由短炒獲利個案看樓市

 自從政府在2024年撤銷各種樓市辣稅、今年又下調400萬元或以下物業的印花稅至100元後，各區「短炒獲利」的報道急增。不過，短炒獲利個案出現，卻未必表示樓市已重回升軌。

物理學上有一個概念叫「熵(Entropy)」，用以計量一個系統中失序的狀態。一個封閉系統，在大趨勢上，其熵值總是增加，即逐步由有序走向失序。但在大趨勢下，卻會有「逆熵」的情況出現，即局部出現「無序至有序」的情況。

類比於以上物理學概念，類似情況也會在市場出現──例如樓價在大範圍內可能出現持續調整，但不代表市場完全不會出現獲利個案。在微觀層面，問題是為什麼這些短炒獲利的個案會出現。在宏觀層面，問題是類似的個案數量是否足夠多，以反映大趨勢改變。

 

在微觀層面，短炒獲利個案增加，應該與港府撤銷各項樓市辣稅，尤其是額外印花稅(Special Stamp Duty)有關。在2024年2月底撤銷之前，任何人在購入住宅後24個月內轉讓，新交易便需繳付額外印花稅，在6個月內轉讓的，稅率為成交價20%；超過6個月至12個月內轉讓，稅率為15%；超過12個月至24個月內轉讓的，稅率為10%。簡單來說，在此稅生效期內，除非投資者找到超級筍盤，否則全無獲利空間。額外印花稅撤銷後，假設一買一賣的代理佣金各為成交價1%，只要投資者找到樓價有輕微偏低的放盤，便有獲利機會。

以上政策的改變，為投資者創造一個較為寬鬆的操作環境。而另一個大家會看到較多短炒獲利個案的原因，可能與統計學上的「倖存者偏誤(Survivorship Bias)」有關。購入單位之後，短期內轉手獲利的，對物業代理來說，是傳播「樓市有獲利空間」消息的好機會。但購入單位之後，短期內蝕讓轉手的，可能便沒有多少動機去強調。

另外，按揭壓力測試暫停、七成按揭的適用範圍放寬，也增加了投資者靈活走位的空間──看錯市，本來打算短炒一轉的，如未能成事，投資者便可能由短炒變長線投資。在舊的按揭指引下，非自用物業的按揭成數較低，壓力測試也會壓縮按揭申請人可獲樓按的金額。在按揭指引放寬後，投資者購入單位，即使未能在目標期限內轉讓，先行申請按揭，將物業出租的難度亦有所下跌。

由於市場上永遠會有一些願意以較低價出讓物業的賣家，在沒有辣稅、非自住按揭的申請難度又已大減的情況下，不管樓價大趨勢是升是跌，我們將會持續看到更多的短炒獲利個案。但在宏觀層次，少量的短炒獲利，不足以反映樓價轉勢。參考官方或市場樓價指數，暫時我們仍未看到樓價有明顯轉勢向上的改變。

原文刊於信報網站2025年4月1日

新盤回贈對按揭估值影響

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實，對買家來說，通常情況下，折扣會比回贈較為實在。

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價(Price)；另一個是扣除所有折扣後的成交價(Purchase Price)。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以現時的印花稅率計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，稅率3.75%，稅額是37.5萬元。

值得留意，在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別。在價單有列明回贈的情況下，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

在折扣及回贈之外，如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

另外，近年常見的「先住後付」安排，亦可能影響按揭估值。例如成交價900萬元的單位，買家在付出一定首期後，先行入住數年、在指定日期才支付樓價尾數、完成交易。此類安排，亦可能被銀行視為租住優惠，需要在估值時按市值租金扣減優惠。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但一般都不會影響按揭估價。

 

原文刊於信報網站2025年3月25日

一手付款安排對按揭的影響

 近期多個一手新盤以折扣價開售，令購買力集中一手市場。但新盤買家宜留意，發展商不同形式的優惠，甚至創新的付款安排，都可能會影響按揭的申請。

第一類會影響按揭估值的是新盤的優惠。在2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》後，購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等)，都完全透明。而根據金管局的按揭指引，銀行為一手住宅物業提供按揭估價時，有關優惠和回贈都需要扣除。

 

舉例一個成交價2000萬元的一手單位，發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家，共值200萬元；買家為物業申請按揭，物業估值便是1800萬元，再以此計算按揭成數。

