部分外資大行大吹樓市淡風、估計樓價於今明兩年有較明顯跌幅，但本地代理行卻傾向樓市已見底。哪一方的預測較準，要時間判斷。惟今次「地頭蟲」可能較「過江龍」更接地氣──不是說樓價仍有大升空間，本地需求仍在，樓價難望大跌。
外資大行看淡後市的主要理由之一是利率，美息在年內料持續上升，勢將推高本地按息；而聯儲局縮表，亦可能引發泊駐香港的資金外流；加上近2年本地人口有淨流出，似乎在印證移民潮重現，理論上會削弱樓市需求。如果再看第一季樓價下調約4%、一、二手成交量凍結，似乎看淡後市不無道理。
不過，要留意第一季樓市成交凍結，似乎更應歸因於第五波疫情──政府收緊社交距離限制，令物業買賣難以進行。而在持續谷針、再加上引入新冠口服藥，新冠疫情對市民健康帶來的威脅大減，在正常情況下、防疫措施放寬後，即使第六波疫情來襲，也毋須再大規模收緊社交距離。現時主流意見估計今明兩年美息會持續上升，一般認為港元拆息會跟隨，而最優惠利率可能會類似上一個加息周期，即上升空間有限。在此情況下，「加息」對香港樓按借款人的影響其實很有限。
至於移民潮，無疑近2年有較多香港家庭選擇移居海外，此會減少本地對住宅的需求。但人口淨流出的另一原因，恐怕是因為防疫封關之下，各類來自內地的移民難以移居來港，而此情況不會長期維持。在正常通關後，來自內地的移民很快會補上外移的人力缺口、持續帶來住屋需要。
放寬按保效果或被低估
外資大行的評估似乎較集中於宏觀因素，可能較忽視本地的微觀情況，例如2月放寬按揭保險，預料會刺激本地的換樓成交，為樓價1000萬元以上物業帶來持續的支持，預期此價格的物業成交價量會輕微上升；反而是樓價1000萬元以下物業，可能因為樓換樓業主放盤，二手供應增加，成交量可能上升，但成交價有一定壓力。
當然，第一季幾乎沒有全新項目推出市場，如果發展商要追業績，短期內同期有多個新盤應市，一手樓價難以出現過去屢創新高、帶動二手樓價的情況。但短期供應被消化後，預期全年樓價仍是平穩居多，較去年底應該不會有大於8%的波幅。
最後，以上評估基本假設香港會逐步放寬防疫措施，而且第六波疫情萬一來襲，也不會如2和3月般進入半封城狀態。如果假設不成立，故事便可能向另一方向發展。
原文刊於信報網站2022年4月12日
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