成交價低於估價的啟示

報載某屋苑新近的成交中，出現6成單位成交價低於銀行估價的跡象。究竟這情況有何啟示？成交價低於估價，又會對按揭申請有甚麼影響？

討論前先簡單說明估價在按揭上的作用以及機制。按揭是以物業作為抵押的貸款，萬一借款人無力償還，貸款者便可收回抵押品變賣，以抵償欠款。因此，抵押品的價值，對貸款者考慮是否提供貸款、提供多少貸款十分重要。

香港住宅的估值，多數是參考「市價」，即附近質素接近物業的新近成交價。銀行的網上估價，多數是因銀行自己按成交價以程式推算。但正式的按揭申請，估值多由獨立的測量師/估價行進行。銀行使用估價行的估價服務是要付費的—而有趣的是，當估價行作出的書面估價，銀行採用時便要付費。此種常見的操作，令估價偏離銀行的需要時，銀行便不會採用，估價行也就沒有收入。

當升市時，買家願意高追，成交價往往比早前同類單位的作價更高。此種市況下，往往會出現估價也較進取，估價向上更新較快的現象。因為不更新的話，銀行職員往往會找另外的估價行。某物業成交價500萬元，如果A估價行估值是480萬元，B估價行是500萬元的話，銀行職員一般會引用B行的報告。外間看到的，便是估價在「追認」新高成交價。

相反，在樓價調整時，成交價即使較估價低，並不會影響銀行的按揭批核：估價600萬元的單位，成交價590萬元，按揭成數6成，借354萬元，完全沒有問題。換言之，在樓價調整時，估價行沒有多少誘因加快更新估價，往往會出現較多成交低於估價的現象。

至於出現多宗二手成交價低於估價，是否一定代表樓價走入調整期？那卻不一定，近期內外因素轉差，看淡後市的業主放盤多了議價空間是自然現象。但樓價是否有更大、更長期的調整，卻要看更多因素。多了二手成交價低於估價，充其量只可說是多了一個進入調整的訊號。

原文刊於經濟日報網站2019年8月28日

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按揭層面的「阿媽係女人」

所謂「阿媽係女人」，通常指內容100%正確，但對行事決策無作用的陳述。在按揭層面，也不乏此類意見，最常見的是，每次討論高成數按揭，總有人會提醒──選用高成數按揭，小心變負資產。

只要樓價不是只升不跌的話，按揭成數愈高，物業成為負資產的可能性也愈大。此是最簡單的算術，假設完成交易後樓價即跌，當初用90%按揭，樓價跌一成已是負資產；如果按揭成數只有50%，樓價便要跌五成才是負資產。因此「選用高成數按揭，易變負資產」是完全正確──可惜也沒有什麼用的陳述。

一方面，以上陳述有意無意之間，忽略了「高成數按揭」=「低首期」的事實。一個買家支付了較低的首期入市，多數情況下，意味他保留了較多的現金儲備，在經濟前景不明的情況下，也代表多了一分應對的本錢。

另一方面，「高成數按揭較易變負資產」也沒有說明：物業成為負資產又如何的問題。如果按息不變，你欠銀行100萬元，那管物業市值是110萬元(不是負資產)，抑或90萬元(是負資產)，供款都是一樣的。主要的變化是，在你要變賣物業，或銀行收回貸款(Call Loan)時，由於物業資不抵債，借款人需要「抬錢」才可賣樓或償還全部貸款。

不過，在銀行按揭監管較寬鬆、樓價較高位大跌七成之時，銀行都未有大規模Call Loan。在監管日趨完善的今日，擔心樓價下跌，物業變成負資產、銀行會主動Call Loan，似乎有點過慮。

對買家來說，比起「物業是否容易變成負資產」；「這個貸款額是否我可以安全負擔」，才是更值得留意的風險管理問題。

原文刊於信報網站2019年8月27日

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