樓花即供付款比例回升原因

 今年一手樓市的成交量回升，而選用即供按揭的比例也見增長。個別樓花新盤更出現買家選用即供付款比例高於建築期的現象。究竟為什麼會出現此現象，對有意入市的樓花準買家來說，在選擇即供與建期兩種付款計劃時，又應該有何考量？

今年上半年，一手住宅市場(包括現樓和樓花)錄得約9300宗成交，較去年同期增長約6%。上半年市場約有3100宗樓花按揭(全部涉及即供付款安排的按揭)登記，按年上升112%，反映一手市場中，即供付款安排的使用率顯著上升。

樓花新盤有兩大類付款安排──即供付款及建築期；前者要求買家在交樓前支付全額樓價，但一般有較大折扣；後者在建築期間分階段付款，至入伙時完成餘額支付，但折扣較少。即供付款佔比回升，背後有幾個可能的理由：

一、即供付款折扣：由於新盤即供付款的資金回籠速度較快，面對財務壓力的發展商樂於為即供付款的買家提供高折扣，刺激了買家選用即供付款的意欲。

二、樓花按揭限制的放寬：過去一手樓花，較少人選用即供付款，是因為較嚴格的按揭限制。例如樓換樓的買家，如果本身已有其他未供滿的住宅按揭，如選用即供付款購買樓花，樓花按揭的成數會較標準樓按低一成，而供款與入息比率的限制也較高。這些限制增加了樓換樓買家、投資者選用即供付款的難度。而在2024年10月，金管局調整了按揭指引，按揭申請人在申請按揭時，即使有其他按揭未供滿，按揭成數不受限制，標準按揭成數可達70%、供款與入息比率也是50%。限制放寬，令買家選用即供付款的難度降低。

三、市場對建築期付款風險的認知上升：過去數年樓價下跌，令部分選用建築期付款的買家在物業入伙時，難以取得預期的按揭金額以完成交易，甚至被迫撻訂離場。此類個案經廣泛報道，令市場對建築期付款風險的認知有所增加，可能令更多買家選用即供付款安排。

對準買家而言，如果有意選用即供付款入市，也有不少事情需要留意：部分銀行對個別發展商的樓花按揭有一定限制，包括提供有限額度，甚至拒不提供樓花按揭；其次，部分發展商提供的即供付款成交期限制較短，例如短至60日，如果買家未及申請按揭，便需要延期成交，甚至需要向發展商支付罰息。有意入市的買家，如果心水項目的樓花成交期較短，應及早準備所需文件，或考慮選用較長期的付款安排。

原文刊於信報網站2025年7月22日 

一手撻訂貨前因後果

 近月樓市一手新盤撻訂(取消交易)個案顯著增加，特別是一些數年前以樓花形式推出的項目。數年前，大量買家選擇以建築期付款方式購買單位；然而，隨着樓價近年出現明顯調整，部分買家的財務計劃受到挑戰，導致撻訂個案增加。這不僅對個別買家造成經濟損失，也對整體樓市氣氛及發展商的經營策略帶來深遠影響。

撻訂現象背景與原因

撻訂現象的出現與近年樓價波動密切相關。2021至2022年，香港樓市處於相對高位，不少新盤以樓花形式發售，吸引大量買家入市。當時，建築期付款方式因其低首期、延遲付款的特性，深受買家歡迎；然而，受到加息、經濟不確定性及市場需求疲弱等因素影響，香港樓價普遍下跌兩至三成。部分建築期買家在物業入伙時，發現物業的估價遠低於當初的購入價，導致無法取得足額的樓按貸款，難以完成交易。

 

此外，部分買家可能計算到，當前樓價跌幅已超過當初支付的10%訂金，若放棄訂金並重新入市，可能比堅持完成交易更划算。例如一個購入價為1000萬元的單位，若現時市場價跌至800萬元，買家可能選擇放棄100萬元的訂金，重新以更低價格購入其他單位。這種「理性撻訂」的策略在樓價下跌周期中變得更為常見。

據初步估計，2021至2022年以樓花形式出售、近期入伙的項目，撻訂單位總數可能高達數百個。雖然這些單位重新流入市場僅相當於半個月的新盤成交量，對整體供應的影響有限，但「大量撻訂」的消息卻可能動搖市場信心。

市場行為轉變：即供付款比例上升

隨着撻訂個案增加，市場對建築期交易的風險意識顯著提高。過去，樓花項目的成交中，建築期付款佔比高達80%，反映買家對延遲付款的偏好；然而，近月推出的新盤顯示，即供付款的比例已超越建築期付款。這一轉變反映買家開始重視交易的確定性，寧願選擇短期內完成交易，以降低市場波動帶來的風險。

無論是建築期付款還是即供付款，新盤交易本質上是一種期貨交易，即買賣雙方約定在指定時間以特定價格完成交易。成交期愈長，市場變化的風險愈高。若買家未能如約完成交易，即構成違約，賣方(發展商)有權追收因此產生的損失，例如成交價與市場價之間的差價。過去20年，香港樓價整體呈上升趨勢，即使出現撻訂，發展商通常能以更高價格重新出售單位，實際損失有限。因此，市場對「撻訂後發展商追討損失」的風險認知較低。

然而，在當前樓價下跌的環境下，情況已有所不同。若新盤單位以市價重新出售，發展商可能面臨數以百萬計的損失。為向股東及債權人交代，發展商追討撻訂買家損失的可能性正在增加，對撻訂買家的財務壓力不容小覷。

原文刊於信報網站2025年7月8日