大選過後 美國利率走向增變數

 美國大選塵埃落定，特朗普重回白宮也為美國息口走勢帶來新變數。特朗普在競選時提出的經濟政策，很可能會刺激美國通脹上升。市場原對聯儲局在未來兩年持續減息的期望，亦可能落空。

在美國大選之前聯儲局最後一次公開的利率點陣圖，反映聯邦基金利率在2027年的預估中值為2.9%。換句話說，委員們預期2024年至2026年持續減息。此種預估的基礎，是聯儲局相信通脹受控。但特朗普重返白宮可能會帶來一些變數。

特朗普主張上調入口關稅，同時提出削減入息稅，這些舉措可能會刺激通貨膨脹，進而影響貨幣政策的走向。在上一任期內，特朗普展開貿易戰，結果聯儲局基金利率在2016至2019年都處於上升趨勢，直到新冠疫情爆發才開始減息。

 

值得注意的是，除了贏得總統大選外，共和黨已經確定取得參議院控制權，執筆時眾議院改選仍有幾席未有最後結果，但大概率共和黨也可成功在眾議院過半：下一次中期大選(2026年)之前，共和黨總統要推行的政策不會受到有力阻礙。選舉時提出的加關稅、減入息稅措施，有可能完全落實。在此種情況下，聯儲局是否可持續減息，甚至美息會否調頭回升，情況並不明朗。

就香港本地銀行而言，在2022年開始的加息周期中，在聯邦基金利率上升逾5厘的情況下，本地最優惠利率僅上調了87.5個基點；然而，在今天年美國減息75個基點後，香港的最優惠利率已經下降了50個基點。即使美國再次降息，香港的利率空間也將受到限制。

9月及11月本地銀行下調最優惠利率的幅度，對借款人及地產市場來說，可說是喜出望外。但由另一個角度看，即使往後美息持續回落，港元最優惠利率的調整空間亦相當有限。而市場現時需要考慮的是：明年特朗普上任後，對競選承諾兌現程度、其經濟措施將如何刺激通脹，以至美國利率會否調頭回升。

總的而言，未來幾年的貨幣政策和經濟走勢仍存在諸多不確定性。對有意置業的準買家來說，雖然官方已取消申請按揭的壓力測試，但在利率走勢未明朗的情況下，在計算按揭負擔時，不應過於進取，宜自行設定一些財務緩衝，以應付可能出現的利率變化。

原文刊於信報網站2024年11月12日

負資產影響換樓？

 第三季負資產按揭數字升穿4萬宗，但整體上負資產按揭客戶還款紀律維持良好，9月底只有53宗負資產按揭出現3個月以上的逾期還款。有意見認為，負資產增加，可能影響業主的換樓決定，但此類意見，可能欠缺周全。

不少業內人士曾指出，樓價下跌，物業成為負資產，一般情況下不會影響借款人的日常財務情況。買入樓價600萬元的物業，借了九成按揭，欠銀行540萬元，此筆欠款不會因為抵押品的市值升降而改變。反而利率正好進入下行周期，多數借款人的每月還款會有所下調。

物業是否負資產，對借款人的心理影響大於日常財務影響，但有意見認為，負資產增加，可能會影響這些業主的換樓計劃。大致上，其論據是負資產業主如有需要換樓，在賣出舊居時，不但不可以套現作新居首期；更需要額外資金償還舊居按揭(所謂「抬錢賣樓」)，情況可能會窒礙換樓。

 

此說法最大的問題是把焦點過度集中在借款人的抵押物業估值上，沒有考慮到「負資產」成為議題，是因為整體上樓價下跌。負資產業主要換樓時，固然會出現「要準備資金賣出舊居」的問題，但其換樓目標的價格，如無意外也會隨大市下調，所需首期下跌。

以一個2年前樓價600萬元物業，買家以九成按揭入市個案為例。假設樓價2年下跌25%，現時大概欠銀行520萬元，物業估值450萬元。以市價賣樓的話，他要準備70萬元資金償還樓按餘額與市值的差價。就此而言，換樓時，現有物業是負資產，當然比物業不是負資產有更高的資金要求。

不過，如果把視野拉闊一點，整體樓價於過去2年都有所調整。負資產業主會因為物業資不抵債，賣樓時需要準備額外資金償還原有按揭。惟其目標新居的首期，也會因為價格下調而減少。以2年前樓價1000萬元物業為例，現時市值可能是750萬元，以七成按揭計，購買同一個物業，他的首期支付會減少75萬元，完全抵消償還舊居按揭所需支出。此外，由於新居按揭額隨樓價下調，供樓負擔甚至有所減少。

