紙本樓契的隱患與房地產登記制度

 大埔宏福苑火災造成重大傷亡，這場慘劇不僅暴露建築安全問題，大火很可能焚毀大量樓契，突顯香港房地產登記制度的弱點。

在香港購置住宅，如涉及按揭，在未償還所有樓按貸款前，樓契會由銀行保管。而據2021年的人口普查，自置居所家庭中的66.1%已「供滿樓」，而根據金管局數字，宏福苑只有數百宗未供滿的銀行按揭。很多已無按揭負擔的業主，會將樓契正本存放在家中，一旦樓契正本損毀，業主只可補領核證副本，無法完全恢復原效力、會影響未來物業交易和按揭。

香港現行的住宅樓契登記制度下。樓契是業權法定證明，記錄業主資料、物業詳情及交易歷史。買賣時須簽立轉易契並註冊，更新土地登記冊，公眾可查閱影像副本。樓契在按揭期內由銀行保管，供滿後歸還業主，過去不少業主會把樓契存放在銀行保險箱，但近年提供保險箱服務的銀行愈來愈少，不少供滿樓的業主，只好把紙本樓契放在家中。

 

紙本文件的問題是易受物理損壞。如果原契遺失或損毀，會被視為「無契樓」，雖然業主可向土地註冊處補領副本，但交易時買家可能要求折扣，銀行亦可能拒批按揭。近年部分發展商針對舊樓重建，推出CD契(光碟契)。這些項目歷史文件繁多，發展商將舊契掃描燒錄至CD/DVD，提供給買家。優勢是方便儲存、成本低，且具法律效力。但這改革被指「半吊子」──僅數碼化部分歷史文件，未來如有二手交易時，新合約、按揭契仍是紙本。而且光碟作為載體，已開始被淘汰(現代電腦少有光碟機)。銀行對CD契的接受度不一，亦限制了CD契的普及。

火災教訓揭示紙本(及半數碼)樓契的風險：物理易損而補救不完美。其實，世上已有成熟、安全的技術，可取代紙本。當局或可考慮引入區塊鏈(Block Chain)技術，革新房地產交易記錄。區塊鏈是分布式、不可篡改的數碼分類賬，交易加密儲存於多節點，具透明度、安全性及抗災能力。即使一處毀滅，其他節點保留記錄。如將樓契、交易歷史上鏈，可減少中間人、加速交易流程。

國際上，瑞典從2016年測試區塊鏈土地登記，杜拜也已將房地產交易無紙化上鏈。這些案例證明區塊鏈能防範物理風險、降低成本。香港作為金融中心，多年前已探討區塊鏈的應用，但進展緩慢。政府宜借鑑海外經驗，在房地產交易引入區塊鏈技術，以減少紙本文件損毀影響交易的風險。

原文刊於信報網站2025年12月16日 

消失的按揭宗數與樓市

 

今年住宅樓市成交價量齊升，初步可以斷定自2021年起的樓市調整期完成。不過，理應與成交量齊上齊落的住宅按揭取用宗數，卻未受惠於成交量回升。

對多數人來說，買樓都需要按揭融資，原因之一是本地樓價不便宜，不是太多人可以不需按揭而以現金買樓。原因之二是以按揭買樓自住，樓按利息可扣稅；加上按揭現金回贈、按息掛鈎存款戶口等優惠，足以抵消利息支出。借樓按有着數，過去不少年份，每年按揭的取用宗數甚至會高於實際的住宅成交登記。不過，近年市場卻出現相反的情況。

 

 下表是2019年至2025年10月，土地註冊處統計整體一、二手住宅成交登記、以及金管局統計的銀行按揭取用宗數。

	整體住宅成交登記	銀行按揭取用宗數	按揭取用/成交比
2019	59,797	82,633	1.38
2020	59,880	67,111	1.12
2021	74,297	83,067	1.12
2022	45,050	62,984	1.40
2023	43,002	50,059	1.16
2024	53,099	39,327	0.74
2025 (1至10月)	51,361	39,319	0.77

 

住宅交易的買賣雙方在簽署買賣合約後，律師通常在一個月左右到土地註冊處登記成交。而按揭取用的日期變數較大，二手樓視乎雙方議定的成交日，取用按揭的時間大致在簽署臨約的45至60天內。一手樓便要視乎買方選用的付款方式，如果是建築期付款，樓按的取用時間可以與簽署正式買賣合約差距逾一年。雖然成交登記與按揭取用在時間上有一定的不匹配，但大致上由圖表可看到，近年市場出現成交登記回升，但按揭取用下跌的情況。2019年至2023年，全年住宅按揭取用宗數高於成交登記，反映的是除了因為新買賣而出現的按揭取用個案，市場上也有大量的因轉按而出現的按揭取用個案。

2023年後，因樓價下行、按揭利率上升，業主要轉按，會面對估值下跌，新按金額可能低於原有按揭未償還金額、新按利率較原有按揭為高的情況；加上銀行下調向轉按客戶提供的現金回贈，令轉按變得困難及無利可圖，結果令轉按幾乎消失。

金管局並沒有提供按揭取用數字中，一手成交、二手成交及轉按的分類。但在每月的新批按揭統計中，相關分類卻可參考。2022年，銀行全年批出88957宗樓按，當中26168宗，即29%為轉按申請；2025年1至10月，銀行批出53236宗樓按申請，當中6719宗，即11%為轉按，可見轉按的申請數字及佔所有申請的比率都大跌。

在轉按減少之外，另一個可能令按揭取用金額減少的原因，可能是短炒個案上升。港府在2024年2月撤銷了所有遏抑樓市的印花稅。過去在設有買家印花稅、額外印花稅等措施的年份，持有一個物業的本地人再買第二個物業，要支付較高的從價印花稅(稅率最高時間為樓價15%)、在2年內轉讓物業，又要再支付最高達賣價20%的額外印花稅。種種印花稅令短炒住宅無利可圖，市場以用家為主導。

據地產代理統計，今年頭9個月的二手成交，持貨約1年或以下的短炒個案按年大增2.7倍，共有467宗。四百多宗的一年內轉讓的個案看似不多，但出於投機原因而入市，尚未售出物業的個案一定比此個數字為高。對短線投資者來說，如以按揭入市，在罰息期(一般為取用按揭2年內)出售物業，便要向銀行支付罰息，增加轉讓成本。較有實力的投資者可能會因此而選擇以現金方式交易，免卻麻煩。

展望明年，樓市的短線交易比例可能因樓市好轉而增加，這些投資者對樓按的需求未必太大。不過，如拆息隨美息下調，樓價又持續回升，轉按的需求可能增加，帶動按揭取用個案回升。

原文刊於信報網站2025年12 月9日