按揭市場競爭激烈 H按又見調節

數月前市傳某銀行推出一個月拆息+1.5厘(H+1.5厘)的按揭計劃，據聞監管機構隨即表明關注，該行亦隨即否認提供如此低的按息。但旋即又傳多家銀行推出類似安排，情況反映按揭市場競爭仍然激烈。

3月一般新造按息大概維持在H+1.7厘水平，以近期一個月拆息約0.25厘計，即按息在1.95厘水平。事實上，H+1.7厘的拆息按揭(H按) 的「市價」，已維持數年不變；但近日已有多家銀行推出H+1.6厘，甚至H+1.5厘的按息組合。雖然部分銀行表明較低的按息只提供大額借款或優質客戶， 但維持數年的「市價」已告打破。

表面上，H按與最優惠利率按揭(P按)一樣，於過去數年均維持不變，但兩者的不變，有本質的分別。P按的利率處於2.15厘不變，原因是金管局曾作 出提示，認為P按利率不宜低於此水平，可說是「他律」的結果。但H+1.7厘的「市價」，卻並非出於同類提示，而是銀行同業「自律」的結果。當市場環境變 化時，此個市價便較易被打破。

按息下跌背景：整體按揭金額減
去年1至5月，新取用按揭金額為1057億元，今年二手成交全面放緩，同期新取用按揭金額跌至641億元水平，即銀行按揭業務大致收縮四成。參考另 外一組數字，今年5月的按揭取用金額是153億元，是今年最高紀錄，但數字其實比去年每一個月的取用金額都低。簡單來說，按揭市場大餅正在縮小。

在整體樓按份額縮減的情況下，部分銀行要維持，甚至增大按揭市場的市佔率，便祭起減息一招。當然，銀行貸款賺的是息差，在整體按揭取用金額下跌之 際，以減息爭取業務，賺取的息差也會下跌。近年銀行按揭業務只算微利生意，因此市場一般估計，目前H+1.5厘的按息水平，應該沒有太多下調的空間，是耶 非耶，有待觀察。

對用家來說，如果未有入市的話，應該不會為了按息下調0.1至0.2厘而決定入市。如果是有按揭未供滿的業主，倒可考慮善用市場按息下調的機會，以 轉按減輕每月供款負擔。尤其是2012至2014年中承造樓按的業主，當年新造按揭中，七至八成均為P按，目前利率應在2.15厘水平，如果本身條件符 合，可考慮轉按至提供H+1.5厘或H+1.6厘按息的銀行，略為節省利息支出，以按揭餘額100萬元計，按息如由2.15厘下調至H+1.5厘(即約 1.75厘)，一年可節省利息支出約4000元。

當然，所謂「條件符合」牽涉眾多因素，包括信貸紀錄是否良好，轉按是否可通過現行壓力測試、購入單位的樓價估值等都會影響轉按申請的批核。以估值為 例，2014年600萬元以下物業按揭成數可達七成，借款420萬元，如果當年以2.15厘，30年還款的條年供樓，3年下來，未償還金額約390萬元； 假設物業估值仍為600萬元不變，除非業主另外準備30萬元現金支付新、舊按的差額，否則仍是難以轉按。

原文刊於信報網站2016年7月12日

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