印花稅下調 亦難掀炒風

 10月底的《施政報告》調整多項印花稅的稅率及徵收方式，因為近月樓市氣氛偏淡，措施短期內料不會掀起炒風。而考慮到按揭因素，估計未來即使樓市好轉，仍難以出現投資者因為印花稅調整而大規模入市的情況。

10月底調整的印花稅措施有幾項，包括把額外印花稅(SSD)的適用年期由3年縮短至2年；買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD)的稅率減半，兩者均由15%減至7.5%；為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」。即以各類專才計劃入境人士，購入物業時先暫免徵收買家印花稅和新住宅印花稅，只需按第二印花稅率支付印花稅，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。

 

過去十多年，港府推出多項印花稅，目標都是遏抑炒風。當年先推出的額外印花稅，目標是提高炒家轉讓的稅務成本──不論賺蝕，只要住宅物業在購入限期內(現時為2年)放售，都要按市值支付額外印花稅。現時稅率為如物業持有期為6個月或以內，税率為20%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，税率為15%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，税率為10%。

而買家印花稅是向非本地永久居民的置業者(包括公司名義買家)徵收，現時稅率為7.5%。

新住宅印花稅即住宅印花稅第一稅率，如果買家不是香港永久性居民，或在香港已擁有住宅物業者，再買第二間住宅物業時，則需要以從價印花稅第一標準稅率計算，現時稅率為7.5%。

近一、兩年樓價調整，放寬印花稅，短期內自然不必擔心炒風再起。而事實上，即使未來外圍因素好轉、樓價回升，只要按揭指引沒有特別放寬，大家應該也不必憂慮炒風再起。雖然現時幾種印花稅的稅率較前減少，但對非本地永久居民買家來說，購買住宅仍要付樓價15%印花稅、對本地永久居民來說，購買第二套住宅仍要付7.5%的稅。如果兩年內售出物業，仍要付賣價10%至20%的稅。正常來說，對投資者入市仍有「阻嚇力」。

此外，要留意金管局的按揭指引未有跟隨印花稅調整而放寬。本地永久居民持有一個未供滿按揭的物業，再為第二套住宅申請按揭時，新購物業的按揭成數上限會較標準下調一成，例如購買1500萬元物業，按揭成數只有六成。而且新舊兩套住宅的總供款佔收入比率需要低於四成，在壓力測試下，計算按息上調2厘時，總供款不可逾月入五成。

以上嚴謹的限制，保證了有多個按揭物業借款人有足夠的還款能力，而且降低了投資者的按揭槓桿。未來只要相關的按揭限制存在，即使市場氣氛好轉，仍然會限制非自住資金進入市場的流量，應該不必擔心炒風再現。

原文刊於信報網站2023年12月19日

新盤優惠比併 「折扣」與「回贈」大不同

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣以及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實在繳付印花稅的角度上，折扣比起回贈較為實在。

印花稅角度　折扣更實在

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價（Price）；另一個是扣除所有折扣後的成交價（Purchase Price）。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以一名本地居民，初次置業計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，同樣一名本地居民，初次置業計，稅率是3.75%，稅額是37.5萬元。

按揭方面無大分別

在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

中介回贈不影響按揭估值

要留意的是，以上我們討論的都是涉及發展商的直接折扣及來自發展商回贈的影響。至於市場上盛行，由物業中介提供的現金回贈，便是另一回事。多數情況下，銀行並不會處理物業中介向一手盤買家提供的現金回贈，此些回贈通常不會影響物業估值。例如上文提及折實價900萬元的新盤單位，如果中介另行提供20萬元的回贈予買家，此筆款項通常不會影響按揭估值。

原文刊於經濟日報網站2023年12月13日

建期為何成新盤買家首選？樓價下跌 建期付款有何風險？

 

天水圍新盤開售，反應熱烈，一天售出300多個單位。首批買家中，98%選用建築期付款，「即供期」變成聊備一格的陪襯。建期付款成為買家首選，有眾多時代原因。而今天選擇建期付款的買家，也應該在財務上作多手準備，以減少日後完成交易時可能出現的問題。

新盤兩大付款安排

香港對未落成住宅物業(樓花)的交易，有完善的監管，過去以樓花方式推出的新盤，一般都有兩大分類的付款安排：

一、建築期付款，即買家支付部分樓價之後，待物業落成才完成交易，如買家需樓按，也是待物業臨近落成前才申請。

二、即供期付款，即在樓花階段已完成交易，買家未入住已經支付全部樓價，買家也可向銀行申請樓花按揭，即未入伙已開始償還樓按。

即供折扣較高 過去曾流行

過去市場有一段時間，即供付款較為流行，原因是同一項目、同一單位，在即供付款下往往有較高折扣，對買家較有吸引力。而近幾年開售的樓花項目，包括文首提及的天水圍新盤，雖然同一單位在即供付款安排下，仍然會較建築期付款有較大折扣，但由於種種原因，令即供付款變得聊備一格。

