降低用家擔心定息期後按息上升的疑慮。

不過，要留意的是，新定息按揭計劃的罰息期，等同定息期，即選用5年期定息的話，如在5年內轉按，需向銀行支付罰息。如果罰息期內浮息按揭利率下跌，借款人要付出更多成本才可轉按。

對樓按申請人來說，考慮是否選用定息按揭前，宜先評估未來幾年的利率走勢；理論上，如果判斷市場利率已近見底，甚至擔心利率調頭向上的話，值得考慮選用定息按揭，以鎖定利息支出。此外，也可稍為等待，看看有沒有其他銀行推出同類按揭計劃，比較條件之後，再作出借貸決定。

原文刊於信報網站2025年2月18日

壓測暫停一年:樓按借款人緩衝空間未受影響

 去年2月，金管局宣布暫停實施物業按揭貸款申請的壓力測試。當時有意見擔心，措施會令部分按揭申請人「借到盡」入市，削弱樓按借款人應對財務波動的緩衝。幸而，一年下來，新批按揭的供款與入息比率仍然維持穩定。

按揭申請的壓力測試，最初在2010年推出，是在原有的供款與收入比率(DSR)50%的要求之外，增加另一個限制。初版要求是「假設按揭利率上升2厘，借款人每月還款不可逾月入60%」。2013年時，壓測標準提高至「假設按揭利率上升2厘，借款人每月還款不可逾月入60%」。2022年時，壓測計算標準放寬，恢復至初版要求。至2024年2月，壓測要求全面暫停。

 

在按揭壓力測試的設計，其實是在原有的DSR 50%的要求下，另外加設一度閘門。以同等收入計算，在有壓測的情況下，可借用的按揭額度上限會受更大限制。

以月入5萬元，還款期30年，利率3.5%為例。在毋須壓測，只有DSR 50%的要求下，可借取的樓按額度上限為556.7萬元。如壓測要求為「按息上升2厘，每月還款不逾月入60%」，可借取的樓按上限為528.3萬元，可借入的額度上限減低了5.1%，實際上的供款佔入息比率約為47.5%。在2012至2022年，即壓測標準較為嚴格的年代，借款人的實際供款與入息比率上限就更低。

金管局在去年暫停壓測，市場判斷為官方「減辣」措施的一環，客觀效果是令同等收入的借款人可借取的樓按金額上升。但當時也有意見認為，暫停壓測會令樓按借款人未來應對經濟波動的緩衝空間減少，可能為樓市帶來埋下定時炸彈。

不過，壓測暫停約一年，暫時未見新批樓市借款的DSR數字上升。金管局每年會向立法會報告數次最新的香港經濟情況，其中一項資料為新批樓按的DSR，而由2023年11月至最新的2024年11月，新批樓按的DSR都維持在40%。在暫停壓測後，整體上新批樓按申請人並沒有因為壓測暫停而「借多了」，措施對樓市似乎完全沒有產生利好作用。但向好的方向看，整體上樓按借款人供款與收入比率沒有上升，應對財務突變的緩衝仍然充足。

總結而言，金管局暫停壓力測試後，雖然令借款人可借取的金額有所增加，但實際數據顯示，新批樓按的供款與入息比率並沒有顯著變化。這反映出市場對於政策的反應較為謹慎，而樓按借款人的財務緩衝空間依然充足。

原文刊於信報網站2025年2月11日

財力欠佳才借高成數按揭？

 對於高成數按揭，市場有一個常見的論點，認為「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。其實這是一個很明顯的誤解，而誤解的起源，可能與大家對「財力」的定義不同有關。

話說新正頭不久，兩位名人便就政府有沒有高估新屋供應量展開論戰。不過，很多時此類論戰源於參與者對討論內容的定義欠缺共識，如果細看二人發言，會發現一個在討論每年新屋落成量，另一個在說可售單位數字，結果討論變得「牛頭不搭馬嘴」。

而在按揭市場，也有類似的情況。每當討論高成數按揭時，常會有人提出：「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。而所謂「財力」，其實有多個衡量標準，其一是整體資產值；其次是較易變現的流動資產值(例如現金、銀行存款、股票等)，最後是收入。

 

很多人在直觀上會認為，有充足流動資金的人，置業毋須借款，是最有實力的；反過來說，一定需要高成數按揭才可完成置業計劃的人，便是實力或財力不足了。

先不說以上觀點有一定問題，正如大企業都需要借款，如果借款人的流動資金有其他用途，例如投資回報率高於按揭利率，他借款置業，仍是划算的決定。

更重要的是，當我們討論有關按揭負擔時，更需要在意的，恐怕是借款人償付的能力，而不是他本來有沒有財力增加首期支出、減少按揭借款。換言之，更重要的是供款與入息比率(Debt-Servicing Ratio, DSR)。

