1比99的按揭安排

 

清潔殺菌，有時會用到1比99的稀釋漂白水。為了增加購買新樓獲得較前的揀樓機會，市場也發展出1比99的入票、簽約安排，究竟此等操作如何增加揀樓機會，在按揭上又有什麼地方要注意？

新盤開售，發展商有時會限制認購入士的入票數量，例如一人只可入票一張。如果新盤一次推出100個單位，但有1000入票，超額認購9倍，只入票一張，個別買家獲隨機編配較前位置揀樓的機會便較低。

 

不過，發展商對於準買家與家人聯名入市，往往有較彈性的安排，例如夫婦二人，除每人可各自單名入票一張之外，也可二人聯名入票一張。如果二人另有一名親屬願意「出名」協助，三人總共可組成7個入票組合，大大增加入票獲較前位置揀樓的機會。如果在購置新盤時，他們以聯名組合(例如父與子)揀樓，按現行條例要求，便一定要以全部聯名人士作為買方簽約買樓。

惟不少買家，出於稅務理由，例如父、子聯名買樓，最終是希望以父親單名持有物業，一般會在購入後，將兒子的業權轉讓予父親。由於是直系親屬之間的業權轉移，毋須支付額外印花稅，只需支付從價印花稅。而為了最大程度上節省稅費，此類買家在購置新盤時，會以分權共有方式，列明業權分布為一方佔99%，另一方佔1%。完成交易後，未來持有1%的一方將業權轉讓予另一方，而按現行印花稅條例，價值200萬元或以下的住宅業權轉讓，印花稅只是100大元。一大輪部署之後，買方便完成借用家人名義，最後以單名持有物業的操作，而且額外稅費支出有限。

要留意，雖然直系親屬之間的住宅轉讓毋須支付額外印花稅，即使A、B聯名入市，第二天B將自己持有的物業1%業權全數轉售予A，交易也毋須支付額外印花稅。但在按揭上，卻一定程度上限制了此等操作。A、B以分權方式購買物業，不管業權分布比例，申請按揭時，多數銀行會要求所有業主都作為借款人，以他們的總收入及總負債計算壓測。少數銀行可接受借款人+按揭人的組合申請按揭，即如單一借款人收入足夠通過壓測，便可不計另一人的收入及負債。

但不論是二人都作借款人，抑或借款人+按揭人的組合，轉讓業權，便要償還按揭，如果未過罰息期，便需要向銀行支付罰息，一般罰息的計算是首年為借款額2%，第二年為1%，而且要退還起初獲銀行提供的現金回贈。換言之，即使以1比99的方式入市，要部署低成本轉名，一般需時2年以上，才可達到單名持有物業的狀態。

原文刊於信報網站2021年7月13日