由稅務資料看樓市

 去年住宅成交價量回升，比較悲觀的人可能會質疑樓市好轉是否「虛火」。但由基礎數據，包括最新的稅務資料分析，本地經濟的「體質」在過去幾年的確有所改善，說明樓市的復甦有堅實的基礎。

稅務局在12月底發布了2024-2025年的年報，年報提供須繳付薪俸稅的納稅人數目、入息分布等資料。2019至2020年度，香港有190.96萬名薪俸稅納稅人，至2021-2022年度，數字下跌至180.66萬名。可能原因包括移民潮、新冠疫情下失業率上升、中高收入人士外流、低收入人士入息減少而跌出稅網等。納稅人數目下跌，亦與2021年樓價見頂回落的時間吻合。

不過，情況之後有所好轉。按最新公布的2023至2024年度資料，薪俸稅納稅人數目回升至196.51萬名，人數較2019-2020年度上升。納稅人數目回升，可能原因是移民潮降溫、各類專才計劃成功吸納中高收入人士等。

 

年度	薪俸稅納稅人數	年薪60萬以上人士
2019-20	1,909,611	504,001
2020-21	1,821,130	510,282
2021-22	1,806,645	533,231
2022-23	1,833,827	560,712
2023-24	1,965,135	595,773

資料來源：稅務局年報

值得留意，雖然整體上納稅人數目在2019年後出現數年的下跌，但統計較高收入人士，例如年薪60萬元以上人士，過去5個年度都持續上升。以2023-24年度來說，便比2019-20年度增加達9萬多人。這些收入人士應該是樓市主要的購買力來源，但2019至2025年中樓價仍是反覆向下，大概原因是疫情及按息上升，令中高收入人士放緩置業決定。

 

另外，部分新增的高收入人士應是透過專才計劃來港，而一般估計此類專才會在留港一段時間，確定自己適應香港的環境，決定長期居留，才會作出入市決定。從土地註冊處及地產代理數據可見，2025年住宅樓市買家中，姓名為普通話拼音的比例明顯上升，中原地產數據顯示，2025年全年錄得逾1.35萬宗普通話拼音買家入市，較2024年的11631宗增加逾一成。似乎相當一部分的專才，在觀察期過後，作出入市決定。

要注意的是，一如所有的政府數據，以上資料有所滯後。但由2024-25年度評定的薪俸稅稅款較2023-24年度上升9.7%，而2023-24年度僅比2022-23年度上升3%計算，估計2024-25年度的納稅人數目、中高收入人士數目，都會有可觀增長。而2025年港股表現良好、尤其是IPO創新高，展望2026年IPO規模仍會上升，相信中高收人人數仍在上升軌道。由稅務資料看，可以判斷2025年開始的樓價回升，有相當堅實的基礎。

原文刊於信報網站2026年1月20日 

勿期待按揭減息 銀行仍以息差優先

 市場主流觀點預測，今年本地銀行同業拆息有機會跟隨美息下調，而在本地樓市成交價量回升的情況下，銀行對按揭業務的興趣或回升，樂觀情況下，銀行有機會上調按揭現金回贈甚至下調新批核H按的鎖息上限。不過，有業內老行尊對此樂觀情況表示懷疑，其觀點值得分享。

筆者早前有機會與一位貸款老行尊討論利率變化，他由利益角度出發：銀行欠缺誘因削減自己的息差收入。銀行大部分的利息成本是存款利息，現時全部銀行的儲蓄存款利率已接近0，已無下跌空間。在此情況下，銀行如下調H按的鎖息上限，會損害到銀行的息差收入。

 

「現時大家都估計樓價會微升、成交量會增加，我也同意。但成交增加，本身就會帶來新的按揭需求，那麼銀行為什麼還要增加優惠」？他指出一個盲點：增加優惠、減價大多是在需求下跌時的回應策略。如果銀行看到需求增加，增加優惠的動機反而減少。

另外，現時大家都預期美息在今年會持續下跌，部分人估計聯儲局主席換上總統特朗普屬意的人馬，可能會增加減息的幅度。

「特朗普很可能會獲得強而有力的同情聲音；然而，聯邦基金利率是由聯邦公開市場委員會(FOMC)成員投票決定，而總統無法單方面更換整個委員會，也無法透過任命新聯儲局主席來完全掌控。由於聯邦儲備局的職責是控制通脹，而且特朗普無法更換整個FOMC」，他認為如果今年美國利率僅下降25個基點(0.25%)，那麼「香港美元銀行同業拆息(HIBOR)的下降空間也會同樣有限」，不足以大幅降低按揭借款人的利息成本。

他稱：「好消息是美國會傾向長期維持低息環境，香港的借款人在短期內不必擔心利率回升」。

此位業內老行尊無疑持有較穩健觀點。事實上，即使參考市場的主流觀點，其實也沒有人預期本地拆息、H按的鎖息上限會大幅回落。整體而言，大家不宜預期今年利率變化會對樓市帶來重大刺激。

最後，此位業內人士也提醒，考慮按揭利率變化之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.8%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。AI的普及、網上購物的潮流，都令就業市場及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2026年1月13日 

住宅按揭拖欠比率微升 風險管理是否出現問題？

近年香港樓市波動，住宅按揭拖欠比率(mortgage delinquency ratio)備受關注。該比率指借款人拖欠還款90天以上的比例，反映銀行體系的信貸風險及借款人的還款能力。根據香港金融管理局最新數據，截至2025年11月，拖欠比率升至0.14%。該數字自2023年起呈反覆上升趨勢，是否意味本地銀行風險管理出現問題？

