放寬按揭 重點不在成數

 政府發表新一份《施政報告》，把所有物業的標準按揭成數上限劃一至70%，成為市場討論焦點。其實，比起放寬按揭成數，「調整供款與入息比率」對樓市的實質影響較大。

在2009年之前，香港的「標準按揭成數」是70%，當時一般銀行亦以「借款申請人按揭還款是否高於50%」為批核標準。其後因金融危機，環球央行以量化寬鬆救市，才引發監管機構以「下調樓按成數、按揭壓力測試」等方式，試圖控制資金流入樓市的規模。例如2009年10月，2000萬元以上住宅的按揭成數收緊至五成、2010年4月引入按揭壓力測試、2012年收緊第二套物業的供款與入息比率上限等。

 

到了近2年樓價由升轉跌，按揭成數及壓力測試等開始放寬。到了上周三，金管局把標準按揭成數上限劃一至70%，同時把申請按揭時的供款與入息比率，劃一至50%。從此以後，按揭指引重回2009年之前的「正常水平」。坊間將焦點集中在放寬按揭成數，其實單論「放寬按揭成數」，影響其實有限。在放寬之前，樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數已是70%。換言之，放寬其實只對3000萬元以上物業有實際影響。而統計1至9月的住宅成交登記，成交價在2000萬元以上的佔比約5%。

是次放寬按揭，最受惠的其實是投資者，或持有多於一個物業的人士。對他們來說，由上周三起，不論買第幾套房、是否公司持有，物業類別是工商舖或住宅，供款與收入比率也劃一由40%上調至50%(即所有住宅物業按揭，加上其他欠債的每月還款不可高於月入50%)。借錢買樓的限制大幅放寬；加上此前取消所有針對投資者的印花稅，可說政府為了穩定樓價，向投資者大開綠燈。

由2009年至2021年，按揭成數、供款與收入比率大致上持續收緊；加上重重辣稅，都沒有成功壓低樓價。現時政府改開綠燈，是否代表投資者會蜂擁入市，仍有待觀察。不過，近年住宅租金持續上升；加上利率看跌，樓價成功整固的機會不低。

在系統風險方面，雖然針對投資者的限制都已撤消，近日開售的樓盤，代理亦反映投資者佔比增加。但整體上，不管投資者持有多少個物業，整體的供款負擔仍在月入50%以下；加上今明兩年利率下調的機會較大，估計放寬按揭不會為按揭逾期還款比率帶來太大的影響。

原文刊於信報網站2024年10月22日

供平過租趨普遍 或刺激用家入市

 近兩年的租金上升，按息亦在9月開始回落。在特定條件下，已出現同一單位的按揭供款低於租金的現象。由於租金上升、按息下跌的趨勢持續，預料情況有利於樓價回穩，甚至支持樓價出現小幅度回升。

過去幾年樓價回調，其中一個背景因素是按息高企，同一個住宅單位的每月按揭還款，大幅高於租金支出，令更多用家傾向以租樓解決居住需求。以一年前即2023年10月的數據為例，當時新批按揭的利率約3.625厘，以一個樓價400萬元單位為例，七成按揭，30年還款期，每月還款約12769元。當時A類住宅單位(面積40方米以下)的租金回報率約3.1厘，即市值400萬元住宅，年租金12.4萬元，月租10333元，供款高於租金。如果我們改變條件，例如調升按揭成數，又或還款年期縮減，供款高於月租的幅度會更大。

 

不過，過去一年，租金持續上升，今年8月A類住宅單位的租金回報率升至3.7%，市值400萬元的單位，每月租金大致上升至1.23萬元。如果買家以近月大銀行推出的定息按揭計劃還款，以七成按揭，30年還款期，首5年定息3.125厘計，月供11995元，已輕微低於每月租金支出。

考慮到近2年租金在各類專才計劃推動下持續上升，而減息周期才剛開始，供平過租的情況料會漸趨普遍。如果準買家以租金與每月按揭還款作為是否入市的衡量標準，那麼天秤會持續向「買樓較有利」的方向傾斜。

