壓測暫停一年:樓按借款人緩衝空間未受影響

 去年2月，金管局宣布暫停實施物業按揭貸款申請的壓力測試。當時有意見擔心，措施會令部分按揭申請人「借到盡」入市，削弱樓按借款人應對財務波動的緩衝。幸而，一年下來，新批按揭的供款與入息比率仍然維持穩定。

按揭申請的壓力測試，最初在2010年推出，是在原有的供款與收入比率(DSR)50%的要求之外，增加另一個限制。初版要求是「假設按揭利率上升2厘，借款人每月還款不可逾月入60%」。2013年時，壓測標準提高至「假設按揭利率上升2厘，借款人每月還款不可逾月入60%」。2022年時，壓測計算標準放寬，恢復至初版要求。至2024年2月，壓測要求全面暫停。

 

在按揭壓力測試的設計，其實是在原有的DSR 50%的要求下，另外加設一度閘門。以同等收入計算，在有壓測的情況下，可借用的按揭額度上限會受更大限制。

以月入5萬元，還款期30年，利率3.5%為例。在毋須壓測，只有DSR 50%的要求下，可借取的樓按額度上限為556.7萬元。如壓測要求為「按息上升2厘，每月還款不逾月入60%」，可借取的樓按上限為528.3萬元，可借入的額度上限減低了5.1%，實際上的供款佔入息比率約為47.5%。在2012至2022年，即壓測標準較為嚴格的年代，借款人的實際供款與入息比率上限就更低。

金管局在去年暫停壓測，市場判斷為官方「減辣」措施的一環，客觀效果是令同等收入的借款人可借取的樓按金額上升。但當時也有意見認為，暫停壓測會令樓按借款人未來應對經濟波動的緩衝空間減少，可能為樓市帶來埋下定時炸彈。

不過，壓測暫停約一年，暫時未見新批樓市借款的DSR數字上升。金管局每年會向立法會報告數次最新的香港經濟情況，其中一項資料為新批樓按的DSR，而由2023年11月至最新的2024年11月，新批樓按的DSR都維持在40%。在暫停壓測後，整體上新批樓按申請人並沒有因為壓測暫停而「借多了」，措施對樓市似乎完全沒有產生利好作用。但向好的方向看，整體上樓按借款人供款與收入比率沒有上升，應對財務突變的緩衝仍然充足。

總結而言，金管局暫停壓力測試後，雖然令借款人可借取的金額有所增加，但實際數據顯示，新批樓按的供款與入息比率並沒有顯著變化。這反映出市場對於政策的反應較為謹慎，而樓按借款人的財務緩衝空間依然充足。

原文刊於信報網站2025年2月11日

財力欠佳才借高成數按揭？

 對於高成數按揭，市場有一個常見的論點，認為「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。其實這是一個很明顯的誤解，而誤解的起源，可能與大家對「財力」的定義不同有關。

話說新正頭不久，兩位名人便就政府有沒有高估新屋供應量展開論戰。不過，很多時此類論戰源於參與者對討論內容的定義欠缺共識，如果細看二人發言，會發現一個在討論每年新屋落成量，另一個在說可售單位數字，結果討論變得「牛頭不搭馬嘴」。

而在按揭市場，也有類似的情況。每當討論高成數按揭時，常會有人提出：「財力欠佳的人，才需要借取高成數按揭」。而所謂「財力」，其實有多個衡量標準，其一是整體資產值；其次是較易變現的流動資產值(例如現金、銀行存款、股票等)，最後是收入。

 

很多人在直觀上會認為，有充足流動資金的人，置業毋須借款，是最有實力的；反過來說，一定需要高成數按揭才可完成置業計劃的人，便是實力或財力不足了。

先不說以上觀點有一定問題，正如大企業都需要借款，如果借款人的流動資金有其他用途，例如投資回報率高於按揭利率，他借款置業，仍是划算的決定。

更重要的是，當我們討論有關按揭負擔時，更需要在意的，恐怕是借款人償付的能力，而不是他本來有沒有財力增加首期支出、減少按揭借款。換言之，更重要的是供款與入息比率(Debt-Servicing Ratio, DSR)。

有趣的地方在於，在香港借取正規的高成數按揭，對借款人DSR的要求，大致上與一般成數按揭的要求一樣。例如不論你借取的按揭成數是五成，抑或九成，每月按揭還款(連同其他債務還款)都不可高於月入一半。當然，對於DSR 50%是否足夠安全、是否需要恢復假設利率上升的壓力測試等，永遠有討論空間。但以DSR為標準，其實借取高成數按揭的借款人，其償付能力並沒有比一般七成按揭的為低。

以實際例子來說，一個月入5萬元、沒有其他欠債的人，如借取合規的銀行按揭，其每月的還款上限便是2.5萬元。以25年還款，年利率3.5厘計，其可借入的樓按金額上限便約是499萬元。至於此499萬元是樓價的一半抑或九成，其實並不會影響其負擔比率。

總結來說，對高成數按揭對借款人的財務影響，討論不應停留在借款人是否有更多流動資金以減少按揭借款，更重要看重借款人的實際償付能力。在香港的按揭制度下，無論按揭成數如何，借款人的DSR都受同樣限制是關鍵，這確保了每個借款人能夠在財務上有同等的償付能力。

原文刊於信報網站2025年2月4日