按息、定期存款與租金回報

 香港多家銀行下調最優惠利率0.25厘，預料樓市氣氛會受消息刺激改善。雖然部份分析認為，輕微的降息為樓價帶來的刺激有限。但市場可能忽視了幾個利好樓市的因素。

過去2、3年，港元定期存款利率一度高逾4厘，為持有大量資金的投資者提供一個近乎無風險，回報穩定的資金出路。2024年7月，本地港元、外幣定期存款的規模達10萬億元水平。而2022年初，美國加息周期前，定期存款規模僅5.7萬億元。換言之，2年間，定期存款規模上升了4.3萬億元。(作為對比，2023年全年本地樓宇買賣合約的註冊總值只是4,779億元)

 

在9月下旬，12個月的港元定期存款利率，大致上降至3厘水平，幾家主要銀行甚至不再提供12個月港元定期存款的報價。當定期存款隨美元利率下調，相當部份的定期存款料會另覓出路。

而近2年在樓價下行的同時，租金卻反覆上升。2024年7月，租金指數已比2023年初上升11.8%。受惠於政府的各類輸入人才計劃獲良好反應、各家大學調高非本地生的入讀名額。租金升幅看來會維持一段時間‧小型單位在7月份的租金回報率已達3.6%，較2023年初的2.7%，上升了0.9個百分點。

9月份本地銀行下調最優惠利率，使新按揭利率由4.125厘降至3.825厘，新按揭利率已經貼近小型單位的租金回報率。

過去2年，按揭利率高於定期存款利率、也高於租金回報率時，令投資者寧可把資金放入定期存款戶口、有住屋需要的人士，也可能傾向租住單位。

9月的利率調整，對按揭借款人每月還款的即時作用未必太大。500萬元的貸款，還款期25年，銀行降息25基點，每月還款只會下調約700元，看來的確不多。但要留意，現時按揭利率(3.875%)、定期存款利率(一年期港元約3%)，小單位租金回報率(3.6%)，可能已接近一個改變趨勢的臨界點。美息在未來2年較大機率持續下跌，港元按揭利率、定期存款利率都會受牽動持續下行。相對來說，多個專才計劃刺激租金上行的趨勢仍在持續。

如果按揭利率持續低於租金回報率、而定期存款利率又不再吸引時，更多資金料將買樓收租(尤其是現時投資者已不需支付高額印花稅)；那些在過去幾年租用住宅的用家，看到租金上升，而按揭利率下跌，也可能改變他們的住屋規劃，由租用，改為購買。

展望未來，按揭利率與定期存款利率、租金回報率的動態變化，有可能扭轉市場的氣氛。

 原文刊於置業家居2024年9月28日

銀行取態趨積極 建期按揭問題待解決

 

多家大型銀行近日再度推出樓按現金回贈；加上金管局關注下，銀行審批按揭流程恢復正常，顯示銀行對按揭業務轉趨積極。新入市的買家暫時不必擔心銀行取態影響按揭審批。不過，早兩年以建築期入市的新盤買家，面對的按揭問題仍有待解決。

8月底金管局與銀行開會後，多家銀行承諾，在收齊所需文件後，可在兩星期內發出按揭申請結果。幾星期下來，我們發現銀行整體上的按揭審批流程有加快，「兩星期有結果」的承諾大致有落實。

上星期多家大型銀行恢復為按揭借款人提供現金回贈，更是銀行對按揭業務轉趨積極的訊號──如果銀行對爭取按揭貸款興趣缺乏，根本不必在按揭優惠上大費心思。

 

銀行取態轉趨積極，在金管局的關注外，更主要的原因應該與拆息回落有關。新近一個月拆息約3.88厘，較一個月前的4.5厘回落約62點子。以近期新批按揭利率約4.125厘計，對那些資金較依靠拆借的銀行來說，按揭業務由微蝕轉變成微利。整體上銀行利息成本下跌，按揭胃納自然回升。由於預期美元將進入減息周期，展望拆息及存款利率持續回落，在短期內，銀行按揭業務再收繮的機會不大。對有意入市的準買家來說，至少不必擔心找到筍盤卻找不到按揭融資。不過，對市場上另一群買家來說，他們的按揭問題仍未解決。