而有部分新盤優惠，會有一定條件，並非每一個買家都可享用，例如某新盤為指定行業買家提供額外回贈。那些並不附合條件，未有取得回贈的買家，銀行在處理其按揭申請時，可能會要求其作出聲明，表明未有取得有關回贈，以豁免將優惠價值於估價扣除。

過去由物業代理提供予買家的回贈，銀行一般不會要求自物業估值中扣除。但由於近年物業代理向買家提供的高回贈曝光，引起銀行注意；這些回贈亦可能需要於物業估值中扣除。

第二類影響按揭估值的是市況變化。撇開優惠，一手住宅估價不足，通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約，並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌，買家申請按揭時，便有機會出現估價不足的情況。

第三類會影響按揭申請的是某些付款安排可能被視為非自用，例如新盤提供租金回報保證的付款安排。即買家如將物業出租，發展商保證其租金回報達指定水平。選用此類付款安排，銀行會視為非自用，按揭成數上限會較標準扣減一成；而買家亦難以自用條件申請按揭保險。此外，即使銀行接受買家以非自用條件申請樓按，這些獲保證的租金回報，亦可能影響估價，令貸款額進一步下跌。

最後，近年個別新盤提供「先住後付」的安排，即物業落成，但買家未完成交易前，已可先行入住單位一段時間。過去曾有例子，銀行會計算此段時間的市值租金，需要自成交價中扣減。

原文刊於信報網站2025年3月18日

 

高位入市遇樓價下調 等待估價回升是否合適策略

 今年樓市展望穩定，但市場一直擔心大量在高位簽下買賣合約，以建築期購入一手單位的買家，會因為物業估價不足，難以借取足額按揭完成交易，引發市場波動。據了解，不少以建築期入市的買家，仍然在等待物業的估值回升，令他們可以最少的代價借取按揭，完成交易。而此取態其實無異於守株待兔，甚為不智。

樓價由2021年高位，至今回落大概27%。以一個在2021年購入、作價1000萬元的單位為例。如買家當年選用建築期付款，會在支付樓價10%，即100萬元後，等待物業落成，才支付餘款。由於樓價回落，如果物業估值下跌了20%，現時估值便是800萬元，以標準七成按揭計，買家只可借560萬元。換言之，他要另外準備340萬元，才可完成交易。

不過，據了解，不少臨近交易的買家仍在等待，並未申請按揭。其中一些業主等待的，可能是一個「樓價上升，帶動估價回升」的機會。理論上，如果上文例子中成交價1000萬元的單位，估值由800萬回升至1000萬元，買家便不必選用任何特別安排，可以標準按揭條件完成交易。問題是，此種情況下的等待，只是「等運到」，已經說不上是一種策略。

 

沒錯，市場上有多家估價公司，他們對同一個物業的估價結果總有出入。可能會有部分等待成交的一手買家，期待在多家估價公司中，出現一份較高的估價報告，令自己購入的單位，可獲較高的按揭金額。

最近有小道消息指出，個別在數年簽約，等待完成交易的新盤，獲得個別100%的估價。對買家來說，似乎曙光突然出現？據了解，其他多家估價公司對此項目的估值十分正常，即隨大市下跌，只是跌幅或多或少的問題。事實上，在樓價調整數年，暫時未見明顯回升訊號的當下，非常不可能有估價公司大幅調升數年前成交的物業估值。

其次，在選用物業估價報告時，銀行並不是完全被動的一方。市場習慣是銀行向多家估價公司要求提供估價，在取得多個報價後，銀行決定取用其中一份估價報告，獲取用報告的估價公司，才會獲得估價費用。此習慣在一定程度上保障了不會有個別估價公司作出偏離市場的估價。此外，如果銀行本身對樓價前景的取態較為保守，他們也會傾向選用一份估價較保守的報告，就算買家偶爾遇到一家較樂觀的估價公司，也不代表銀行會一定會按相關估價處理按揭申請。

最後，大家要留意，貸款機構處理按揭申請，是有一定容量的。當按揭申請積壓時，他們不一定可按買家要求的時間完成審批。如果採取「等待策略」的買家人數太多，當「最後時刻」來到才一起申請按揭時，貸款機構可能會應付不來。而當發展商按合約發信，通知買家物業落成，而買家未能按時完成交易時，發展商可按合約向買家每天收取罰息。如果買家最終真的未能完成交易，不單會損失訂金(購入價的10%)，日後發展商更可向買家追收其他損失。

