由稅務資料看樓市

 去年住宅成交價量回升，比較悲觀的人可能會質疑樓市好轉是否「虛火」。但由基礎數據，包括最新的稅務資料分析，本地經濟的「體質」在過去幾年的確有所改善，說明樓市的復甦有堅實的基礎。

稅務局在12月底發布了2024-2025年的年報，年報提供須繳付薪俸稅的納稅人數目、入息分布等資料。2019至2020年度，香港有190.96萬名薪俸稅納稅人，至2021-2022年度，數字下跌至180.66萬名。可能原因包括移民潮、新冠疫情下失業率上升、中高收入人士外流、低收入人士入息減少而跌出稅網等。納稅人數目下跌，亦與2021年樓價見頂回落的時間吻合。

不過，情況之後有所好轉。按最新公布的2023至2024年度資料，薪俸稅納稅人數目回升至196.51萬名，人數較2019-2020年度上升。納稅人數目回升，可能原因是移民潮降溫、各類專才計劃成功吸納中高收入人士等。

 

年度	薪俸稅納稅人數	年薪60萬以上人士
2019-20	1,909,611	504,001
2020-21	1,821,130	510,282
2021-22	1,806,645	533,231
2022-23	1,833,827	560,712
2023-24	1,965,135	595,773

資料來源：稅務局年報

值得留意，雖然整體上納稅人數目在2019年後出現數年的下跌，但統計較高收入人士，例如年薪60萬元以上人士，過去5個年度都持續上升。以2023-24年度來說，便比2019-20年度增加達9萬多人。這些收入人士應該是樓市主要的購買力來源，但2019至2025年中樓價仍是反覆向下，大概原因是疫情及按息上升，令中高收入人士放緩置業決定。

 

另外，部分新增的高收入人士應是透過專才計劃來港，而一般估計此類專才會在留港一段時間，確定自己適應香港的環境，決定長期居留，才會作出入市決定。從土地註冊處及地產代理數據可見，2025年住宅樓市買家中，姓名為普通話拼音的比例明顯上升，中原地產數據顯示，2025年全年錄得逾1.35萬宗普通話拼音買家入市，較2024年的11631宗增加逾一成。似乎相當一部分的專才，在觀察期過後，作出入市決定。

要注意的是，一如所有的政府數據，以上資料有所滯後。但由2024-25年度評定的薪俸稅稅款較2023-24年度上升9.7%，而2023-24年度僅比2022-23年度上升3%計算，估計2024-25年度的納稅人數目、中高收入人士數目，都會有可觀增長。而2025年港股表現良好、尤其是IPO創新高，展望2026年IPO規模仍會上升，相信中高收人人數仍在上升軌道。由稅務資料看，可以判斷2025年開始的樓價回升，有相當堅實的基礎。

原文刊於信報網站2026年1月20日 

勿期待按揭減息 銀行仍以息差優先

 市場主流觀點預測，今年本地銀行同業拆息有機會跟隨美息下調，而在本地樓市成交價量回升的情況下，銀行對按揭業務的興趣或回升，樂觀情況下，銀行有機會上調按揭現金回贈甚至下調新批核H按的鎖息上限。不過，有業內老行尊對此樂觀情況表示懷疑，其觀點值得分享。

筆者早前有機會與一位貸款老行尊討論利率變化，他由利益角度出發：銀行欠缺誘因削減自己的息差收入。銀行大部分的利息成本是存款利息，現時全部銀行的儲蓄存款利率已接近0，已無下跌空間。在此情況下，銀行如下調H按的鎖息上限，會損害到銀行的息差收入。

 

「現時大家都估計樓價會微升、成交量會增加，我也同意。但成交增加，本身就會帶來新的按揭需求，那麼銀行為什麼還要增加優惠」？他指出一個盲點：增加優惠、減價大多是在需求下跌時的回應策略。如果銀行看到需求增加，增加優惠的動機反而減少。