有趣的地方在於，在香港借取正規的高成數按揭，對借款人DSR的要求，大致上與一般成數按揭的要求一樣。例如不論你借取的按揭成數是五成，抑或九成，每月按揭還款(連同其他債務還款)都不可高於月入一半。當然，對於DSR 50%是否足夠安全、是否需要恢復假設利率上升的壓力測試等，永遠有討論空間。但以DSR為標準，其實借取高成數按揭的借款人，其償付能力並沒有比一般七成按揭的為低。

以實際例子來說，一個月入5萬元、沒有其他欠債的人，如借取合規的銀行按揭，其每月的還款上限便是2.5萬元。以25年還款，年利率3.5厘計，其可借入的樓按金額上限便約是499萬元。至於此499萬元是樓價的一半抑或九成，其實並不會影響其負擔比率。

總結來說，對高成數按揭對借款人的財務影響，討論不應停留在借款人是否有更多流動資金以減少按揭借款，更重要看重借款人的實際償付能力。在香港的按揭制度下，無論按揭成數如何，借款人的DSR都受同樣限制是關鍵，這確保了每個借款人能夠在財務上有同等的償付能力。

原文刊於信報網站2025年2月4日

由《唐伯虎點秋香》看按息是高是低

 2024年樓市成交價雖然仍有調整，但成交量回升，背後因素之一是全年按息下調0.625厘。有指今年按息的下調幅度有限，按息利好樓市的因素消減。但此觀點忽視了其他座標因素的影響。

早前網上有一個熱門討論：某位女歌手是否靚女。本來靚女與否，純屬各花入各眼，就算再花時間討論，也不會達成共識。但在討論中，一位網民引用電影《唐伯虎點秋香》的一個鏡頭作為論據，卻得到大量認同。話說電影中，男主角唐伯虎聽到路人盛贊女主角秋香貌美，他卻認為「不外如是」；但鏡頭一轉，秋香身旁出現幾個「對比」，有了其他作為比較的座標，男主角便同意女主角果然相貌出眾。

 

其實，此電影對按息是高是低、對樓市的作用有多大的討論，一樣有啟發作用。2024年新批按息由4.125厘，下調至3.5厘。而展望2025年，因為眾多因素，市場多數意見預期本地按息的下調空間只有0.25厘，中短期的按息下限便是3.25厘。悲觀地看，2024年按息下調了0.625厘，對樓市的刺激效果也只是量升價跌；如果2025年按息只有0.25厘的下調空間，對樓市的刺激效果豈不是更低？

問題在於，要比較按息是高是低，對樓市有沒有刺激作用，除了與按息本身的歷史走勢比較外，同一時間的其他座標影響其實更大。根據差餉物業估價處數據，2024年初，A類住宅的租金回報率為3.3%，較當時新批按息4.125厘為低。但至去年11月，A類住宅的租金回報率升至3.6%，而新批按息卻下跌至3.5厘。展望2025年，租金回報率在租賃需求推動下，可望微升，而新批按息可望微跌。新批按息由2024年初的「高於A類住宅租金回報率」，變成2025年底的「低於A類住宅租金回報率」，而且預期差幅會在2025年擴大。

另一個可比較的座標是定期存款利率，2024年初，3個月港元定期存款利率大概在4.1厘水平，高於當時租金回報率，與當時的新批按息貼近。但一年下來，現時3個月港元定期存款利率大概在3.3厘，已低於A類住宅的租金回報率及新批按息。對手上有大量資金的存戶來說，他們在2024年初借取按揭買樓，要付出損失定期存款利息收入的機會成本遠較現時為大。值得留意，港元貸存比率偏低，2024年11月為78%(即銀行體系中100港元的存款，只貸出了78元)，較2020年以來的平均數84.9%有明顯差距；簡單來說，銀行水浸，估計今年定存利率易跌難升。

加入了租金回報率及存款利率兩個比較座標，可以發現，雖然預期今年新批按息的下跌空間有限，但當其他座標變化之下，按息輕微下跌，推動置業人士入市的作用卻不一定消減。當然，對有置業需要的人士來說，買與不買，除了參考各類座標，仍需小心衡量自己的負擔能力。

原文刊於信報網站2025年1月21日

 

為何成交量升按揭取用金額跌？

 2024年樓市成交量回升，但按揭取用金額料會錄得較大的按年跌幅，連帶銀行體系內的按揭未償還金額也出現罕見的下跌。在按息開始回落的時候，貸款未見增長，這不是好消息。

根據地產代理統計，2024年全年一手住宅成交註冊約1.68萬宗，二手約4萬宗，數字較2023年分別上升約57%及11%。但截至11月，2024年住宅按揭新取用金額只有1626億元，按揭取用宗數僅36362宗。分別較2023年同期下跌28%及23%。連帶銀行體系的未償還按揭金額，在11月底亦出現輕微按月回落。

一般認為，在按息下調以外，另一個刺激2024年樓市成交量上升的原因是港府撤辣稅、金管局放寬按揭指引。

 