與其守株待兔，以建築期付款方式購入樓花的買家，不如主動比較市場不同的按揭方案，了解是否有適合自己完成交易的安排。

 原文刊於信報網站2025年3月4日

是時候選用定息按揭？

 大型銀行再度推出定息按揭計劃，定息期內比新批浮息按揭利率更低。對置業人士來說，究竟選用定息按揭有沒有着數？決定是否選用定息按揭時，又應該有什麼考慮？

浮息按揭是香港多年以來的主流按揭產品，現時銀行的新批浮息按揭條件，一般為1個月銀行同業拆息加1.3厘，並設以最優惠利率為準的鎖息上限。使用大P(現為5.5厘)的銀行，鎖息一般設為P減2厘：使用細P(現為5.25厘)的銀行，鎖息一般為P減1.75厘；即不論大P、細P，一般銀行新批浮息按揭利率為3.5厘。當最優惠利率、拆息變動時，浮息按揭利率便會隨之升升跌跌。

 

過去按證公司及銀行曾數次推廣定息按揭計劃，但一直未成主流。對上一次的「定息按揭推廣潮」，其實是距今不久的2024年9月至10月。當時幾家大行接連推出定息按揭產品，定息期2至5年，定息期內的利率比當時新批浮息按揭計劃利率(當時為3.875厘)更低。但計劃似乎不為市場受落，至12月，新批按揭中的定息按揭，只佔0.6%。對上一次的定息按揭推廣未能成功，可能與當時市場預期浮息按揭利率仍會下調，削弱了定息按揭的吸引力有關。

此外，當時定息按揭在定息期後，轉回P按的利率較新批P按為高、不設現金回贈、無按息掛鈎存款戶口安排，都可能是當時定息按揭不為市場受落的原因。結果在今年1月，幾家銀行先後表明暫停推出提供定息按揭；但「暫停」不久，便有大行在2月再推出定息按揭產品，定息期為3年和5年，利率分別為首3年3.18厘或首5年3.03厘，低於目前一般浮息按揭的3.5厘。

現時市場環境與去年10月不同，因應美國通脹回升，市場對美息下調的預期降溫，無形中放大了定息按揭的吸引力；其次，新定息計劃設現金回贈，在定息期後轉回P按，利率設定與現時的新批浮息按揭一樣，為細P減1.75厘，應該會降低用家擔心定息期後按息上升的疑慮。

不過，要留意的是，新定息按揭計劃的罰息期，等同定息期，即選用5年期定息的話，如在5年內轉按，需向銀行支付罰息。如果罰息期內浮息按揭利率下跌，借款人要付出更多成本才可轉按。

對樓按申請人來說，考慮是否選用定息按揭前，宜先評估未來幾年的利率走勢；理論上，如果判斷市場利率已近見底，甚至擔心利率調頭向上的話，值得考慮選用定息按揭，以鎖定利息支出。此外，也可稍為等待，看看有沒有其他銀行推出同類按揭計劃，比較條件之後，再作出借貸決定。

原文刊於信報網站2025年2月18日

壓測暫停一年:樓按借款人緩衝空間未受影響

 去年2月，金管局宣布暫停實施物業按揭貸款申請的壓力測試。當時有意見擔心，措施會令部分按揭申請人「借到盡」入市，削弱樓按借款人應對財務波動的緩衝。幸而，一年下來，新批按揭的供款與入息比率仍然維持穩定。

按揭申請的壓力測試，最初在2010年推出，是在原有的供款與收入比率(DSR)50%的要求之外，增加另一個限制。初版要求是「假設按揭利率上升2厘，借款人每月還款不可逾月入60%」。2013年時，壓測標準提高至「假設按揭利率上升2厘，借款人每月還款不可逾月入60%」。2022年時，壓測計算標準放寬，恢復至初版要求。至2024年2月，壓測要求全面暫停。

 

