銀行審批按揭 會否轉趨積極？

 對於地產業界有指近來銀行對按揭業務不積極，上周金管局連同銀行公會幾家主要銀行開會，獲多家銀行承諾，可在收齊客戶文件後，在兩星期內發出按揭申請結果。不過，承諾是否代表銀行對按揭業務轉為積極，仍有待觀察。

2月港府撤辣後，一、二手市場成交量曾一度轉旺，但踏入5和6月，成交量已見放緩。有分析認為原因與銀行近月對按揭業務不積極有關，包括銀行審批按揭速度放慢，甚至向客戶表示：「暫時額度已滿」等。

 

雖然銀行高層在公開場合一直表示業務如常。不過，客觀數據顯示，銀行對按揭業務的確不如往年積極。

今年上半年住宅成交註冊金額約2423億元，與去年同期的2427億元相若，但按揭取用金額大致只為去年同期的四分三。可見市場上「銀行收緊按揭」的感覺，有一定事實根據。

在金管局與三家銀行代表會面後，最少已有6家主要銀行表明，可在收齊客戶文件後，兩周內會發出按揭申請的審批結果通知。初步可視為銀行業界向市場放出「沒有收緊，業務如常」的訊號。

不過，什麼是「收齊客戶文件」，並沒有完全客觀的標準，大有演繹的空間。對於現時/即將申請按揭的客戶來說，更不宜預設銀行一定可在兩星期內批出按揭。準買家不妨向賣方爭取較長，例如60天的成交期，以免按揭申請出現阻滯，影響交易。

客觀來說，在市場反映及金管局表態之外，利率因素可望促使銀行對按揭業務轉趨積極。在美元減息的預期下，本地定期存款利率、拆息都出現偷步下跌。例如一個月拆息在7月中大概在4.6厘水平，上周五已回落至4厘以下。如情況持續，銀行按揭業務的回報可望有輕微改善。如9月之後，美息下調，帶動銀行資金成本下跌，銀行的按揭胃納可望回升。

 原文刊於信報網站2024年8月27日

 

別因減息預期而盲目入市

 美國的通脹數據放緩，市場對聯儲局減息的預期增強，部分人假設香港按揭利率也將大幅調低，成為買樓的好時機。但是香港樓市買家不宜僅憑美國利率走勢而入市。

大致上，本地主流意見認為，近2、3年的樓價下行，主要原因是本地銀行按揭利率受美息帶動而上升。現時市場既然預期美元利率快將下調，樓市受反方向動力推動而回升，又或至少止跌，已經成為業內人士的期望。但要留意，港元利率受美元利率帶動，但幅度往往並不一致。在美元利率下調的初期，港元按息未必有多少下調空間。

現時香港主流的按揭是拆息按揭。借款人每月的還款利率受港元拆息及最優惠利率左右。近年典型的新批核按揭條件是1個月拆息(最近約4.1厘)+130基點， 或最優惠利率(「大P」為6.125%)減200基點；兩者以低者為準，實際按揭利率約4.125%。

 

歷史數據顯示，香港按揭利率與美元利率「同向而不同步」，港元按揭利率與美元利率的步伐並不一致。在2022年開始的利率上升周期中，美國利率上升超500個基點，但本地按揭利率只上調約250個基點。

由2022年起，1個月拆息由0.2厘一度上升至約5厘，近期約在4.1厘徘徊，升幅略為落後於同期美國聯邦基金利率的加幅。而本地銀行最優惠利率在同期的升幅更只有87.5基點。

由於在美元利率上升時，港元最優惠利率滯後，即使聯儲局一如市場預期，在9月開始減息，港元最優惠利率暫時也欠缺下調空間。港元拆息下調的步伐可能較貼近美元利率(事實上近日有「偷步」下行的跡象，即美息未跌，港元拆息先行回落)。但由於上述的拆息按揭利率計算機制，拆息即使有所調整，暫時亦不會影響市場的按揭利率──一般香港人以約4厘償還按揭的情況，會持續一段時間。

更重要的是，香港住宅市場受多方面因素影響。在一手住宅潛在供應逾10萬個、經濟增長欠缺新動力的情況下，利率向下對樓宇成交的推動作用可能很有限。另一方面，美國今年大選局勢不明朗，美國長期利率政策仍難以預測。