 

換樓壓測限制 建期可減輕負擔

其中一個主要的原因是按揭壓力測試，對持有一個按揭未供滿物業的換樓客來說，購買樓花要選擇即供的話，新舊按揭總供款不可多於月入四成，壓測之下總還款不可多於月入五成，壓測限制令很多人難以選擇即供。而選用建期付款，不必在新居未落成前應付兩筆住屋支出，顯得較有吸引力。

樓價下跌 建期可借按揭金額將減少

不過，要留意，建期有建期的風險，最明顯的是樓市正處調整期，現時樓價比高位回落約兩成。如果調整期持續，未來新居落成時，估值可能較購入價有一定下調。例如購入價1000萬元的物業，樓價下跌一成的話，估值便會降至900萬元，屆時申請按揭便要以900萬元為準，例如九成按揭便是可借810萬元。買家可能需要在按揭以外，另行籌措現金以完成交易。如果買家沒有能力完成交易，不單會損失訂金(已經支付的樓價)，也有可能在發展商以較低價重新推出單位時，被追收差價。

由於有以上風險，準買家考慮以建期付款購置一手物業時，宜採取較為保定的策略，包括計算一旦樓價在入伙前下跌，不可借足預計的按揭金額時，是否有足夠資金完成交易。如果是換樓客，計劃在新居交樓前賣出舊居套現的話，也要評估如果樓價持續調整，賣出舊居套現所得減少時，會對換樓安排有什麼影響。

最後，在新居未交樓前，選用即供付款的買家宜趁按揭未需還款，盡量增加現金儲備。萬一需要更多現金完成交易時，不致於手足無措。

原文刊於經濟日報網站2023年12月

市場料明年美息減1厘 對香港樓市的3大影響

 2023年樓價先升後回、差餉物業估價署指數至10月跌近4%。樓價調整背景因素是年內港元利率受美元帶動持續高企。展望明年，市場主流觀點似乎傾向來年美國利率調頭回落，下調幅度可達一厘。如果明年美息走勢一如預期，又是否足以推動本地樓價回升？

美息如減1厘
新造按息或跌至3.8厘

現時美國聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘，如回落一厘，大概是回到2022年12月的水平，當時港元「細P」為5.625厘，「大P」為5.875厘，分別只較現時低0.25厘。簡單來說，本次美息上升周期，港元利率，尤其是最優惠利率較為滯後，美息即使回落一厘，本地按息的下調幅度料會較小。

 

假設明年美息回落1厘，而港元最優惠利率也相應回落至去年底水平，以現時新批H按利率約為細P減1.75厘、或大P減2厘的市價計，屆時一般新造按息可能由現時4.125厘回落至3.875厘水平。相對於現時A類私人住宅(即實用面積少於40平方米者)的租金回報為3.1厘，按息相對於租金回報仍然較高，似乎不足以刺激投資者買樓收租、租客轉租為買。

未夠刺激成交量復常

總括而言，如果美息轉勢向下，料對樓市氣氛應該會有正面影響，部份猶豫是否入市的準買家，可能因為利率回落，不再擔心按揭供款上升而作出置業決定。不過，如果明年美息下調幅度一如市場估計，只回落一厘，應該未足以刺激樓市成交量由2022、23按年一、二手住宅成交量約4.6萬宗，升至較正常年份，例如2019、20年住宅成交量6萬宗以上的水平。

樓價下調一成
租金回報率可升至3.4厘

當然，租金回報率未必一定要租金增加才會上升，租金不變，而樓價下調，也會推動租金回報率上升。現時一般估計，由於一手餘貨充裕，來年樓價較可能持續調整，主流估計大概是10%。如果樓價下調一成，而租金大致穩定，來年小單位租金回報率可望升至3.4厘左右，如果租金輕微上調5%，那麼小單位租金回報率可望升至3.6厘左右。此預想中的回報率，便會較接近上文計算「美息一下調一厘情況下，新造港元按揭利率」的3.875厘，估計可以刺激部份較樂觀的投資者入市。

以上推演估計港元利率會因為之前沒有跟足美息，所以美息回落時，港息回調步伐也較慢。亦未有計算其他因素，例如如果本地吸引人才人境的各個計劃反應踴躍，可能會令市場出現料想以外的需求。如果港息出乎意料的出現大幅回落、又或樓市需求較預想的更強，也可能令成交量提早反彈，甚至令投資者接受較低的回報，提早入市。

原文刊於經濟日報網站2023年11月29日