另外，現時大家都預期美息在今年會持續下跌，部分人估計聯儲局主席換上總統特朗普屬意的人馬，可能會增加減息的幅度。

「特朗普很可能會獲得強而有力的同情聲音；然而，聯邦基金利率是由聯邦公開市場委員會(FOMC)成員投票決定，而總統無法單方面更換整個委員會，也無法透過任命新聯儲局主席來完全掌控。由於聯邦儲備局的職責是控制通脹，而且特朗普無法更換整個FOMC」，他認為如果今年美國利率僅下降25個基點(0.25%)，那麼「香港美元銀行同業拆息(HIBOR)的下降空間也會同樣有限」，不足以大幅降低按揭借款人的利息成本。

他稱：「好消息是美國會傾向長期維持低息環境，香港的借款人在短期內不必擔心利率回升」。

此位業內老行尊無疑持有較穩健觀點。事實上，即使參考市場的主流觀點，其實也沒有人預期本地拆息、H按的鎖息上限會大幅回落。整體而言，大家不宜預期今年利率變化會對樓市帶來重大刺激。

最後，此位業內人士也提醒，考慮按揭利率變化之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.8%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。AI的普及、網上購物的潮流，都令就業市場及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2026年1月13日 

住宅按揭拖欠比率微升 風險管理是否出現問題？

近年香港樓市波動，住宅按揭拖欠比率(mortgage delinquency ratio)備受關注。該比率指借款人拖欠還款90天以上的比例，反映銀行體系的信貸風險及借款人的還款能力。根據香港金融管理局最新數據，截至2025年11月，拖欠比率升至0.14%。該數字自2023年起呈反覆上升趨勢，是否意味本地銀行風險管理出現問題？

回顧歷史數據。自2010年至2022年，香港住宅按揭拖欠比率長期維持在0.05%以下，極為穩定。以銀行體系約60萬宗未償還住宅按揭計算，2022年拖欠90天以上的個案僅約300宗，此表現按全球標準屬頂尖水平。香港借款人的準時還款紀錄優良，顯示本地借款人財務紀律嚴謹，銀行審批標準亦高度審慎。

 

然而，自2023年起拖欠比率為何出現上升？最新0.14%的水平雖仍處低位，但較歷史低點已大幅上升，是否銀行風險管理有所鬆懈？現實中，放貸業務本質上存在風險，少量拖欠個案在所難免。過去拖欠比率極低，除了銀行風險管理良好外，樓價持續上升亦是重要因素。即使銀行批核時出現判斷誤差，或借款人因意外導致財務惡化，在樓價上升環境下，借款人可透過出售物業套現還款，拖欠還款的現象便不會出現。「樓價上升」消滅了大量的潛在拖欠個案。

惟自2021年後，樓市環境逆轉。樓價由高位回落近三成，二手市場流通量大幅下降，2021年全年有5.6萬宗二手住宅成交註冊，2024年回落至3.6萬宗。樓價下跌令變現價值縮水；市場冷清則令物業難以迅速售出。結果，少數出現財政困難的借款人被迫拖欠還款，推升整體拖欠比率。此現象主要源於外圍經濟環境變化，而非銀行體系內部問題。金管局數據顯示，本地銀行審批標準維持嚴格，例如債務還款比率(DSR)長期維持在40%。

展望2026年，市場預期樓價將持續回升，二手成交量亦有望改善。隨着環球利率趨穩、香港經濟復甦及失業率回落，借款人還款壓力將減輕，拖欠比率料將逐步回落至歷史低位附近。當然，若樓市再現大幅波動或地緣政治風險加劇，情況或有變數。但整體而言，拖欠比率的上升趨勢屬暫時性，並不構成系統性風險。此情況有如一名長期考試取得99分的學生，近日成績略降至98分。

按揭拖欠比率輕微上升的趨勢確實存在，但整體風險管理及審慎批核標準並未改變。隨外圍環境改善，拖欠比率預計將重回低位。投資者及借款人毋須過分憂慮，香港銀行體系仍保持穩健，樓市韌性亦強，此類小幅波動僅屬正常考驗。

原文刊於信報網站2026年1月5日 

收入增長支持樓價轉勢回升

 2025年香港住宅出現價量回升的現象。暫時樓價回升的幅度甚低，12月對比去年底樓價只上升3%至4%。雖然現時仍說不準樓價是反彈抑或轉勢回升，但參考基本的家庭入息數據，其實樓市已積蓄強大購買力，足以支持樓價轉勢。

