無工作式復甦下的置業考慮

 市場普遍估計樓價於今年升幅可達5%至10%，但另一方面，在GDP持續3年增長的背景下，本地失業率卻見反覆上升。究竟香港是否正出現「無工作式復甦(Jobless Recovery)」？在現時資產價格已見上升，但就業市場不明朗的環境下，小市民又應該如何規劃自己的置業大計？

去年樓價反彈，而且一手市場成交量打破2013年《一手住宅物業銷售條例》推行以來的新高紀錄。今年樓市承接去年升勢，至2月第三個周末，一手市場已錄得近3700宗成交。而且支持樓價的低利率、租賃需求等因素持續，市場主流意見估計今年住宅市場可維持價量齊升。

 

另一方面，政府新公布的失業率達3.9%。雖然按月的增幅只有0.1%，而且3.9%的失業率在國際上也算是偏低的水平。但趨勢上，本地失業率在過去3年卻是反覆上升，最新的3.9%失業率，比起2024年初的2.9%，已經上升1個百分點。要知道過去3年本地GDP都錄得增長，現時香港似乎出現「無工作式復甦」的情況，即經濟數據改善了，企業利潤增加、政府稅收回升，但失業率卻未見改善，初步出現無就業式復甦的現象。

經濟好轉，但失業率上升，部分可由就業市場反應滯後作為解釋，就業市場往往是經濟復甦時反應最慢的區塊，企業在經濟衰退時削減人手；但在情況初步好轉時，也不敢立即加快擴充。另一方面，新技術出現也可能令部分工作職位消失──全球正在經歷人工智能的爆炸性發展，過去很多被視為穩定的工作職位，在AI持續進化下，已經備受威脅。至於現時近期GDP與失業率同步上升的情況，究竟是尋常的就業市場反應滯後，抑或AI或其他因素推動出現範式轉移，仍有待觀察。

如果近年GDP升，而失業率未見回落，只是就業市場表現滯後，那便意味住宅後市有更強勁的需求──未來在更多企業擴張業務、招聘人手的情況下，預料會帶來更大的購買力。在此情境下，現時樓市復甦便屬升市初階。

相反，如果本地失業率上升的主因，是其他基本因素促成，例如AI、建築業的MiC(Modular Integrated Construction組裝合成建築)等減少了人力需求、北上消費影響本地零售。那麼樓市準買家在入市前，要考慮的便不只是市場的宏觀變化，而是自己的職位、收入，在新時代下是否仍然穩定。

宏觀而言，香港金融市場集資能力強勁、新來港專才帶來新住屋需求，都是支持樓價的重要因素。但微觀而言，不同行業在新時代下會面對不同的風險。作出置業此類涉及龐大融資的決定前，準買家宜詳細評估自己的工作穩定性，才好作出入市決定。

原文刊於信報網站2026年2月24日 

負資產個案料持續減少

 金管局數據反映2025年第四季負資產減少逾1萬宗。近期市場對住宅樓市轉趨樂觀，多個機構預期2026年樓價可回升5%。在此基礎下，相信負資產宗數會再出現大幅回落。

2025年第四季負資產個案回落。上季負資產數目錄得21304宗，按季減少逾10145宗或32%。對於業主來說，擺脫負資產標籤是好事，可提升資產運用的靈活性(如加按或出售)。展望2026年，如果樓價一如主流市場預期般持續回升，年底時負資產個案有機會回落至1萬宗以下。

拖欠比率微升的真相

值得留意的是，在負資產宗數下跌的同時，負資產的拖欠比率見上升，拖欠3個月或以上的比率，由2025年第三季的0.24%，上升至第四季的0.31%(同期整體銀行按揭3個月以上拖欠比率為0.14%)。但細看統計結果，拖欠比率上升並不是因為拖欠個案增加，換算一下，2025年第三季，31449宗負資產個案中，約75宗拖欠；而2025年第四季只有66宗，實際的拖欠個案減少。情況反映，即使物業因價格波動而成為負資產，整體上借款人的還款紀律維持良好。而負資產拖欠比率上升，只不過是負資產宗數大幅下跌的算術結果。

 

一般大眾視「負資產增加」為壞消息、相反「負資產減少」為好消息。其實當大家視「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是理想的烏托邦？

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，在樓價上升期，也一樣不會有負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

展望2026年，筆者也預期負資產個案會隨樓價上升而減少。但更值得高興的，其實是整體上，正規樓按的風險管理合宜，未有超出借款人可負擔的水平，而整體借款人亦維持優良的還款紀錄。

原文刊於信報網站2026年2月10日 

中國人口減少對香港樓市影響

 香港住宅樓市回穩，廣義的「內地買家」大量入市，被視為支持樓市的重要原因之一。早前中國政府公布2025年出生人口，創1949年以來新低，展望中國人口進入下降周期，在中國整體人口減少的情況下，又會不會令香港住宅物業的長遠需求下跌？

中國國家統計局公布的2025年出生人口為792萬人，這創下1949年中華人民共和國成立以來的最低紀錄，出生率降至千分之5.63。學界一般估計，中國將進入總人口下降、高齡化的周期。聯合國有預測中國人口將持續下降，到2100年可能縮減至6.33億人。

 

如果把香港和內地比較，香港的出生率、總和生育率(Total Fertility Rate, TFR，指每位育齡婦女一生平均生育子女數)比內地更低。在此情況下香港人口仍維持增長，主要原因是由不同的途徑引入內地居民。例如近年多個專才計劃，輸入了數十萬的新來港人士。整體人口如果持續減少，需求下降，對樓市以至經濟都不是好消息。但在中短期，中國人口減少，預料不會對香港樓市帶來明顯的負面影響。

參考亞洲最早進入人口下降周期的日本。日本在上世紀九十年代的總人口大概在1.24億人，之後人口增長放慢，2010年日本人口總數至1.277億現頂。2025年人口推算值為1.232億人，較高峰下跌3.5%，並呈下降趨勢。但在整體人口減少的情況下，同期東京都的人口仍有增長，由2010年的1316萬人，增至2025年推值1428萬人，較2010年上升8.5%。在日本，此現象稱為「東京一極集中」，即各種資源，包括人口向東京集中的情況。

中國的人口、領土規模10倍於日本，不太可能出現資源全集中於一個大都會的情況。但近幾十年，中國有所謂「四大一線城市(北上廣深)」的共識，即北京、上海、廣州、深圳被視為內地經濟總量領先、人口密集的城市。在中國整體人口緩慢減少的時代，預料各一線城市會出現類似於日本東京，對全國人口持續產生磁吸效應。

香港與廣州、深圳等鄰近城市被納入粵港澳大灣區規劃，對內地居民的吸引力依然強勁。因此，「人口減少導致住屋需求下跌」的現象，短期至中期內不太可能在香港出現。至少在中短期，只要香港維持資金自由流動的制度及資本市場優勢，對內地居民的吸引力預計將持續。

原文刊於信報網站2026年2月3日