按一般認知，如果成交量大幅上升，樓價只是微跌，整體按揭成數又放寬，按揭取用金額理應上升。最終在減息及減辣的刺激下，2024年住宅市場的樓價雖然仍有調整，但整體成交量回升。在成交量大升的情況下，按揭取用金額及宗數卻下跌，情況有點反常。

樓按取用數字，以至未償還按揭金額回落，一般來說不是好消息。情況可能反映市場對前景不樂觀，減少了樓按槓桿，甚至是信貸緊縮。但初步看來，2024年成交量大升，市場對樓市前景難說悲觀；去年下半年銀行陸續上調樓按現金回贈，也不似是緊縮信貸。

2024年出現按揭取用數字回落的反常現象，可能有兩個主要原因：轉按需求下跌，以及大型新盤延期落成。

2024年初，多家銀行下調按揭現金回贈，個別銀行對轉按客戶提供的現金回贈一度下跌至零。結果是市場上盛行多年的轉按行為大量消失。2022年，新批按揭宗數中，有29.4%為轉按，每月平均有2181宗。2023年，新批轉按宗數佔比下跌至27.8%，每月平均1782宗。到了2024年1至11月，每月新批轉按平均宗數只有619宗，佔比下調至12%。轉按不流行，直接影響按揭取用的整體表現。

另外，多個原定於2024年入伙的新盤延期落成，估計涉及數千宗選用建築期成交的交易。這些樓花買家本應在2024年取用按揭、完成交易，但因為入伙期延後，按揭取用也將推遲至2025年。

綜合而言，轉按不流行、多個樓花新盤延期交樓，可能是2024年新取用按揭下跌的部分原因。在銀行恢復為轉按提供現金回贈、新盤集中在2025年入伙的情況下，估計2025年的按揭取用宗數及金額將有所回升。

原文刊於信報網站2025年1月7日

新需求將為樓市帶來長期支持

 回顧2024年樓市，整體呈現量升價跌的趨勢。值得留意的是，一些利好因素其實在持續發酵，可能令2025年樓市有更強勢的好轉。

早前我們提及，2025年樓市有一個灰犀牛──人民幣滙價看跌，不利於港元計價的資產。但同樣地，另外一些中國因素卻可望對樓價帶來支持。香港政府在2022年底推出的高端人才通行證計劃，至2024年10月已有超過8萬宗內地申請獲批。而連同其他入才計劃，2022至2024年，來自中國內地的申請共獲批21.2萬宗；相比於2019至2021年，不同的人才計劃來自中國內地的獲批申請總共5.65萬宗。簡單來說，過去3年不同專才的獲批數字，大約上升3倍。

 

過去幾年，香港住宅市場出現樓價跌、租金升的不尋常現象。一般解釋為在多個專才計劃下，大量專才來港。一方面，新來港專才即使立即找到工作，也欠缺足夠的入息證明申請按揭；另一方面，他們自己也未能斷定是否會長期留港發展，因此不會一獲批就決定置業。這些專才大多會先行租樓，結果便是住宅租金被推高。以「高才通」的推出為界線，港府明顯在近幾年加大力度吸引人才來港。隨着時間過去，判斷自己適合留港的新來港專才，決定在港置業的比例可望逐步上升，為樓市帶來穩定的新需求。

展望未來，來港專才的規模可望持續增加。在10月的《施政報告》中，港府提出打造「留學香港」品牌。八所資助大學的非本地生名額相應倍增，那些新增的非本地生(估計七成以上來自中國內地)在港讀書時如未獲大學分配宿舍，便需租樓；而他們畢業後，根據「非本地畢業生留港就業安排」，可留港找工作。

另一個刺激樓市的因素是投資移民。港府在2024年3月推出「新資本投資者入境計劃」，申請門檻為3000萬元。在10月的《施政報告》中再優化計劃，容許申請人投資住宅，而物業成交價須在5000萬元或以上，當中1000萬元可視為「投資總額」的一部分。至12月中，新投資移民計劃有753宗申請，其中595宗原則上獲批。雖然新投資移民計劃原則上只接受外國公民申請，但參照舊有的投資移民計劃，估計九成以上申請人都是持有小國護照的華人。

新投資移民計劃在10月才「優化」，估計透過此計劃來港人士的住屋需求尚未反映在市場統計中。但值得留意，截至12月中，逾5000萬元的一手住宅成交量已超過380宗，遠超2023年全年超過200宗的九成，同時較2021年高位的280宗上升36%。在新投資移民計劃的帶動下，預期豪宅成交在2025年可持續暢旺。

當然，一手存貨累積，非一年半載可消化。地緣政治及滙率因素都為樓市帶來更多不明朗因素。但從各人才計劃及投資移民計劃的反應看來，香港這個品牌對內地人和海外華人仍有吸引力，由此而來的中長線住屋需求強勁，料會為往後的樓價帶來支持。

原文刊於信報網站2024年12月31