說到家庭入息，不少人可能先會想到顧問機構Demographia每年公布的國際住宅負擔能力(International Housing Affordability)報告。根據此機構在2025年8月發表的報告，在2024年度，香港連續15年成為全球樓價最難負擔城市，負擔比率為14.4倍，意味市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。
 

 

此報告不能說不客觀──劃一比較不同跨市住宅價格中位數與收入中位數，但沒有考慮到香港有大量家庭居於公營房屋，他們的收入較低，但私樓的房價原則上對他們沒有影響。參考2024年底整體家庭月入中位數29400元，以及居於私人房屋住戶的月入中位數4萬元對負擔能力作出調整，本地居於私人住宅家庭的實際樓價負擔比率大概是10.6倍。調整後，香港的樓價難以負擔排名會由第一降至第七。另外，值得注意的是，雖然香港家庭月入中位數在近年增長緩慢，但近幾年高收入家庭的增幅甚大，這些高收入家庭將為樓市帶來長期和穩定的需求。

差餉物業估價署剛公布11月的樓價指數，數值為297.3，指數比2021年第三季高位下跌25%，大概相當於2016年第三季的水平。我們就看看2025年、2021年、2016年中的家庭收入數據。

2016年第三季，香港有250.6萬個家庭，住戶入息中位數為2.6萬元。月入10萬元以上的家庭數目為14.67萬戶。
2021年第三季，香港有269.5萬個家庭，住戶入息中位數為2.68萬元。月入10萬元以上的家庭數目為19.26萬戶。
2025年第三季，香港有278.8萬個家庭，住戶入息中位數為3萬元。月入10萬元以上的家庭數目為25.62萬戶。

簡單來說，現時本地樓價與2016年相若，而整體家庭月入中位數上升了15.4%、家庭數目增加了28.2萬戶，增幅11.3%。每月入息在10萬元以上的家庭的數目，亦增加了10.95萬戶，增幅74.6%。

現時本地樓價回落至2016年水平，但收入同時上升(無論是中位數及高收入階層)，整體負擔能力亦較2021年高峰明顯改善。雖然香港樓價仍屬全球最不負擔得起之一(2024至2025年數據顯示price-to-income ratio約16至17倍，較高峰期20倍下降)，但調整後已接近2016年水平，同時收入增長提供緩衝。

高收入家庭增長會帶來升級換樓需求，如利率在未來數年維持偏低水平，預料樓價將進入較穩定的上升周期。

原文刊於信報網站2025年12月30日 

紙本樓契的隱患與房地產登記制度

 大埔宏福苑火災造成重大傷亡，這場慘劇不僅暴露建築安全問題，大火很可能焚毀大量樓契，突顯香港房地產登記制度的弱點。

在香港購置住宅，如涉及按揭，在未償還所有樓按貸款前，樓契會由銀行保管。而據2021年的人口普查，自置居所家庭中的66.1%已「供滿樓」，而根據金管局數字，宏福苑只有數百宗未供滿的銀行按揭。很多已無按揭負擔的業主，會將樓契正本存放在家中，一旦樓契正本損毀，業主只可補領核證副本，無法完全恢復原效力、會影響未來物業交易和按揭。

香港現行的住宅樓契登記制度下。樓契是業權法定證明，記錄業主資料、物業詳情及交易歷史。買賣時須簽立轉易契並註冊，更新土地登記冊，公眾可查閱影像副本。樓契在按揭期內由銀行保管，供滿後歸還業主，過去不少業主會把樓契存放在銀行保險箱，但近年提供保險箱服務的銀行愈來愈少，不少供滿樓的業主，只好把紙本樓契放在家中。

 