在按揭壓力測試的設計，其實是在原有的DSR 50%的要求下，另外加設一度閘門。以同等收入計算，在有壓測的情況下，可借用的按揭額度上限會受更大限制。

以月入5萬元，還款期30年，利率3.5%為例。在毋須壓測，只有DSR 50%的要求下，可借取的樓按額度上限為556.7萬元。如壓測要求為「按息上升2厘，每月還款不逾月入60%」，可借取的樓按上限為528.3萬元，可借入的額度上限減低了5.1%，實際上的供款佔入息比率約為47.5%。在2012至2022年，即壓測標準較為嚴格的年代，借款人的實際供款與入息比率上限就更低。

金管局在去年暫停壓測，市場判斷為官方「減辣」措施的一環，客觀效果是令同等收入的借款人可借取的樓按金額上升。但當時也有意見認為，暫停壓測會令樓按借款人未來應對經濟波動的緩衝空間減少，可能為樓市帶來埋下定時炸彈。

不過，壓測暫停約一年，暫時未見新批樓市借款的DSR數字上升。金管局每年會向立法會報告數次最新的香港經濟情況，其中一項資料為新批樓按的DSR，而由2023年11月至最新的2024年11月，新批樓按的DSR都維持在40%。在暫停壓測後，整體上新批樓按申請人並沒有因為壓測暫停而「借多了」，措施對樓市似乎完全沒有產生利好作用。但向好的方向看，整體上樓按借款人供款與收入比率沒有上升，應對財務突變的緩衝仍然充足。

總結而言，金管局暫停壓力測試後，雖然令借款人可借取的金額有所增加，但實際數據顯示，新批樓按的供款與入息比率並沒有顯著變化。這反映出市場對於政策的反應較為謹慎，而樓按借款人的財務緩衝空間依然充足。

原文刊於信報網站2025年2月11日

財力欠佳才借高成數按揭？

 對於高成數按揭，市場有一個常見的論點，認為「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。其實這是一個很明顯的誤解，而誤解的起源，可能與大家對「財力」的定義不同有關。

話說新正頭不久，兩位名人便就政府有沒有高估新屋供應量展開論戰。不過，很多時此類論戰源於參與者對討論內容的定義欠缺共識，如果細看二人發言，會發現一個在討論每年新屋落成量，另一個在說可售單位數字，結果討論變得「牛頭不搭馬嘴」。

而在按揭市場，也有類似的情況。每當討論高成數按揭時，常會有人提出：「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。而所謂「財力」，其實有多個衡量標準，其一是整體資產值；其次是較易變現的流動資產值(例如現金、銀行存款、股票等)，最後是收入。

 

很多人在直觀上會認為，有充足流動資金的人，置業毋須借款，是最有實力的；反過來說，一定需要高成數按揭才可完成置業計劃的人，便是實力或財力不足了。

先不說以上觀點有一定問題，正如大企業都需要借款，如果借款人的流動資金有其他用途，例如投資回報率高於按揭利率，他借款置業，仍是划算的決定。

更重要的是，當我們討論有關按揭負擔時，更需要在意的，恐怕是借款人償付的能力，而不是他本來有沒有財力增加首期支出、減少按揭借款。換言之，更重要的是供款與入息比率(Debt-Servicing Ratio, DSR)。

有趣的地方在於，在香港借取正規的高成數按揭，對借款人DSR的要求，大致上與一般成數按揭的要求一樣。例如不論你借取的按揭成數是五成，抑或九成，每月按揭還款(連同其他債務還款)都不可高於月入一半。當然，對於DSR 50%是否足夠安全、是否需要恢復假設利率上升的壓力測試等，永遠有討論空間。但以DSR為標準，其實借取高成數按揭的借款人，其償付能力並沒有比一般七成按揭的為低。

以實際例子來說，一個月入5萬元、沒有其他欠債的人，如借取合規的銀行按揭，其每月的還款上限便是2.5萬元。以25年還款，年利率3.5厘計，其可借入的樓按金額上限便約是499萬元。至於此499萬元是樓價的一半抑或九成，其實並不會影響其負擔比率。

總結來說，對高成數按揭對借款人的財務影響，討論不應停留在借款人是否有更多流動資金以減少按揭借款，更重要看重借款人的實際償付能力。在香港的按揭制度下，無論按揭成數如何，借款人的DSR都受同樣限制是關鍵，這確保了每個借款人能夠在財務上有同等的償付能力。

原文刊於信報網站2025年2月4日