是時候選用定息按揭？

 大型銀行再度推出定息按揭計劃，定息期內比新批浮息按揭利率更低。對置業人士來說，究竟選用定息按揭有沒有着數？決定是否選用定息按揭時，又應該有什麼考慮？

浮息按揭是香港多年以來的主流按揭產品，現時銀行的新批浮息按揭條件，一般為1個月銀行同業拆息加1.3厘，並設以最優惠利率為準的鎖息上限。使用大P(現為5.5厘)的銀行，鎖息一般設為P減2厘：使用細P(現為5.25厘)的銀行，鎖息一般為P減1.75厘；即不論大P、細P，一般銀行新批浮息按揭利率為3.5厘。當最優惠利率、拆息變動時，浮息按揭利率便會隨之升升跌跌。

 

過去按證公司及銀行曾數次推廣定息按揭計劃，但一直未成主流。對上一次的「定息按揭推廣潮」，其實是距今不久的2024年9月至10月。當時幾家大行接連推出定息按揭產品，定息期2至5年，定息期內的利率比當時新批浮息按揭計劃利率(當時為3.875厘)更低。但計劃似乎不為市場受落，至12月，新批按揭中的定息按揭，只佔0.6%。對上一次的定息按揭推廣未能成功，可能與當時市場預期浮息按揭利率仍會下調，削弱了定息按揭的吸引力有關。

此外，當時定息按揭在定息期後，轉回P按的利率較新批P按為高、不設現金回贈、無按息掛鈎存款戶口安排，都可能是當時定息按揭不為市場受落的原因。結果在今年1月，幾家銀行先後表明暫停推出提供定息按揭；但「暫停」不久，便有大行在2月再推出定息按揭產品，定息期為3年和5年，利率分別為首3年3.18厘或首5年3.03厘，低於目前一般浮息按揭的3.5厘。

現時市場環境與去年10月不同，因應美國通脹回升，市場對美息下調的預期降溫，無形中放大了定息按揭的吸引力；其次，新定息計劃設現金回贈，在定息期後轉回P按，利率設定與現時的新批浮息按揭一樣，為細P減1.75厘，應該會降低用家擔心定息期後按息上升的疑慮。

不過，要留意的是，新定息按揭計劃的罰息期，等同定息期，即選用5年期定息的話，如在5年內轉按，需向銀行支付罰息。如果罰息期內浮息按揭利率下跌，借款人要付出更多成本才可轉按。

對樓按申請人來說，考慮是否選用定息按揭前，宜先評估未來幾年的利率走勢；理論上，如果判斷市場利率已近見底，甚至擔心利率調頭向上的話，值得考慮選用定息按揭，以鎖定利息支出。此外，也可稍為等待，看看有沒有其他銀行推出同類按揭計劃，比較條件之後，再作出借貸決定。

原文刊於信報網站2025年2月18日

壓測暫停一年:樓按借款人緩衝空間未受影響

 去年2月，金管局宣布暫停實施物業按揭貸款申請的壓力測試。當時有意見擔心，措施會令部分按揭申請人「借到盡」入市，削弱樓按借款人應對財務波動的緩衝。幸而，一年下來，新批按揭的供款與入息比率仍然維持穩定。

按揭申請的壓力測試，最初在2010年推出，是在原有的供款與收入比率(DSR)50%的要求之外，增加另一個限制。初版要求是「假設按揭利率上升2厘，借款人每月還款不可逾月入60%」。2013年時，壓測標準提高至「假設按揭利率上升2厘，借款人每月還款不可逾月入60%」。2022年時，壓測計算標準放寬，恢復至初版要求。至2024年2月，壓測要求全面暫停。

 

在按揭壓力測試的設計，其實是在原有的DSR 50%的要求下，另外加設一度閘門。以同等收入計算，在有壓測的情況下，可借用的按揭額度上限會受更大限制。

以月入5萬元，還款期30年，利率3.5%為例。在毋須壓測，只有DSR 50%的要求下，可借取的樓按額度上限為556.7萬元。如壓測要求為「按息上升2厘，每月還款不逾月入60%」，可借取的樓按上限為528.3萬元，可借入的額度上限減低了5.1%，實際上的供款佔入息比率約為47.5%。在2012至2022年，即壓測標準較為嚴格的年代，借款人的實際供款與入息比率上限就更低。