紙本文件的問題是易受物理損壞。如果原契遺失或損毀，會被視為「無契樓」，雖然業主可向土地註冊處補領副本，但交易時買家可能要求折扣，銀行亦可能拒批按揭。近年部分發展商針對舊樓重建，推出CD契(光碟契)。這些項目歷史文件繁多，發展商將舊契掃描燒錄至CD/DVD，提供給買家。優勢是方便儲存、成本低，且具法律效力。但這改革被指「半吊子」──僅數碼化部分歷史文件，未來如有二手交易時，新合約、按揭契仍是紙本。而且光碟作為載體，已開始被淘汰(現代電腦少有光碟機)。銀行對CD契的接受度不一，亦限制了CD契的普及。

火災教訓揭示紙本(及半數碼)樓契的風險：物理易損而補救不完美。其實，世上已有成熟、安全的技術，可取代紙本。當局或可考慮引入區塊鏈(Block Chain)技術，革新房地產交易記錄。區塊鏈是分布式、不可篡改的數碼分類賬，交易加密儲存於多節點，具透明度、安全性及抗災能力。即使一處毀滅，其他節點保留記錄。如將樓契、交易歷史上鏈，可減少中間人、加速交易流程。

國際上，瑞典從2016年測試區塊鏈土地登記，杜拜也已將房地產交易無紙化上鏈。這些案例證明區塊鏈能防範物理風險、降低成本。香港作為金融中心，多年前已探討區塊鏈的應用，但進展緩慢。政府宜借鑑海外經驗，在房地產交易引入區塊鏈技術，以減少紙本文件損毀影響交易的風險。

原文刊於信報網站2025年12月16日 

消失的按揭宗數與樓市

 

今年住宅樓市成交價量齊升，初步可以斷定自2021年起的樓市調整期完成。不過，理應與成交量齊上齊落的住宅按揭取用宗數，卻未受惠於成交量回升。

對多數人來說，買樓都需要按揭融資，原因之一是本地樓價不便宜，不是太多人可以不需按揭而以現金買樓。原因之二是以按揭買樓自住，樓按利息可扣稅；加上按揭現金回贈、按息掛鈎存款戶口等優惠，足以抵消利息支出。借樓按有着數，過去不少年份，每年按揭的取用宗數甚至會高於實際的住宅成交登記。不過，近年市場卻出現相反的情況。

 

 下表是2019年至2025年10月，土地註冊處統計整體一、二手住宅成交登記、以及金管局統計的銀行按揭取用宗數。

	整體住宅成交登記	銀行按揭取用宗數	按揭取用/成交比
2019	59,797	82,633	1.38
2020	59,880	67,111	1.12
2021	74,297	83,067	1.12
2022	45,050	62,984	1.40
2023	43,002	50,059	1.16
2024	53,099	39,327	0.74
2025 (1至10月)	51,361	39,319	0.77

 

住宅交易的買賣雙方在簽署買賣合約後，律師通常在一個月左右到土地註冊處登記成交。而按揭取用的日期變數較大，二手樓視乎雙方議定的成交日，取用按揭的時間大致在簽署臨約的45至60天內。一手樓便要視乎買方選用的付款方式，如果是建築期付款，樓按的取用時間可以與簽署正式買賣合約差距逾一年。雖然成交登記與按揭取用在時間上有一定的不匹配，但大致上由圖表可看到，近年市場出現成交登記回升，但按揭取用下跌的情況。2019年至2023年，全年住宅按揭取用宗數高於成交登記，反映的是除了因為新買賣而出現的按揭取用個案，市場上也有大量的因轉按而出現的按揭取用個案。

2023年後，因樓價下行、按揭利率上升，業主要轉按，會面對估值下跌，新按金額可能低於原有按揭未償還金額、新按利率較原有按揭為高的情況；加上銀行下調向轉按客戶提供的現金回贈，令轉按變得困難及無利可圖，結果令轉按幾乎消失。

金管局並沒有提供按揭取用數字中，一手成交、二手成交及轉按的分類。但在每月的新批按揭統計中，相關分類卻可參考。2022年，銀行全年批出88957宗樓按，當中26168宗，即29%為轉按申請；2025年1至10月，銀行批出53236宗樓按申請，當中6719宗，即11%為轉按，可見轉按的申請數字及佔所有申請的比率都大跌。