回顧歷史數據。自2010年至2022年，香港住宅按揭拖欠比率長期維持在0.05%以下，極為穩定。以銀行體系約60萬宗未償還住宅按揭計算，2022年拖欠90天以上的個案僅約300宗，此表現按全球標準屬頂尖水平。香港借款人的準時還款紀錄優良，顯示本地借款人財務紀律嚴謹，銀行審批標準亦高度審慎。

 

然而，自2023年起拖欠比率為何出現上升？最新0.14%的水平雖仍處低位，但較歷史低點已大幅上升，是否銀行風險管理有所鬆懈？現實中，放貸業務本質上存在風險，少量拖欠個案在所難免。過去拖欠比率極低，除了銀行風險管理良好外，樓價持續上升亦是重要因素。即使銀行批核時出現判斷誤差，或借款人因意外導致財務惡化，在樓價上升環境下，借款人可透過出售物業套現還款，拖欠還款的現象便不會出現。「樓價上升」消滅了大量的潛在拖欠個案。

惟自2021年後，樓市環境逆轉。樓價由高位回落近三成，二手市場流通量大幅下降，2021年全年有5.6萬宗二手住宅成交註冊，2024年回落至3.6萬宗。樓價下跌令變現價值縮水；市場冷清則令物業難以迅速售出。結果，少數出現財政困難的借款人被迫拖欠還款，推升整體拖欠比率。此現象主要源於外圍經濟環境變化，而非銀行體系內部問題。金管局數據顯示，本地銀行審批標準維持嚴格，例如債務還款比率(DSR)長期維持在40%。

展望2026年，市場預期樓價將持續回升，二手成交量亦有望改善。隨着環球利率趨穩、香港經濟復甦及失業率回落，借款人還款壓力將減輕，拖欠比率料將逐步回落至歷史低位附近。當然，若樓市再現大幅波動或地緣政治風險加劇，情況或有變數。但整體而言，拖欠比率的上升趨勢屬暫時性，並不構成系統性風險。此情況有如一名長期考試取得99分的學生，近日成績略降至98分。

按揭拖欠比率輕微上升的趨勢確實存在，但整體風險管理及審慎批核標準並未改變。隨外圍環境改善，拖欠比率預計將重回低位。投資者及借款人毋須過分憂慮，香港銀行體系仍保持穩健，樓市韌性亦強，此類小幅波動僅屬正常考驗。

原文刊於信報網站2026年1月5日 

收入增長支持樓價轉勢回升

 2025年香港住宅出現價量回升的現象。暫時樓價回升的幅度甚低，12月對比去年底樓價只上升3%至4%。雖然現時仍說不準樓價是反彈抑或轉勢回升，但參考基本的家庭入息數據，其實樓市已積蓄強大購買力，足以支持樓價轉勢。

說到家庭入息，不少人可能先會想到顧問機構Demographia每年公布的國際住宅負擔能力(International Housing Affordability)報告。根據此機構在2025年8月發表的報告，在2024年度，香港連續15年成為全球樓價最難負擔城市，負擔比率為14.4倍，意味市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。
 

 

此報告不能說不客觀──劃一比較不同跨市住宅價格中位數與收入中位數，但沒有考慮到香港有大量家庭居於公營房屋，他們的收入較低，但私樓的房價原則上對他們沒有影響。參考2024年底整體家庭月入中位數29400元，以及居於私人房屋住戶的月入中位數4萬元對負擔能力作出調整，本地居於私人住宅家庭的實際樓價負擔比率大概是10.6倍。調整後，香港的樓價難以負擔排名會由第一降至第七。另外，值得注意的是，雖然香港家庭月入中位數在近年增長緩慢，但近幾年高收入家庭的增幅甚大，這些高收入家庭將為樓市帶來長期和穩定的需求。

差餉物業估價署剛公布11月的樓價指數，數值為297.3，指數比2021年第三季高位下跌25%，大概相當於2016年第三季的水平。我們就看看2025年、2021年、2016年中的家庭收入數據。

2016年第三季，香港有250.6萬個家庭，住戶入息中位數為2.6萬元。月入10萬元以上的家庭數目為14.67萬戶。
2021年第三季，香港有269.5萬個家庭，住戶入息中位數為2.68萬元。月入10萬元以上的家庭數目為19.26萬戶。
2025年第三季，香港有278.8萬個家庭，住戶入息中位數為3萬元。月入10萬元以上的家庭數目為25.62萬戶。

簡單來說，現時本地樓價與2016年相若，而整體家庭月入中位數上升了15.4%、家庭數目增加了28.2萬戶，增幅11.3%。每月入息在10萬元以上的家庭的數目，亦增加了10.95萬戶，增幅74.6%。

現時本地樓價回落至2016年水平，但收入同時上升(無論是中位數及高收入階層)，整體負擔能力亦較2021年高峰明顯改善。雖然香港樓價仍屬全球最不負擔得起之一(2024至2025年數據顯示price-to-income ratio約16至17倍，較高峰期20倍下降)，但調整後已接近2016年水平，同時收入增長提供緩衝。

高收入家庭增長會帶來升級換樓需求，如利率在未來數年維持偏低水平，預料樓價將進入較穩定的上升周期。

原文刊於信報網站2025年12月30日