金管局在去年暫停壓測，市場判斷為官方「減辣」措施的一環，客觀效果是令同等收入的借款人可借取的樓按金額上升。但當時也有意見認為，暫停壓測會令樓按借款人未來應對經濟波動的緩衝空間減少，可能為樓市帶來埋下定時炸彈。

不過，壓測暫停約一年，暫時未見新批樓市借款的DSR數字上升。金管局每年會向立法會報告數次最新的香港經濟情況，其中一項資料為新批樓按的DSR，而由2023年11月至最新的2024年11月，新批樓按的DSR都維持在40%。在暫停壓測後，整體上新批樓按申請人並沒有因為壓測暫停而「借多了」，措施對樓市似乎完全沒有產生利好作用。但向好的方向看，整體上樓按借款人供款與收入比率沒有上升，應對財務突變的緩衝仍然充足。

總結而言，金管局暫停壓力測試後，雖然令借款人可借取的金額有所增加，但實際數據顯示，新批樓按的供款與入息比率並沒有顯著變化。這反映出市場對於政策的反應較為謹慎，而樓按借款人的財務緩衝空間依然充足。

原文刊於信報網站2025年2月11日

財力欠佳才借高成數按揭？

 對於高成數按揭，市場有一個常見的論點，認為「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。其實這是一個很明顯的誤解，而誤解的起源，可能與大家對「財力」的定義不同有關。

話說新正頭不久，兩位名人便就政府有沒有高估新屋供應量展開論戰。不過，很多時此類論戰源於參與者對討論內容的定義欠缺共識，如果細看二人發言，會發現一個在討論每年新屋落成量，另一個在說可售單位數字，結果討論變得「牛頭不搭馬嘴」。

而在按揭市場，也有類似的情況。每當討論高成數按揭時，常會有人提出：「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。而所謂「財力」，其實有多個衡量標準，其一是整體資產值；其次是較易變現的流動資產值(例如現金、銀行存款、股票等)，最後是收入。

 

很多人在直觀上會認為，有充足流動資金的人，置業毋須借款，是最有實力的；反過來說，一定需要高成數按揭才可完成置業計劃的人，便是實力或財力不足了。

先不說以上觀點有一定問題，正如大企業都需要借款，如果借款人的流動資金有其他用途，例如投資回報率高於按揭利率，他借款置業，仍是划算的決定。

更重要的是，當我們討論有關按揭負擔時，更需要在意的，恐怕是借款人償付的能力，而不是他本來有沒有財力增加首期支出、減少按揭借款。換言之，更重要的是供款與入息比率(Debt-Servicing Ratio, DSR)。

有趣的地方在於，在香港借取正規的高成數按揭，對借款人DSR的要求，大致上與一般成數按揭的要求一樣。例如不論你借取的按揭成數是五成，抑或九成，每月按揭還款(連同其他債務還款)都不可高於月入一半。當然，對於DSR 50%是否足夠安全、是否需要恢復假設利率上升的壓力測試等，永遠有討論空間。但以DSR為標準，其實借取高成數按揭的借款人，其償付能力並沒有比一般七成按揭的為低。

以實際例子來說，一個月入5萬元、沒有其他欠債的人，如借取合規的銀行按揭，其每月的還款上限便是2.5萬元。以25年還款，年利率3.5厘計，其可借入的樓按金額上限便約是499萬元。至於此499萬元是樓價的一半抑或九成，其實並不會影響其負擔比率。

總結來說，對高成數按揭對借款人的財務影響，討論不應停留在借款人是否有更多流動資金以減少按揭借款，更重要看重借款人的實際償付能力。在香港的按揭制度下，無論按揭成數如何，借款人的DSR都受同樣限制是關鍵，這確保了每個借款人能夠在財務上有同等的償付能力。

原文刊於信報網站2025年2月4日