提起香港樓市，有沒有泡沫是一個永恒論題。主張沒有泡沫的，認為每宗樓按貸款規模受限、市場上大量已完成供款的業主，即使利率上升也沒有大影響。相反，支持泡沫論的會主張，未償還樓按規模增長過快，一旦加息，資金可能很快由樓市流走，樓市失去重大支持。究竟那一方面的論據較為合理？
早前統計處公報2021年人口普查數據，其中居於自置物業而尚有按揭負擔的比例較2016年的統計微跌。數字反映在量寬措施、低利率環境持續的情況下，未見更多香港家庭的樓債有所增加。
2016年中期人口普查中期統計，全港家庭數目250.9萬戶，約121.7萬個家庭擁有自置居所物業，當中約65.7%，即79.9萬沒有按揭負擔。自置而仍有按揭負擔的為41.8萬戶，比率為34.3%。
到了2021年，全港家庭數目增至267.4萬戶，約129.8萬個家庭擁有自置居所物業，當中約66.1%，即85.8萬沒有按揭負擔。自置而仍有按揭負擔的為44萬戶，比率為33.9%。整體「有樓而無樓債」的家庭比例微升，反映整體上大部分業主仍是無債一身輕，此可視為樓市一個穩定因素。
但另一方面，參考金管局統計的未償還樓按餘額，2021年底數字為17,364億元；數字較2016年底的11,186億元上升55%。增幅不但遠高於同期經濟增長（4.4%），也高於同期的所有貨幣的存款增長（約29%）。數據的確也易引起樓債增長過快的疑慮。尤其加息同期開始，令人憂慮一旦加息，樓按成本上升，流入樓市的資金減少，會觸發樓價調整。
由宏觀的角度看，市場上的未償還樓債在低息期快速增長，可說是自然現象。有平錢借，自然更多人會借錢入市；參考人口普查的話，雖然未見更多人借錢入市，但每位入市者的平均借款上升。另外，亦不排除相當比例有樓債在身的業主在低息環境下加按，令整體未償還樓按規模增加。
參考金融海嘯前數年的數字，本地一個月拆息曾由2004年的0.1%升至2007年9月的逾5%，期間銀行體系內未償還按揭餘額一直在5,200億至5,400億元之間波動。如果今年起拆息受美息拖動而上升，不排除出現類似情況：即新增樓按規模減少，較多借款人因控制利息支出而減債，情況可能會為樓價帶來調整壓力。
原文刊於經濟日報網站2022年4月19日
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