貿易戰2.0之下的香港樓市

 美國總統特朗普掀起的貿易戰2.0，無疑已引起環球資產市場波動，影響至香港房地產市場，一手樓的成交量較貿易戰開打前已見明顯回落。不過，貿易戰，或者說中美關係較前緊張，對香港樓市不是只有壞影響。

中美互加關稅，無疑會影響貿易往來，以至兩國關係，為地緣政治帶來更多不確定性。先不討論由貿易戰引發戰爭的機率，國際貿易在關稅下大減，的確有引發環球經濟大蕭條的風險。但另一方面，可能一通電話，中美雙方已可達成某種協議──貿易規模可能較過去減少，但至少雙方可找到一個大家都可接受的新平衡。

 

在可能達成任何協議之前，美國對中國出口貨維持徵收高額關稅，展望中國(包括香港)對美出口受壓，相關行業、甚至整體經濟增長都受影響，這是大家都看到的壞消息，而且影響未必完全反映在資產價格上。

不過，一方面，香港仍維持自由港政策，未跟隨國家對美國貨收關稅，這代表香港在關稅戰下，對內地轉口的空間擴大(包括將外國半成品加工、包裝為香港製造)。而美國威脅將中國企業由美國股票市場下架，無論此威脅是否成真，未來中國企業在美國上市前料會有更多考慮，需要在境外集資的中資企業，可能移至香港上市，香港傳統的金融業可望受惠。

在樓市方面，近年香港房地產價格調整，而住宅樓價調整幅度遠不及工商舖物業。其中一個眾所周知的原因，是住宅租金受到新來港專才及大學非本地生的支持。中美關係緊張，已經影響中國在美留學生，一些持學生簽證在美留學的中國學生，因為種種原因被美國政府取消簽證。個別受影響的學生甚至已臨近畢業，現時要回國，等於白交幾年學費。「美國留學」對中國學生來說，突然變成有風險的選擇。此等情況下，改在香港留學，便變得「價廉物美」。

對香港政府來說，本來已有意推動「留學香港」計劃，在去年的《施政報告》中，已提出2024/25學年起，八所資助大學非本地本科生限額提升一倍，由原有的20%提高至40%。「留學美國」變數增加，而增收「非本地生」也合乎香港政府目標，估計由此帶動的住宅租賃需求仍然看俏。

最後是美國的利率政策，特朗普在加收關稅的同時，也向聯儲局施壓要求減息。理論上，聯儲局獨立於美國行政當局，也有責任控制通脹；但在美國資產市場波動下，利率期貨反而顯示聯儲局減息機會較前增加。在貿易戰沒有再惡化為其他衝突的前提下，如果港息受美息帶動下跌，反而會為香港樓市帶來更多支持。

原文刊於信報網站2025年4月15日

按揭數據顯示一手主導情況持續

 3月底金管局公布2月的住宅按揭統計；其中，新批一手住宅按揭金額出現罕見的高於新批二手住宅按揭金額的情況，顯示一手主導的情況持續。

參考過去10年(2015年至2024年)的一手私人住宅成交註冊佔整體私宅的比例，由24.4%至36.6%不等，平均值為29.6%；即每10宗成交，大概有3宗為一手。同期一手私人住宅成交註冊的金額佔整體私宅的比例，則由28.8%至46.2%不等，平均值為38.8%。一手住宅成交金額佔比，相對一手住宅成交宗數佔比為高，有幾個可能的原因，包括傳統上一手樓較同區二手樓有溢價、近年一手住宅的成交金額被個別豪宅項目拉高等。

 

值得留意的是，2024年一手住宅成交註冊佔比為33.3%，未見大幅偏離平均值。但去年的一手私樓成交註冊金額佔比卻高達46%。

大趨勢上，新批住宅按揭宗數中的一、二手宗數、金額佔比，與上述的註冊宗數同向。原因很簡單，有成交才有涉及成交的按揭需求，買家向銀行申請、銀行批出按揭，便會反映在新批按揭的統計上。但最新的按揭統計數據反映，一手樓主導大市的趨勢有強化的跡象。

同樣參考2015年至2024年數據，新批住宅成交按揭宗數，一手成交佔比均值25.1%，而新批住宅成交按揭金額，一手佔比均值略高，為28.1%。而2025年2月，新批一手住宅按揭宗數佔比達46%，而新批住宅按揭金額中，更出現罕見的一手高於二手的情況，佔比達52.5%(見圖)。

 

