新盤回贈對按揭估值影響

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實，對買家來說，通常情況下，折扣會比回贈較為實在。

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價(Price)；另一個是扣除所有折扣後的成交價(Purchase Price)。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以現時的印花稅率計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，稅率3.75%，稅額是37.5萬元。

值得留意，在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別。在價單有列明回贈的情況下，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

在折扣及回贈之外，如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

另外，近年常見的「先住後付」安排，亦可能影響按揭估值。例如成交價900萬元的單位，買家在付出一定首期後，先行入住數年、在指定日期才支付樓價尾數、完成交易。此類安排，亦可能被銀行視為租住優惠，需要在估值時按市值租金扣減優惠。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但一般都不會影響按揭估價。

 

原文刊於信報網站2025年3月25日

一手付款安排對按揭的影響

 近期多個一手新盤以折扣價開售，令購買力集中一手市場。但新盤買家宜留意，發展商不同形式的優惠，甚至創新的付款安排，都可能會影響按揭的申請。

第一類會影響按揭估值的是新盤的優惠。在2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》後，購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等)，都完全透明。而根據金管局的按揭指引，銀行為一手住宅物業提供按揭估價時，有關優惠和回贈都需要扣除。

 

舉例一個成交價2000萬元的一手單位，發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家，共值200萬元；買家為物業申請按揭，物業估值便是1800萬元，再以此計算按揭成數。

而有部分新盤優惠，會有一定條件，並非每一個買家都可享用，例如某新盤為指定行業買家提供額外回贈。那些並不附合條件，未有取得回贈的買家，銀行在處理其按揭申請時，可能會要求其作出聲明，表明未有取得有關回贈，以豁免將優惠價值於估價扣除。

過去由物業代理提供予買家的回贈，銀行一般不會要求自物業估值中扣除。但由於近年物業代理向買家提供的高回贈曝光，引起銀行注意；這些回贈亦可能需要於物業估值中扣除。

第二類影響按揭估值的是市況變化。撇開優惠，一手住宅估價不足，通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約，並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌，買家申請按揭時，便有機會出現估價不足的情況。

第三類會影響按揭申請的是某些付款安排可能被視為非自用，例如新盤提供租金回報保證的付款安排。即買家如將物業出租，發展商保證其租金回報達指定水平。選用此類付款安排，銀行會視為非自用，按揭成數上限會較標準扣減一成；而買家亦難以自用條件申請按揭保險。此外，即使銀行接受買家以非自用條件申請樓按，這些獲保證的租金回報，亦可能影響估價，令貸款額進一步下跌。

最後，近年個別新盤提供「先住後付」的安排，即物業落成，但買家未完成交易前，已可先行入住單位一段時間。過去曾有例子，銀行會計算此段時間的市值租金，需要自成交價中扣減。

原文刊於信報網站2025年3月18日

 

高位入市遇樓價下調 等待估價回升是否合適策略

 今年樓市展望穩定，但市場一直擔心大量在高位簽下買賣合約，以建築期購入一手單位的買家，會因為物業估價不足，難以借取足額按揭完成交易，引發市場波動。據了解，不少以建築期入市的買家，仍然在等待物業的估值回升，令他們可以最少的代價借取按揭，完成交易。而此取態其實無異於守株待兔，甚為不智。

樓價由2021年高位，至今回落大概27%。以一個在2021年購入、作價1000萬元的單位為例。如買家當年選用建築期付款，會在支付樓價10%，即100萬元後，等待物業落成，才支付餘款。由於樓價回落，如果物業估值下跌了20%，現時估值便是800萬元，以標準七成按揭計，買家只可借560萬元。換言之，他要另外準備340萬元，才可完成交易。

不過，據了解，不少臨近交易的買家仍在等待，並未申請按揭。其中一些業主等待的，可能是一個「樓價上升，帶動估價回升」的機會。理論上，如果上文例子中成交價1000萬元的單位，估值由800萬回升至1000萬元，買家便不必選用任何特別安排，可以標準按揭條件完成交易。問題是，此種情況下的等待，只是「等運到」，已經說不上是一種策略。

 

沒錯，市場上有多家估價公司，他們對同一個物業的估價結果總有出入。可能會有部分等待成交的一手買家，期待在多家估價公司中，出現一份較高的估價報告，令自己購入的單位，可獲較高的按揭金額。

最近有小道消息指出，個別在數年簽約，等待完成交易的新盤，獲得個別100%的估價。對買家來說，似乎曙光突然出現？據了解，其他多家估價公司對此項目的估值十分正常，即隨大市下跌，只是跌幅或多或少的問題。事實上，在樓價調整數年，暫時未見明顯回升訊號的當下，非常不可能有估價公司大幅調升數年前成交的物業估值。

其次，在選用物業估價報告時，銀行並不是完全被動的一方。市場習慣是銀行向多家估價公司要求提供估價，在取得多個報價後，銀行決定取用其中一份估價報告，獲取用報告的估價公司，才會獲得估價費用。此習慣在一定程度上保障了不會有個別估價公司作出偏離市場的估價。此外，如果銀行本身對樓價前景的取態較為保守，他們也會傾向選用一份估價較保守的報告，就算買家偶爾遇到一家較樂觀的估價公司，也不代表銀行會一定會按相關估價處理按揭申請。

最後，大家要留意，貸款機構處理按揭申請，是有一定容量的。當按揭申請積壓時，他們不一定可按買家要求的時間完成審批。如果採取「等待策略」的買家人數太多，當「最後時刻」來到才一起申請按揭時，貸款機構可能會應付不來。而當發展商按合約發信，通知買家物業落成，而買家未能按時完成交易時，發展商可按合約向買家每天收取罰息。如果買家最終真的未能完成交易，不單會損失訂金(購入價的10%)，日後發展商更可向買家追收其他損失。

與其守株待兔，以建築期付款方式購入樓花的買家，不如主動比較市場不同的按揭方案，了解是否有適合自己完成交易的安排。

 原文刊於信報網站2025年3月4日