說的正是過去幾年以建築期付款方式購買樓花的買家。過去幾年，樓價下跌，不少曾推出的樓花項目在加推單位時，都需要提供較大的折讓。令較早購入單位的買家，面對申請按揭時估值不足的問題。粗略計算，由現時至明年上半年，有2000多個在2021、2022年樓市高位以建築期付款購入的單位入伙，而此批單位中，部分出現估值較購入下下跌15%至30%的跌幅。

估值下跌，令此批單位的買家在樓按之外，需要另外籌措資金以完成交易。例如原先樓價1000萬元的單位，買家在樓花階段支付10%，即100萬元的樓價。現時物業估值如為800萬元，即使申請九成按保，可借的樓按上限亦只有720萬元，買家需要另外籌措180萬元才可完成交易。

如果有相當數量的建期樓花買家因為按揭問題未能完成交易，不單這些買家會損失訂金，可能面臨發展商追收損失。發展商收回大量單位重售，勢必調整售價，進一步影響市場氣氛。

如何協助此批買家完成交易、減低建期樓花取消交易的衝擊，便有待當局或相關機構提出更有創意的解決方案了。

原文刊於信報網站2024年9月10日

減息之外的樓市因素

 

香港由發展商到小業主，眾人都翹首以待美國減息，以帶動本地樓市。但眾多分析都預期，在美國減息初期，本地按息下調空間極為有限。展望未來，樓市情況也不是一面倒的悲觀。

在利率走勢以外，第一個要留意的是近年推升住宅租金的住屋需求，會不會、會在何時、有多少轉化為購買力。眾所周知，最近兩年香港樓市出現一個較罕見的現象；租金持續上升而樓價反覆下跌。樓價下跌，一般認為與利率高企有關。而租金上升，主要推動力來自透過不同人才計劃新來港的專才。

這些專才來港，帶來新的住屋需求。一般估計他們初來步到，不會立即作出置業的決定，而是先行租樓；待事業發展、收入穩定後，才會考慮買樓。現時新來港專才大概仍處於第一階段，以租樓解決住屋需要。因此首先受帶動的是租金。

 

如果相當一部分專才在來港幾年後，認定在香港有發展空間，有長遠的住屋需求，他們可能會轉租為買。此方面的動力可望在未來一、兩年開始陸續出現。至於是否推起樓價，便要看決定長期留港發展的專才有多少。

近年影響樓市的另一主要問題是存貨量高企。地產代理統計，貨尾(曾推售而未售出的單位，包括現樓及樓花)逾2萬伙，相當於一年多的新盤銷售量。

貨尾量高企，要去庫存的發展商需要向買家提供更多優惠、以至直接下調新盤售價。情勢反過來令準買家期待未來新盤開售時有更多優惠，而推遲置業決定。最終出現類似近月的樓市下行循環，買家放慢入市步伐、發展商推盤時提供更多折扣、買家更加推遲入市。

庫存不是一個固定不變的數字。發展商在提高賣樓折扣的同時，也放慢了投地，據傳部分新項目工程也見放慢。在供應放緩的情況下，一手貨尾可望慢慢消化。值得留意的是，不需要市場完全消化2萬多個貨尾，樓市才會穩定下來。2021年之前，「正常」的貨尾量約在1萬至1.5萬個中間；期間未礙樓價上升。

租住需求何時轉化為置業需求、貨尾需要多少時間消化，都有待時間觀察。但無疑利率如出現較大幅度的調整，可能會加速相關進程。

現時市場上對美息下調較樂觀的估計，是年內可下調100至125點子。如果本地拆息有相對應的跌幅，港元最優惠利率可能有半厘左右的調整空間。配合新來港專才開始轉租為買，新盤可望逐步被消化。在較理想的情況下，樓價有望在今年底、明年初穩定下來。

原文刊於信報網站2024年9月3日