在轉按減少之外，另一個可能令按揭取用金額減少的原因，可能是短炒個案上升。港府在2024年2月撤銷了所有遏抑樓市的印花稅。過去在設有買家印花稅、額外印花稅等措施的年份，持有一個物業的本地人再買第二個物業，要支付較高的從價印花稅(稅率最高時間為樓價15%)、在2年內轉讓物業，又要再支付最高達賣價20%的額外印花稅。種種印花稅令短炒住宅無利可圖，市場以用家為主導。

據地產代理統計，今年頭9個月的二手成交，持貨約1年或以下的短炒個案按年大增2.7倍，共有467宗。四百多宗的一年內轉讓的個案看似不多，但出於投機原因而入市，尚未售出物業的個案一定比此個數字為高。對短線投資者來說，如以按揭入市，在罰息期(一般為取用按揭2年內)出售物業，便要向銀行支付罰息，增加轉讓成本。較有實力的投資者可能會因此而選擇以現金方式交易，免卻麻煩。

展望明年，樓市的短線交易比例可能因樓市好轉而增加，這些投資者對樓按的需求未必太大。不過，如拆息隨美息下調，樓價又持續回升，轉按的需求可能增加，帶動按揭取用個案回升。

原文刊於信報網站2025年12 月9日 

 

特朗普「50年按揭」構想：助置業還是推高樓價？

 早前美國總統特朗普在社交媒體發布一張圖片，標註為「50年期按揭」。此動作解讀為他意圖延長當地的按揭還款期，以協助美國人置業。究竟在樓價愈來愈高的情況下，拖長按揭還款期是否一個好主意？

早前特朗普在他旗下的Truth Social發布題為「Great American Presidents」的圖片，把自己和富蘭克林．羅斯福(1933至1945年任美國總統)的相片並列。在羅斯福總統相片上標註「30-Year Mortgage」。而在特朗普自己的相片上標註「50-Year Mortgage」。

參考歷史，於1934年之前，美國的一般按揭貸款年期為3至5年(可續約)，按揭成數一般為50%。總統羅斯福面對大蕭條，推出的「新政」，包括引入30年期定息按揭，按揭成數亦上升至80%。連同其他一系列措施，羅斯福帶領美國走出大蕭條，被認為是美國史上最偉大的總統之一。而「30年樓按」的限制，大致維持至今。近年美國樓價持續上升(2025年中的樓價中位數較疫情前高25%)、首次置業者的平均年齡由上世紀八十年代的不足30歲升至現時的40歲。

 

特朗普試圖推出50年按揭，一般認為是要回應年輕中產置業難的問題。以現時美國樓價中位數約41萬美元計，八成按揭，貸款額約33萬美元，以定息6厘計，30年期每月還款約1979美元，如年期延至50年，每月還款可減至1737美元。理論上有助更多美國家庭置業。

在特朗普拋出50年按揭的主意後，暫時未見美國政府具體的行動、也未見落實構思的時間表。不過，如果美國真的把一般按揭還款期上限延至50年，反而可能有推高樓價，令當地人更難置業的反效果。

在個人層面，在利率、本金不變的情況下，如果每月只可拿出一定金額償還按揭，延長樓按還款年期令可負擔的樓按額度上升。簡單來說，本來負擔不起的樓價，變成可以負擔。但在宏觀角度，樓價上升是因為供不應求，在供應未有效增加的情況下延長按揭年期，等於增加市場的有效需求，正常結果只會進一步推高樓價，最終抵消了延長按揭年期、減低每月還款的效果。

此外，按揭年期對每月還款的基本影響，是在利率及本金都不變的情況下，年期愈長則每期還款額愈少，但全期支付的利息總額愈高(以本金33萬美元、定息6%計，30年按揭全期利息38.2萬美元，50年按揭全期利息約為71.2萬美元)。而且還款期愈長，還款初期償還的本金金額愈低。以33萬美元樓按，定息6%計，還款期30年，首年償還了4052美元本金；如還款期50年，首年只會償還1075美元本金。

美國最終會否推出50年還款期的按揭，與多數香港人沒有太大關係，但在個人層面，本地置業者在選擇還款年期時，亦宜仔細計算還款期對全期利息支出及每月還款之中，本和息比例的影響。

原文刊於信報網站2025年11月18日