特朗普「50年按揭」構想：助置業還是推高樓價？

 早前美國總統特朗普在社交媒體發布一張圖片，標註為「50年期按揭」。此動作解讀為他意圖延長當地的按揭還款期，以協助美國人置業。究竟在樓價愈來愈高的情況下，拖長按揭還款期是否一個好主意？

早前特朗普在他旗下的Truth Social發布題為「Great American Presidents」的圖片，把自己和富蘭克林．羅斯福(1933至1945年任美國總統)的相片並列。在羅斯福總統相片上標註「30-Year Mortgage」。而在特朗普自己的相片上標註「50-Year Mortgage」。

參考歷史，於1934年之前，美國的一般按揭貸款年期為3至5年(可續約)，按揭成數一般為50%。總統羅斯福面對大蕭條，推出的「新政」，包括引入30年期定息按揭，按揭成數亦上升至80%。連同其他一系列措施，羅斯福帶領美國走出大蕭條，被認為是美國史上最偉大的總統之一。而「30年樓按」的限制，大致維持至今。近年美國樓價持續上升(2025年中的樓價中位數較疫情前高25%)、首次置業者的平均年齡由上世紀八十年代的不足30歲升至現時的40歲。

 

特朗普試圖推出50年按揭，一般認為是要回應年輕中產置業難的問題。以現時美國樓價中位數約41萬美元計，八成按揭，貸款額約33萬美元，以定息6厘計，30年期每月還款約1979美元，如年期延至50年，每月還款可減至1737美元。理論上有助更多美國家庭置業。

在特朗普拋出50年按揭的主意後，暫時未見美國政府具體的行動、也未見落實構思的時間表。不過，如果美國真的把一般按揭還款期上限延至50年，反而可能有推高樓價，令當地人更難置業的反效果。

在個人層面，在利率、本金不變的情況下，如果每月只可拿出一定金額償還按揭，延長樓按還款年期令可負擔的樓按額度上升。簡單來說，本來負擔不起的樓價，變成可以負擔。但在宏觀角度，樓價上升是因為供不應求，在供應未有效增加的情況下延長按揭年期，等於增加市場的有效需求，正常結果只會進一步推高樓價，最終抵消了延長按揭年期、減低每月還款的效果。

此外，按揭年期對每月還款的基本影響，是在利率及本金都不變的情況下，年期愈長則每期還款額愈少，但全期支付的利息總額愈高(以本金33萬美元、定息6%計，30年按揭全期利息38.2萬美元，50年按揭全期利息約為71.2萬美元)。而且還款期愈長，還款初期償還的本金金額愈低。以33萬美元樓按，定息6%計，還款期30年，首年償還了4052美元本金；如還款期50年，首年只會償還1075美元本金。

美國最終會否推出50年還款期的按揭，與多數香港人沒有太大關係，但在個人層面，本地置業者在選擇還款年期時，亦宜仔細計算還款期對全期利息支出及每月還款之中，本和息比例的影響。

原文刊於信報網站2025年11月18日 

解讀負資產

 金管局數據反映第三季負資產個案回落。一般人視「負資產增加」為壞消息；相反「負資產減少」為好消息。其實，當大家明白「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

上季負資產數目，錄得31449宗，按季減少17%，主要原因應該與第三季樓價回升有關。對於當事業主來說，「脫離負資產」自然是好事，萬一有需要出售物業，也不必「抬錢贖樓」，靈活度增加。但說到底，數字回落是季內樓價上升的結果。如果本季樓價持續上升，負資產數量會再減少；相反，如果樓價又再調整，負資產數目便可能回升。

 

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是烏托邦？

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案持續為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價處於上升軌道時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，也一樣不會出現負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌，甚至為銀行帶來壞賬。此等擔心不是完全沒有道理，但以香港銀行體系約60萬宗住宅按揭的規模而言，有幾個百分點的負資產個案，應該被視為正常現象。

過去兩年，當局雖然持續放寬按揭成數、撤銷多種印花稅，但整體上銀行批核按揭仍然審慎，一般按揭的拖欠比率維持在0.13%水平；而負資產按揭的拖欠比率雖然略高(0.24%)，但換算下來，其實也只是有75宗的負資產個案出現拖欠現象，相對於3.1萬宗的負資產個案、約60萬宗的住宅按揭，絕對是小數目。對銀行來說，負資產按揭的「量」雖然會因樓價升升跌跌而有所增減，但其「質」(低拖欠比率)卻一直維持偏低。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。

 原文刊於信報網站2025年11月4日