當然，物業的負資產程度、目標新居的價格變化，以及新居按揭成數都因人而異。A想換樓的目標物業，跌幅可能較大，完全抵消償還舊居按揭所需資金。而B可能負資產程度較高、目標新居的樓價降幅又不大，換樓難度有所上升。但大致上來說，負資產個案增加是因為大市價格調整，而考慮到整體樓價下跌，換樓客的新居首期支出亦理應有所下調。所謂「平買平賣」，負資產現象對於換樓鏈的負面影響，其實相當有限。

原文刊於信報網站2024年11月5日

收租門檻下跌 買樓收租應如何計數？

 《施政報告》調整按揭政策，對用家未有太直接的影響，反而是將買樓收租的門檻大幅下調。包括首期支出、申請按揭所需收入，均大幅下調。在市場憧憬按息下跌、租金上升，可能會吸引新晉投資者入市。但在名義租金回報率外，投資者入市又有什麼其他需要注意的支出？

在《施政報告》放寬按揭之前，已經持有一個按揭物業的人士，購買另一個物業，按揭成數上限是六成，而新舊物業按揭的總供款，不可高於月入四成。

以持有一個自住物業，現時每月按揭還款1萬元的人士為例。如果他在《施政報告》發表前購買一個600萬元的物業，可獲的按揭成數上限為360萬元。360萬元的投資物業按揭，如果以市場利率(3.875厘)、30年還款期為計，月供16929元，連同自用物業按揭每月1萬元的還款，他月入需要達67322元才可獲批按揭。而且他要有240萬元的閒資，才足夠支付收租物業的首期。

 

在按揭放寬之後，自用、非自用按揭的標準成數都是七成。而所有物業的按揭還款佔入息比率(DSR)，也上調至五成。同樣以持有一個自住物業，每月按揭還款1萬元的人士為例。如果他在《施政報告》後購買一個600萬元物業，可獲的按揭成數上限為420萬元，以市場利率(3.875厘)、30年還款期為計，月供19750元。連同自用物業按揭每月1萬元的還款，他月入只需在5.95萬元以上，便可滿足DSR的要求。當然，首期支出也大減至180萬元。

按資物業按揭門檻下調；加上年初港府取消所有針對投資者的印花稅、市場預期按息下調、租金在專才、非本地學生湧入下持續上升，可能會吸引一些投資初哥入市，買樓收租。不過，對於初次買樓收租的買家來說，單是計算回報，也有不少地方要注意。

差餉物業估價署有定期發表不同住宅物業的「租金回報率」，當中A類住宅(面積40方米以下)單位的租金回報率，已由2021年低位的2.3%，上升至今年8月的3.7%。名義上的租金回報率已較絕大部分本地銀行一年定期存款利率為高。

要留意的是，一般租金回報率計算方式，是市值年租金/物業市值。但買樓收租，其實有很多額外支出，例如單位的差餉(沒有寬免的情況下，為租值5%)、地租(大致上來說，界限街以北、1985年以後獲批或續約地契的物業都要支付，為租值3%)、物業管理費，視乎租賃雙方議定，現時市場習慣多由業主支付。

同樣，租賃的代理佣金(市場習慣為租客、業主各付月租的一半)、物業維修的費用、以至物業稅(扣除出租支出後實際收入的15%)，一般都不會反映在租務回報率上，但卻在在影響投資者的實際收益。

整體來說，在放寬按揭成數、下調DSR要求後，市場上的投資者入市比例應該有所提高。至於現水平的租金回報是否吸引，準包租公、包租婆們，便需要細心計算了。

 原文刊於信報網站2024年10月29日

放寬按揭 重點不在成數

 政府發表新一份《施政報告》，把所有物業的標準按揭成數上限劃一至70%，成為市場討論焦點。其實，比起放寬按揭成數，「調整供款與入息比率」對樓市的實質影響較大。

在2009年之前，香港的「標準按揭成數」是70%，當時一般銀行亦以「借款申請人按揭還款是否高於50%」為批核標準。其後因金融危機，環球央行以量化寬鬆救市，才引發監管機構以「下調樓按成數、按揭壓力測試」等方式，試圖控制資金流入樓市的規模。例如2009年10月，2000萬元以上住宅的按揭成數收緊至五成、2010年4月引入按揭壓力測試、2012年收緊第二套物業的供款與入息比率上限等。

 

到了近2年樓價由升轉跌，按揭成數及壓力測試等開始放寬。到了上周三，金管局把標準按揭成數上限劃一至70%，同時把申請按揭時的供款與入息比率，劃一至50%。從此以後，按揭指引重回2009年之前的「正常水平」。坊間將焦點集中在放寬按揭成數，其實單論「放寬按揭成數」，影響其實有限。在放寬之前，樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數已是70%。換言之，放寬其實只對3000萬元以上物業有實際影響。而統計1至9月的住宅成交登記，成交價在2000萬元以上的佔比約5%。