當然，按揭供款多寡涉及多個變數，利率只是其中之一。尤其是當市場氣氛改善，樓價回升時，將抵消按息下跌對每月供款減少的影響。

不過，考慮到其他基本因素，展望未來，租金仍有上升壓力。租金上升，而按息下跌，仍是大趨勢。早前有國際機構公報大學排名，香港有5家大學擠身首百名，對非本地生入讀有一定吸引力，政府亦銳意增加本地大學的國際生名額，把香港打造為高等教育中心。問題是，國際生來港就讀，如不能居於大學宿命，他們便需要在市場上租用住宅。

有研究顯示，隨本地大學增收非本地生，假設全部非本地生都需要宿位，而25%本地生住宿，至2028年，各大學的宿位短決達12萬個。考慮到本地私人住宅存量約127萬個，未計專才計劃的持續影響，本地大學持續增加下本地生的名額，都可能會持續推高住宅，特別是小單位的租金。

展望未來數年，租金上升而按息趨跌的局面形成，可能會是左右用家是否入市的一個重要因素。

原文刊於信報網站2024年10月15日

減息期申請定息按揭的考慮

過去多年，本地銀行的按揭，都以浮息按揭為主導。有幾次銀行、按證公司曾嘗試推廣定息按揭產品，結果都不能改變浮息按揭主導的地位。近期有銀行再推定息按揭，標榜還款初期，利率已較主流浮息按揭為低，究竟能否吸引按揭客戶？

香港的浮息按揭，主要錨定最優惠利率及同業拆息(即大家所說的P減或H加)。而拆息或最優惠利率並非固定不變，當錨定的基準有改變，按揭利率便會隨之變化。相對來說，定息按揭，指的是在指定期限內，利率固定不變。

 

在理論上，當利率預期看升，即市場估計最優惠利率或拆息上升時，按揭申請人選用定息按揭的誘因較大。過去幾次銀行、按證推出定息計劃，都是在美國加息周期前或加息周期初段。問題是，當時銀行開出的定息利率，往往比浮息按揭為高。例如市場浮息按揭利率是2厘，市場預期利率上升，而銀行開出的定息條件是3厘。對借款人來說，要享受按揭還款不受利率變化的穩定，代價便是先支付較高的利率。對借款人來說，會有「和銀行對賭(賭未來利率上升多少、加息周期持續多久)，但開局初期必輸」的感覺。結果幾次加息初期推廣的定息按揭，使用率都在低單位數。

今年比較有趣的是，美息開始回落，市場大致估計美息(及受其帶動的香港最優惠利率、銀行拆息)都會進入下行周期。對大多數以浮息供樓的借款人來說，躺平不動，每月還款都可望減少。此時銀行推出定息按揭，如果利率水平仍是較浮息按揭為高，必定更加乏人問津。結果現時兩家推出定息按揭的銀行，策略都是「定息比浮息為低」；例如現時新批浮息按揭的利率，大概在3.875厘的水平，兩家銀行開出的定息按揭利率，都較此為低。例如首5年定息3.15厘。

理論上，借款人如果成功取用此類樓按，一開始的每月還款，都會低於主流的浮息產品。當然，如果未來最優惠利率或拆息的下跌幅度較快，浮息按揭用戶的利率便可能會較定息按揭用戶為低；相反，如果最優惠利率或拆息的降幅不似預期，選用定息按揭的用戶，便可望長期以較浮息按揭的用戶更低的利率供樓。

要留意的是，暫時兩家推出定息按揭的銀行，最長的「定息期」都只有5年，一定程度上削減了定息按揭還款長期穩定的優勢。而在利率以外，其他的優惠都遜於同一銀行的浮息按揭。例如不設與按息掛鈎的存款利率，又例如在定息期後，在同一銀行轉用浮息按揭，利率會高於現時的浮息按揭等。

雖然現時申請定息按揭，會有「利率比浮息更低」的好處。但由於有以上的限制，估計仍是難以動搖浮息按揭的主導地位。

 原文刊於信報網站2024年10月8日