精明的置業者，不應只着重於利率，更應考慮自身收入狀况和負擔能力。利率只能作為次要參考，而不是市場裏唯一的置業驅動因素。

原文刊於信報網站2024年8月20日

新盤即供或建期選擇的消長

 發展商推出一手樓花，一般都會有「即供」、「建築期」(建期)兩種付款安排供買家選擇。過去一段時間，建期曾成為主流，但近半年情況有所改變，樓花成交中，選用即供付款的比例明顯回升。背後原因究竟是什麼？對樓市前景又有何啟示？

發展商推出未落成的項目(樓花)，一般會提供最少兩種付款安排，第一種是物業未落成，買家已支付全額樓價，完成交易。由於通常會涉及樓花按揭，買家未入伙已開始供樓，市場習慣稱此種付款方式為「即供」。

 

相對來說，在樓花期只支付部分樓價(現時市場習慣為10%)，待物業落成才支付餘額，便是「建築期」付款。

過去幾年，推出市場的樓花項目中，多數買家選用建期；去年底便有傳媒統計，新盤成交中，買家採用建築期付款比例高達80%。但今年的情況有變，部分新盤，即供付款佔比回升。例如7月開售的啟德新盤，約七成買家選用即供，約三成買家選用建期。

新盤選用即供的買家比例上升，有眾多可能的理由。其中之一是過去幾年以建期購入樓花的買家，在今年物業臨近入伙時，卻遇上估價不足，難以借取原本預期的按揭金額以完成交易。例如簽約購入1000萬元的單位，支付了100萬元的訂金。但物業估值下跌至850萬元，即使借入九成按揭，只可借入765萬元，買家仍需另外準備135萬元支付樓價餘額。那些未能籌措額外資金的買家，可能被迫取消交易、損失訂金。

在樓市調整下，那些有置業需求的買家，即使不在意一時的樓價升跌，耳聞目睹入伙樓花估價不足的消息，也可能會擔心同類問題出現在自己身上。對他們來說，又要達成置業目標，又要避開估價不足的風險，一個合理的選擇便是選用即供期入市。有此類考量的買家愈多，樓花項目中選用即供的買家比例自然回升。

當然，「即供/建期」的付款比例，在不同新盤中各有不同。例如在7月開售的一個細價盤，大概一半推售單位折實價在300萬元以下。對此個新盤的買家來說，即使未來有估價不足的風險，需要籌措完成交易的金額也不會太大，此項目的成交中，大概約有六成買家選用建期付款。

值得留意的是，如果「即供付款較安全」成為準買家的共識，對一手市場的生態可能有一定影響。例如對換樓客來說，如要選用即供付款購入單位，便需要同時應付新舊物業兩筆按揭支出，對收入有較高需求。那些收入只可應付一個物業供款的買家，既不能選用即供付款，又擔心選用建期可能面對估價不足的風險，便可能會待心儀物業臨近交樓才入市。在市場對樓價企穩恢復信心前，中高價樓花的去貨速度可能持續放緩。

原文刊於信報網站2024年8月13日

按保放寬出租 撤辣之後是加甜？

按揭證券公司在8月2日突然宣布按揭保險計劃的新安排，在個別情況下，考慮批准以按保入市的業主將物業出租。在2月「撤辣」威力減弱之際，上述行動是否顯示當局為「加甜」試溫？

2月底港府取消所有樓市辣稅、金管局上調七成按揭適用範圍、暫停按揭壓力測試，被市場形容為「撤辣」。其後的3、4月，一、二手成交急升。但撤辣的推動力未能維持太久，樓價及成交量都出現先升後回。市場開始出現「撤辣不足、需要加甜」的聲音，呼籲政府推出刺激樓市措施。上周由金管局全資擁有的按證公司調整按保，考慮批准業主將物業出租，便被部分人士認為是「加甜」的先聲。

過去按證公司多次表明，按揭保險是為了自住買家而設。不單申請按保時需申明物業用於自住，按證公司更會每年抽樣發信予借款人，要求他們聲明物業仍然用於自住、並提供居住證明等。過去也有虛報自住的業主被控入罪的個案。但暫時而言，不宜將上周的政策調整視為官方「加甜」的第一步。

 

按證公司表明會在三個情況下考慮批准按保借款人的出租要求，即家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業，以及其他特別需要。

