現金回贈回升 銀行樓按業務趨積極

 近日多家主要銀行陸續恢復為新按揭客戶提供現金回贈，這反映了銀行對按揭業務的胃口好轉，有助於穩定市場氣氛，對於目前方向未明的樓市來說，這是一個好消息。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。考慮到當時一般按揭利率只有2%，回贈相當於銀行可收取的一年利息。

然而，這些按揭貸款優惠並非必然。今年上半年，在大銀行帶頭下，多家銀行紛紛削減向按揭客戶提供的現金回贈等優惠，部分銀行甚至「回贈清零」，即不再向借款人提供回贈。

 

事實上，銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

然而，自9月開始，多家銀行再次提高按揭客戶的現金回贈，而11月銀行的現金回贈更有所提升；其中一家大型銀行為貸款額800萬元以上的按揭客戶，提供貸款額0.3%的回贈。

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

總的來說，銀行再次提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2024年11月26日

容許強積金買樓 是否好主意

 踏入11月，樓市氣氛忽然轉靜，10月《施政報告》放寬按揭、11月初減息對樓市的刺激似乎都不大。在《施政報告》發表後，被問及會否考慮讓青年人以強積金作為置業首期，行政長官當時的回應是不排除可能性。究竟容許市民提取部分強積金置業，是否好主意？

繼2月《財政預算案》撤銷所有樓市辣稅後，政府再於10月《施政報告》放寬按揭指引。2月減辣稅之後，3月一手住宅成交曾創出一手住宅條例在2013年實施以來的單月新高紀錄──逾4000宗成交，但之後成交反覆回落，8、9月一手成交均不逾千宗。而在10月《施政報告》放寬按揭後，10月下半月多個一手盤熱銷，全月成交近3000宗。但踏入11月，整體市場氣氛又再轉靜，至17日，一手成交量只在500宗水平，而且尚未有大型新盤開價。

由於「樓市辣招」都已撤銷，「辣」已減無可減。如政府要支持樓市，可能需要為樓市「加甜」。那麼，容許以強積金買樓，對刺激樓市又是否有用？

 

從表面看，容許市民以強積金作首期有一定好處，首先自然是可提振置業需求，其次是現行的強積金，市民大致上只可在65歲退休或永久離港等少數情況下提取，一般人對管理強積金似乎都是消極管理。容許市民提取部分供款置業，可能有助提升市民對管理自己強積金戶口的積極性。在市民角度，如部分強積金可轉作置業用途，亦有助減少儲首期的時間。

不過，有關構思的缺點也明顯，要令到「提取強積金作首期」對準買家有實際作用，容許提取的金額不會太少，總不可能只容許供款人提取一萬幾千以減輕首期支出。但強積金原意是供市民用於退休生活，如容許供款人提早大額提取作置業用途，可能會令退休時所得金額減少，影響退休後的財務安全。

另一個現實問題是，香港的強積金供款相對偏低(每月僱主、僱員的強制供款上限共3000元)，令多數人的強積金戶口結餘數目不如想像中高。假設進入職場約10年人士，如果他們月月以強制性額度供款，10年的本金投入亦只會有36萬元。而事實上，10月強積金成員平均戶口結餘只是27.2萬元，比以上的模擬情景更低。

當然，強積金計劃也不乏高額結餘賬戶，在2021年，賬戶結餘在100萬元以上的賬戶約10萬個。但估計這些大額賬戶，會是以加入計劃多年的僱員為主，未必符合「讓青年人以部分強積金供款支付置業首期」的原建議。

撇開「動用部分強積金買樓」，會不會影響未來退休安排的理論不談，現實是即使容許青年人調動部分強積金作置業首期，受限於強積金平均賬戶結餘金額偏低，對樓市的實際刺激也不會太大。

 原文刊於信報網站2024年11月19日

大選過後 美國利率走向增變數

 美國大選塵埃落定，特朗普重回白宮也為美國息口走勢帶來新變數。特朗普在競選時提出的經濟政策，很可能會刺激美國通脹上升。市場原對聯儲局在未來兩年持續減息的期望，亦可能落空。