新批一手住宅按揭比重增加，可能有多個原因，包括過去幾年的一手樓花集中在今年落成，過去幾年正好又有較多買家選用建築期付款，他們集中在今年申請按揭，可能暫時推高了單月的新批一手按揭金額。但撇開個別月份的波動不計，由10年圖表看，可以看到2021年後的樓價調整，二手新批按揭數字的跌幅較一手住宅為大。

背後的原因，可能與一、二手市場的賣方有不同策略有關。在一手市場，發展商大多為上市公司，樓價升跌，他們也要維持一定的銷售目標，換句話說，面對市場價格下調，他們較可能調整價格，以維持貨如輪轉。而二手市場的賣方由眾多分散的小業主組成，過去多年的樓市調控措施，大致上成功地趕絕了投資者，而嚴格的按揭指引，又保證了按揭借款人有充分的償付能力。由較具償付能力的自住用家組成的市場，面對樓市調整，業主減價放盤的動力遠較一手發展商為低。對新買家(不論是初次置業或換樓)來說，在考慮入市時，一方面是整個項目削價求售的新盤，另一面是減價並不積極的二手業主，他們自然更傾向在一手市場尋找入市機會。

由於一手市場存貨仍然充足，市場統計曾經推出又未出售的一手單位達2.25萬伙，估計發展商會維持薄利多銷的策略，一手樓主導的局面會維持一段時間，其在成交、新批按揭的佔比甚至可能進一步擴大。

 原文刊於信報網站2025年4月8日

由短炒獲利個案看樓市

 自從政府在2024年撤銷各種樓市辣稅、今年又下調400萬元或以下物業的印花稅至100元後，各區「短炒獲利」的報道急增。不過，短炒獲利個案出現，卻未必表示樓市已重回升軌。

物理學上有一個概念叫「熵(Entropy)」，用以計量一個系統中失序的狀態。一個封閉系統，在大趨勢上，其熵值總是增加，即逐步由有序走向失序。但在大趨勢下，卻會有「逆熵」的情況出現，即局部出現「無序至有序」的情況。

類比於以上物理學概念，類似情況也會在市場出現──例如樓價在大範圍內可能出現持續調整，但不代表市場完全不會出現獲利個案。在微觀層面，問題是為什麼這些短炒獲利的個案會出現。在宏觀層面，問題是類似的個案數量是否足夠多，以反映大趨勢改變。

 

在微觀層面，短炒獲利個案增加，應該與港府撤銷各項樓市辣稅，尤其是額外印花稅(Special Stamp Duty)有關。在2024年2月底撤銷之前，任何人在購入住宅後24個月內轉讓，新交易便需繳付額外印花稅，在6個月內轉讓的，稅率為成交價20%；超過6個月至12個月內轉讓，稅率為15%；超過12個月至24個月內轉讓的，稅率為10%。簡單來說，在此稅生效期內，除非投資者找到超級筍盤，否則全無獲利空間。額外印花稅撤銷後，假設一買一賣的代理佣金各為成交價1%，只要投資者找到樓價有輕微偏低的放盤，便有獲利機會。

以上政策的改變，為投資者創造一個較為寬鬆的操作環境。而另一個大家會看到較多短炒獲利個案的原因，可能與統計學上的「倖存者偏誤(Survivorship Bias)」有關。購入單位之後，短期內轉手獲利的，對物業代理來說，是傳播「樓市有獲利空間」消息的好機會。但購入單位之後，短期內蝕讓轉手的，可能便沒有多少動機去強調。

另外，按揭壓力測試暫停、七成按揭的適用範圍放寬，也增加了投資者靈活走位的空間──看錯市，本來打算短炒一轉的，如未能成事，投資者便可能由短炒變長線投資。在舊的按揭指引下，非自用物業的按揭成數較低，壓力測試也會壓縮按揭申請人可獲樓按的金額。在按揭指引放寬後，投資者購入單位，即使未能在目標期限內轉讓，先行申請按揭，將物業出租的難度亦有所下跌。

由於市場上永遠會有一些願意以較低價出讓物業的賣家，在沒有辣稅、非自住按揭的申請難度又已大減的情況下，不管樓價大趨勢是升是跌，我們將會持續看到更多的短炒獲利個案。但在宏觀層次，少量的短炒獲利，不足以反映樓價轉勢。參考官方或市場樓價指數，暫時我們仍未看到樓價有明顯轉勢向上的改變。

原文刊於信報網站2025年4月1日