首兩個條件合理而且客觀。以條件1為例，業主買樓時，可能先購入小單位，到了規劃生育時才發現空間不足；但又受限於財政原因，難以換樓，甚至因為樓價較購入時下跌，難以將物業出售。容許這些業主將物業出租，可說合情合理。同樣，業主失業，可能一時財困，如果可以把自住物業出租，有助解決他們的問題。據了解，以上述理由申請將物業出租，需要提供相關證明文件，例如醫生發出的懷孕證明、公司信等。單純「打算生兒育女」並不是可接受的理由。

至於第三項「特別需要」看來有一定主觀成份，筆者想到的可能理由包括工作/子女上學地區變換等，至於執行時的彈性有多大，便有等時間觀察。

在微觀層面，那些曾經透過按保入市，而現時正好因為家庭、工作因素而有需要將物業出租的業主，不妨考慮申請豁免，將物業出租。或者轉為「雙租族」(一方面租住居所，同時有物業出租)，或者搬回老家，將物業出租以應付按揭還款。但對投資者來說，估計難以透過按保以放大按揭槓桿。

在宏觀層面來說，措施料不會對樓市有明顯刺激作用，由於申請將按保物業出租有一定條件，而且有多個限制。一般情況下，業主不可持有其他香港住宅、獲准將物業出租的業主，需在豁免期內以香港為主要居住地、業主的配偶也不會在香港購入其他住宅。與其說措施是「刺激樓市」(加甜)，不如說是類似房委會容許未完成補價，又有突發需要的居屋業主將物業加按的人性化措施。

原文刊於信報網站 2024年8月6日

永恒的誤會──按揭成數與風險

 每一次討論「負資產」，市場上主流的意見都是認為「借取高成數按揭有較高機會成為負資產」。引伸的建議是，要避開「物業成為負資產」的風險，應控制自己的按揭成數。此可說是一個永恒的誤會。

所謂風險，指可能出現的損害；風險管理，就是在可能的損害出現前的應對措施。且看以下例子，再判斷何者風險較高。

甲、乙、丙三人，月入都是10萬元，都有流動現金500萬元。

甲購置樓價960萬元物業，按揭成數五成，借款額480萬元，支付首期480萬元，置業後流動資金20萬元；乙購置樓價600萬元物業，按揭成數五成，借款額300萬元，支付首期300萬元，置業後流動資金200萬元；丙購置樓價600萬元物業，按揭成數八成，借款額480萬元，支付首期120萬元，置業後流動資金380萬元。

 

一般人應該會同意，乙的入市方案，風險會較甲低。甲和乙的按揭成數明明一樣，但乙的按揭貸款額較低，可見風險管理的關鍵按揭額/每月還款相對於收入的比率，而不是按揭成數。

更有意思的是甲與丙的比較，兩者的借款額一樣，丙的按揭成數甚至較高，但多數人應該同意，丙的入市方案較為穩健──留下較多現金應付未來需要。

至於乙與丙二人，購置物業的樓價一樣，而按揭成數不同，何者風險較高，便未必容易達成共識。乙的借款額低，每月供款支出亦低，未來按息上升所受影響亦較少，但代價是傍身的資金減少；而丙的情況正正相反，借貸額較高，但留下的現金亦較高。宏亞按揭在市場上提供正規高成數按揭多年，由貸款人的角度看，丙的借款額雖然較乙為高，但整體樓按負擔不算重，借款額僅為年收入4倍，以25年還款計，每月還款佔收入26%，處於健康水平。

當然，如果一定要爭論，上述三個方案之外，也存在第四個甚至更多的方案，例如購置價格更低的物業，例如500萬元，按揭成數六成；便可以同時保留更多資金，也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素。

比較過不同的個案後，我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說：「按揭成數高，風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況下，一旦樓價回落，物業便成為負資產。此說法無錯，但「負資產風險」主要是針對貸款人，而不是借款人的風險。對貸款人來說，貸款抵押資不抵債，一旦借款人斷供，貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說，物業成為負資產，假設其他條件(如按息)不變，日常財政其實不會有任何改變。

我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市，但上述案例提醒大家，按揭風險管理的重點，是控制借款總額相對於收入，處於一個合理水平；成數不是關鍵，在一些情況下，高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。

原文刊於信報網站2024年7月30日