在美國大選之前聯儲局最後一次公開的利率點陣圖，反映聯邦基金利率在2027年的預估中值為2.9%。換句話說，委員們預期2024年至2026年持續減息。此種預估的基礎，是聯儲局相信通脹受控。但特朗普重返白宮可能會帶來一些變數。

特朗普主張上調入口關稅，同時提出削減入息稅，這些舉措可能會刺激通貨膨脹，進而影響貨幣政策的走向。在上一任期內，特朗普展開貿易戰，結果聯儲局基金利率在2016至2019年都處於上升趨勢，直到新冠疫情爆發才開始減息。

 

值得注意的是，除了贏得總統大選外，共和黨已經確定取得參議院控制權，執筆時眾議院改選仍有幾席未有最後結果，但大概率共和黨也可成功在眾議院過半：下一次中期大選(2026年)之前，共和黨總統要推行的政策不會受到有力阻礙。選舉時提出的加關稅、減入息稅措施，有可能完全落實。在此種情況下，聯儲局是否可持續減息，甚至美息會否調頭回升，情況並不明朗。

就香港本地銀行而言，在2022年開始的加息周期中，在聯邦基金利率上升逾5厘的情況下，本地最優惠利率僅上調了87.5個基點；然而，在今天年美國減息75個基點後，香港的最優惠利率已經下降了50個基點。即使美國再次降息，香港的利率空間也將受到限制。

9月及11月本地銀行下調最優惠利率的幅度，對借款人及地產市場來說，可說是喜出望外。但由另一個角度看，即使往後美息持續回落，港元最優惠利率的調整空間亦相當有限。而市場現時需要考慮的是：明年特朗普上任後，對競選承諾兌現程度、其經濟措施將如何刺激通脹，以至美國利率會否調頭回升。

總的而言，未來幾年的貨幣政策和經濟走勢仍存在諸多不確定性。對有意置業的準買家來說，雖然官方已取消申請按揭的壓力測試，但在利率走勢未明朗的情況下，在計算按揭負擔時，不應過於進取，宜自行設定一些財務緩衝，以應付可能出現的利率變化。

原文刊於信報網站2024年11月12日

負資產影響換樓？

 第三季負資產按揭數字升穿4萬宗，但整體上負資產按揭客戶還款紀律維持良好，9月底只有53宗負資產按揭出現3個月以上的逾期還款。有意見認為，負資產增加，可能影響業主的換樓決定，但此類意見，可能欠缺周全。

不少業內人士曾指出，樓價下跌，物業成為負資產，一般情況下不會影響借款人的日常財務情況。買入樓價600萬元的物業，借了九成按揭，欠銀行540萬元，此筆欠款不會因為抵押品的市值升降而改變。反而利率正好進入下行周期，多數借款人的每月還款會有所下調。

物業是否負資產，對借款人的心理影響大於日常財務影響，但有意見認為，負資產增加，可能會影響這些業主的換樓計劃。大致上，其論據是負資產業主如有需要換樓，在賣出舊居時，不但不可以套現作新居首期；更需要額外資金償還舊居按揭(所謂「抬錢賣樓」)，情況可能會窒礙換樓。

 

此說法最大的問題是把焦點過度集中在借款人的抵押物業估值上，沒有考慮到「負資產」成為議題，是因為整體上樓價下跌。負資產業主要換樓時，固然會出現「要準備資金賣出舊居」的問題，但其換樓目標的價格，如無意外也會隨大市下調，所需首期下跌。

以一個2年前樓價600萬元物業，買家以九成按揭入市個案為例。假設樓價2年下跌25%，現時大概欠銀行520萬元，物業估值450萬元。以市價賣樓的話，他要準備70萬元資金償還樓按餘額與市值的差價。就此而言，換樓時，現有物業是負資產，當然比物業不是負資產有更高的資金要求。

