自製高成數按揭有咩要留意？

 自港府今年初進一步放寬按揭保險適用範圍後，按保的取用數字、以至新盤買家選用建築期付款的比例都大幅上升。但總有個別買家可能連保費也希望節省，會考慮自製高成數按揭。此類安排雖然沒有違規，但「製作難度」卻甚高，並非人人合用。

其中一種較常見的自製高成數按揭方式，是以多於一個物業申請按揭。假設買家打算購買一個樓價800萬元的單位，9成按揭可借720萬元。保費牌面價是36萬元。如果買家本身，或其直系家屬持有已供滿的物業，可以考慮以此個已供滿物業及自己新購物業各借取標準按揭成數的方式，自製高成數按揭入市。舉例原先持有的物業市值也是800萬元，借5成，新購物業800萬借4成，由於兩宗按揭都不是高成數按揭，不需按揭保險，因此不必支付保費。而總借款額仍達720萬元。

 

以多於一個物業申請按揭  但壓測要求高
當然，此類部署有不少先決條件，例如本身已有另一個已供滿的物業、如果物業是家人持有，大家對理財的觀念一致、持有已供滿物業的家人同意安排等等。另一個較大的阻礙是壓力測試：如果兩個物業的樓按借款人或擔保人有所重疊，壓測的要求會比一般無按揭負擔的申請更為嚴格：兩筆樓按的總供款，在現行利率之下不逾月入4成，利率上升3厘的壓力測試要求下，總供款不逾月入5成。以上文400萬+320萬，現行利率2.5厘，兩筆按揭還款期都是30年的條件計，月入要在81,762元以上才可通過壓測；比起單一筆按揭借取720萬元，需要的收入68,135,元，要求高出2成。但從另一角度看，借款人可通過較嚴格標準的壓測，也反映他更具財政實力償還樓按。

先借樓按再借私人貨款   加息下具風險
另一種不涉及多個物業的自製高成數借款方案，是先借取樓按，完成交易，再借取私人貸款。此類安排的「優點」是，只要借款的順序是先借樓按，再借其他貸款，便不會影響樓按的供款與入息比率計算。但先決條件是借款人先有一定現金配合樓按完成交易；而隱藏的風險是借取額度較高的貸款，一旦加息，可能對個人財政帶來更大的影響。

原文刊於經濟日報網站2022年8月17日