是次放寬按揭，最受惠的其實是投資者，或持有多於一個物業的人士。對他們來說，由上周三起，不論買第幾套房、是否公司持有，物業類別是工商舖或住宅，供款與收入比率也劃一由40%上調至50%(即所有住宅物業按揭，加上其他欠債的每月還款不可高於月入50%)。借錢買樓的限制大幅放寬；加上此前取消所有針對投資者的印花稅，可說政府為了穩定樓價，向投資者大開綠燈。

由2009年至2021年，按揭成數、供款與收入比率大致上持續收緊；加上重重辣稅，都沒有成功壓低樓價。現時政府改開綠燈，是否代表投資者會蜂擁入市，仍有待觀察。不過，近年住宅租金持續上升；加上利率看跌，樓價成功整固的機會不低。

在系統風險方面，雖然針對投資者的限制都已撤消，近日開售的樓盤，代理亦反映投資者佔比增加。但整體上，不管投資者持有多少個物業，整體的供款負擔仍在月入50%以下；加上今明兩年利率下調的機會較大，估計放寬按揭不會為按揭逾期還款比率帶來太大的影響。

原文刊於信報網站2024年10月22日

供平過租趨普遍 或刺激用家入市

 近兩年的租金上升，按息亦在9月開始回落。在特定條件下，已出現同一單位的按揭供款低於租金的現象。由於租金上升、按息下跌的趨勢持續，預料情況有利於樓價回穩，甚至支持樓價出現小幅度回升。

過去幾年樓價回調，其中一個背景因素是按息高企，同一個住宅單位的每月按揭還款，大幅高於租金支出，令更多用家傾向以租樓解決居住需求。以一年前即2023年10月的數據為例，當時新批按揭的利率約3.625厘，以一個樓價400萬元單位為例，七成按揭，30年還款期，每月還款約12769元。當時A類住宅單位(面積40方米以下)的租金回報率約3.1厘，即市值400萬元住宅，年租金12.4萬元，月租10333元，供款高於租金。如果我們改變條件，例如調升按揭成數，又或還款年期縮減，供款高於月租的幅度會更大。

 

不過，過去一年，租金持續上升，今年8月A類住宅單位的租金回報率升至3.7%，市值400萬元的單位，每月租金大致上升至1.23萬元。如果買家以近月大銀行推出的定息按揭計劃還款，以七成按揭，30年還款期，首5年定息3.125厘計，月供11995元，已輕微低於每月租金支出。

考慮到近2年租金在各類專才計劃推動下持續上升，而減息周期才剛開始，供平過租的情況料會漸趨普遍。如果準買家以租金與每月按揭還款作為是否入市的衡量標準，那麼天秤會持續向「買樓較有利」的方向傾斜。

當然，按揭供款多寡涉及多個變數，利率只是其中之一。尤其是當市場氣氛改善，樓價回升時，將抵消按息下跌對每月供款減少的影響。

不過，考慮到其他基本因素，展望未來，租金仍有上升壓力。租金上升，而按息下跌，仍是大趨勢。早前有國際機構公報大學排名，香港有5家大學擠身首百名，對非本地生入讀有一定吸引力，政府亦銳意增加本地大學的國際生名額，把香港打造為高等教育中心。問題是，國際生來港就讀，如不能居於大學宿命，他們便需要在市場上租用住宅。

有研究顯示，隨本地大學增收非本地生，假設全部非本地生都需要宿位，而25%本地生住宿，至2028年，各大學的宿位短決達12萬個。考慮到本地私人住宅存量約127萬個，未計專才計劃的持續影響，本地大學持續增加下本地生的名額，都可能會持續推高住宅，特別是小單位的租金。

展望未來數年，租金上升而按息趨跌的局面形成，可能會是左右用家是否入市的一個重要因素。

原文刊於信報網站2024年10月15日

減息期申請定息按揭的考慮

過去多年，本地銀行的按揭，都以浮息按揭為主導。有幾次銀行、按證公司曾嘗試推廣定息按揭產品，結果都不能改變浮息按揭主導的地位。近期有銀行再推定息按揭，標榜還款初期，利率已較主流浮息按揭為低，究竟能否吸引按揭客戶？

香港的浮息按揭，主要錨定最優惠利率及同業拆息(即大家所說的P減或H加)。而拆息或最優惠利率並非固定不變，當錨定的基準有改變，按揭利率便會隨之變化。相對來說，定息按揭，指的是在指定期限內，利率固定不變。

 