不過，如果把視野拉闊一點，整體樓價於過去2年都有所調整。負資產業主會因為物業資不抵債，賣樓時需要準備額外資金償還原有按揭。惟其目標新居的首期，也會因為價格下調而減少。以2年前樓價1000萬元物業為例，現時市值可能是750萬元，以七成按揭計，購買同一個物業，他的首期支付會減少75萬元，完全抵消償還舊居按揭所需支出。此外，由於新居按揭額隨樓價下調，供樓負擔甚至有所減少。

當然，物業的負資產程度、目標新居的價格變化，以及新居按揭成數都因人而異。A想換樓的目標物業，跌幅可能較大，完全抵消償還舊居按揭所需資金。而B可能負資產程度較高、目標新居的樓價降幅又不大，換樓難度有所上升。但大致上來說，負資產個案增加是因為大市價格調整，而考慮到整體樓價下跌，換樓客的新居首期支出亦理應有所下調。所謂「平買平賣」，負資產現象對於換樓鏈的負面影響，其實相當有限。

原文刊於信報網站2024年11月5日

收租門檻下跌 買樓收租應如何計數？

 《施政報告》調整按揭政策，對用家未有太直接的影響，反而是將買樓收租的門檻大幅下調。包括首期支出、申請按揭所需收入，均大幅下調。在市場憧憬按息下跌、租金上升，可能會吸引新晉投資者入市。但在名義租金回報率外，投資者入市又有什麼其他需要注意的支出？

在《施政報告》放寬按揭之前，已經持有一個按揭物業的人士，購買另一個物業，按揭成數上限是六成，而新舊物業按揭的總供款，不可高於月入四成。

以持有一個自住物業，現時每月按揭還款1萬元的人士為例。如果他在《施政報告》發表前購買一個600萬元的物業，可獲的按揭成數上限為360萬元。360萬元的投資物業按揭，如果以市場利率(3.875厘)、30年還款期為計，月供16929元，連同自用物業按揭每月1萬元的還款，他月入需要達67322元才可獲批按揭。而且他要有240萬元的閒資，才足夠支付收租物業的首期。

 

在按揭放寬之後，自用、非自用按揭的標準成數都是七成。而所有物業的按揭還款佔入息比率(DSR)，也上調至五成。同樣以持有一個自住物業，每月按揭還款1萬元的人士為例。如果他在《施政報告》後購買一個600萬元物業，可獲的按揭成數上限為420萬元，以市場利率(3.875厘)、30年還款期為計，月供19750元。連同自用物業按揭每月1萬元的還款，他月入只需在5.95萬元以上，便可滿足DSR的要求。當然，首期支出也大減至180萬元。

按資物業按揭門檻下調；加上年初港府取消所有針對投資者的印花稅、市場預期按息下調、租金在專才、非本地學生湧入下持續上升，可能會吸引一些投資初哥入市，買樓收租。不過，對於初次買樓收租的買家來說，單是計算回報，也有不少地方要注意。

差餉物業估價署有定期發表不同住宅物業的「租金回報率」，當中A類住宅(面積40方米以下)單位的租金回報率，已由2021年低位的2.3%，上升至今年8月的3.7%。名義上的租金回報率已較絕大部分本地銀行一年定期存款利率為高。

要留意的是，一般租金回報率計算方式，是市值年租金/物業市值。但買樓收租，其實有很多額外支出，例如單位的差餉(沒有寬免的情況下，為租值5%)、地租(大致上來說，界限街以北、1985年以後獲批或續約地契的物業都要支付，為租值3%)、物業管理費，視乎租賃雙方議定，現時市場習慣多由業主支付。

同樣，租賃的代理佣金(市場習慣為租客、業主各付月租的一半)、物業維修的費用、以至物業稅(扣除出租支出後實際收入的15%)，一般都不會反映在租務回報率上，但卻在在影響投資者的實際收益。

整體來說，在放寬按揭成數、下調DSR要求後，市場上的投資者入市比例應該有所提高。至於現水平的租金回報是否吸引，準包租公、包租婆們，便需要細心計算了。

 原文刊於信報網站2024年10月29日