在理論上，當利率預期看升，即市場估計最優惠利率或拆息上升時，按揭申請人選用定息按揭的誘因較大。過去幾次銀行、按證推出定息計劃，都是在美國加息周期前或加息周期初段。問題是，當時銀行開出的定息利率，往往比浮息按揭為高。例如市場浮息按揭利率是2厘，市場預期利率上升，而銀行開出的定息條件是3厘。對借款人來說，要享受按揭還款不受利率變化的穩定，代價便是先支付較高的利率。對借款人來說，會有「和銀行對賭(賭未來利率上升多少、加息周期持續多久)，但開局初期必輸」的感覺。結果幾次加息初期推廣的定息按揭，使用率都在低單位數。

今年比較有趣的是，美息開始回落，市場大致估計美息(及受其帶動的香港最優惠利率、銀行拆息)都會進入下行周期。對大多數以浮息供樓的借款人來說，躺平不動，每月還款都可望減少。此時銀行推出定息按揭，如果利率水平仍是較浮息按揭為高，必定更加乏人問津。結果現時兩家推出定息按揭的銀行，策略都是「定息比浮息為低」；例如現時新批浮息按揭的利率，大概在3.875厘的水平，兩家銀行開出的定息按揭利率，都較此為低。例如首5年定息3.15厘。

理論上，借款人如果成功取用此類樓按，一開始的每月還款，都會低於主流的浮息產品。當然，如果未來最優惠利率或拆息的下跌幅度較快，浮息按揭用戶的利率便可能會較定息按揭用戶為低；相反，如果最優惠利率或拆息的降幅不似預期，選用定息按揭的用戶，便可望長期以較浮息按揭的用戶更低的利率供樓。

要留意的是，暫時兩家推出定息按揭的銀行，最長的「定息期」都只有5年，一定程度上削減了定息按揭還款長期穩定的優勢。而在利率以外，其他的優惠都遜於同一銀行的浮息按揭。例如不設與按息掛鈎的存款利率，又例如在定息期後，在同一銀行轉用浮息按揭，利率會高於現時的浮息按揭等。

雖然現時申請定息按揭，會有「利率比浮息更低」的好處。但由於有以上的限制，估計仍是難以動搖浮息按揭的主導地位。

 原文刊於信報網站2024年10月8日

按息、定期存款與租金回報

 香港多家銀行下調最優惠利率0.25厘，預料樓市氣氛會受消息刺激改善。雖然部份分析認為，輕微的降息為樓價帶來的刺激有限。但市場可能忽視了幾個利好樓市的因素。

過去2、3年，港元定期存款利率一度高逾4厘，為持有大量資金的投資者提供一個近乎無風險，回報穩定的資金出路。2024年7月，本地港元、外幣定期存款的規模達10萬億元水平。而2022年初，美國加息周期前，定期存款規模僅5.7萬億元。換言之，2年間，定期存款規模上升了4.3萬億元。(作為對比，2023年全年本地樓宇買賣合約的註冊總值只是4,779億元)

 

在9月下旬，12個月的港元定期存款利率，大致上降至3厘水平，幾家主要銀行甚至不再提供12個月港元定期存款的報價。當定期存款隨美元利率下調，相當部份的定期存款料會另覓出路。

而近2年在樓價下行的同時，租金卻反覆上升。2024年7月，租金指數已比2023年初上升11.8%。受惠於政府的各類輸入人才計劃獲良好反應、各家大學調高非本地生的入讀名額。租金升幅看來會維持一段時間‧小型單位在7月份的租金回報率已達3.6%，較2023年初的2.7%，上升了0.9個百分點。

9月份本地銀行下調最優惠利率，使新按揭利率由4.125厘降至3.825厘，新按揭利率已經貼近小型單位的租金回報率。

過去2年，按揭利率高於定期存款利率、也高於租金回報率時，令投資者寧可把資金放入定期存款戶口、有住屋需要的人士，也可能傾向租住單位。

9月的利率調整，對按揭借款人每月還款的即時作用未必太大。500萬元的貸款，還款期25年，銀行降息25基點，每月還款只會下調約700元，看來的確不多。但要留意，現時按揭利率(3.875%)、定期存款利率(一年期港元約3%)，小單位租金回報率(3.6%)，可能已接近一個改變趨勢的臨界點。美息在未來2年較大機率持續下跌，港元按揭利率、定期存款利率都會受牽動持續下行。相對來說，多個專才計劃刺激租金上行的趨勢仍在持續。

如果按揭利率持續低於租金回報率、而定期存款利率又不再吸引時，更多資金料將買樓收租(尤其是現時投資者已不需支付高額印花稅)；那些在過去幾年租用住宅的用家，看到租金上升，而按揭利率下跌，也可能改變他們的住屋規劃，由租用，改為購買。

展望未來，按揭利率與定期存款利率、租金回報率的動態變化，有可能扭轉市場的氣氛。

 原文刊於置業家居2024年9月28日