2025按息望跌 惟刺激作用有限

 隨着美元進入減息周期，今年本地主要銀行的最優惠利率合共下調0.625厘，不但減輕自住用家的供樓壓力，也令市場上「供平過租」的情況更為普遍。「減息」成為支持樓市的一個主要因素，但展望2025年，減息的威力料會減弱。

利率一直是影響樓市的主要因素，本地樓價在新冠疫情下仍於2021年登頂，原因之一是2020至2021年，本地按息隨美元利率下調。而在2022年美息進入上升周期後，本地按息跟隨上升，本地樓價亦輾轉回落。當然，按息升跌不是左右樓價的唯一原因。今年本地最優惠利率(及與之相關的按揭利率)下調，但樓價指數仍然向下。

 

展望2025年，單單討論利率因素，其左右樓價的威力料會進一步削弱。聯儲局在12月議息會議後發表的點陣圖，預計明年只會減息2次，合共0.5厘。參考2022年開始的加息周期，美息上升約5厘，而港元最優惠利率只上升0.875厘。而在2024年美息調頭回落，減息三次，減幅合共0.75厘之後，港元最優惠利率已下調0.625厘。

如果我們視2022年加息周期之前，美國聯邦基金利率及港元最優惠利率的差額為常態。那麼無論美元潛在減幅有多少，本地最優惠利率的潛在減幅便只有0.25厘。換句話說，現時約3.5厘的新造按息，有機會降至3.25厘。

當然，即使港元最優惠利率不變，如果美元利率持續下跌，可望帶動港元拆息回落，最終令H按的H+利率低於鎖息上限，新造按息進一步下調。簡化計算，如果一個月港元拆息跌至1.95厘以下，現時H+1.3厘的H按利率，便將低於鎖息上限。不過，以上跌幅意味一個月拆息要比現時大幅下調2.6厘左右，在未來一兩年出現的機會甚微。

總結而言，展望2025年，預期按息只會有最多0.25厘的下調空間，按揭借款人的利息支出可望進一步下跌，仍屬利好樓市因素。不過，參考2024年按息下調0.625厘，但對支持樓價的作用有限，預期利率因素對樓價的刺激作用在來年將進一步消散。

 

原文刊於信報網站2024年12月24日

2025樓市的灰犀牛

 展望2025年，多個機構估計明年本地住宅樓價在升跌5%之間波動，可說「樓價平穩」是市場主流預期。市場有此預期，是因為利好和利淡樓價的因素都十分明顯。但值得留意，一個「灰犀牛」現象，可能會左右明年樓市。

回顧2024年，樓市大致上呈「旺市不旺價」的局面。一手住宅至11月底的成交登記約1.6萬宗，較2023年全年上升50%。二手住宅同期成交登記逾3萬宗，較2023年全年上升約4%。成交價方面，至12月中，反映二手樓價的中原領先指數較去年底下跌6.5%。現時展望明年，多個機構對樓價的評估，不是估計上升5%，就是估計下跌5%，整體上可說市場主流預期後市窄幅上落。

 

多個機構提到，明年利好樓市的主要因素是租金回報。在來港專才住屋需求帶動下，住宅租金可望持續上升，相對而言，按息及定存利率仍有下跌的空間。10月A類住宅的名義租金回報率已達3.7%，較港元定期存款利率為高。在購買第二套住宅已不用支付辣稅、按揭成數對比自住物業不用下調、而利率看跌的期望下，預期部分定期存款會流向樓市。

不過，明年的利淡因素也一樣明顯。至2024年第三季，一手已落成未出售的住宅約2.1萬伙，建築中未售出樓花7.7萬個(當中1.3萬個已批預售而未推出，1.2萬個正申請預售)。而近年一手住宅按年成交量約1.5萬個，一手餘貨積存，發展商難以進取價推盤。兩大因素互相抵消，來年樓價升也升不了多少，跌也跌不了多少。

值得留意的是，多個發表了樓市預測的機構都未有提及滙率因素。特朗普重回白宮，已明言會上調中國貨關稅，市場預期中國會下調人民幣滙率應對。「人民幣兌美元(及港元)下跌」，可說是一個市場已知，但暫時無視的「灰犀牛」因素。

人民幣滙價若下跌，預料會吸引更多港人北上消費，對提振中國內地來港遊客消費也是不利因素，明年香港零售市道不容樂觀。而在理論上，港元兌人民幣滙價上升，持有人民幣的買家購入港元資產(包括股和樓)的動力會下跌。

根據地產代理統計，近月一手市場交易中，買家姓名為漢語拼音的佔比高達四至五成。這些買家，市場統稱為「內地買家」，實際身份可能是中國內地人，也可能是持有香港身分證的新來港人士；後者可能已經在港生活一段時間，但一般仍有深厚的國內聯繫，甚至有部分收入源於內地。人民幣滙價如在明年出現較大下調，這些已成為樓市主力的「內地買家」入市態度會否改變，值得市場留意。

原文刊於信報網站2025年12月17日

放寬DSR的前因後果

 金管局上星期把2021年至2023年間以建築期交易的樓花物業的按揭成數上限放寬至八成。在樓價較高峰期下調兩成多的情況下，提高按揭成數可望幫助在此時間購入樓花物業的買家完成交易。但供款與收入比率一併放寬，理由又是什麼？

「建築期成交」是樓花買賣的一種主流付款安排，買家簽約購買樓花單位，在支付一定比例(多數為10%)的樓價後，便待物業落成，才申請按揭，支付餘款。

 

樓價在持續下跌的情況下，許多樓花買家在申請按揭時發現估值低於成交價，導致他們需要補付首期差額或面臨撻訂的風險。金管局提升指定年份以建築期付出交易的物業按揭成數，可在毋須按揭保險的情況下，由現時估值的七成上調至八成，令建期樓花買家完成交易的難度下降。

舉例來說，一個成交價1000萬元的單位，如估值不變，按揭七成。在買家已經支付100萬元訂金的情況下，買家可借700萬元，需另外準備200萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數七成，可借595萬元，買家要另外準備305萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數八成，可借680萬元，買家需另外準備220萬元完成交易。比起樓價不變時，需要準備完成交易的資金只是略有上升。

通過新措施，可望減少因樓價波動引發的市場不穩定，幫助有實際困難的買家順利完成按揭申請。

然而，在放寬指定年份銷售樓花的建期按揭成數的同時，也放寬供款與入息比率(DSR)的要求，也引發了爭議。放寬DSR至六成，對借款人而言，意味他們的供款將佔據收入的60%。這一比例雖然在短期內有助於提高借款人申請按揭的成功率，但同時也削弱他們的財務緩衝。在按息上升或收入下跌的情況下，這樣的放寬可能使借款人面臨更大的還款壓力，增加未來的違約風險。

放寬DSR的一個潛在理由主要是基於銀行的利益與風險考量。當銀行在無按保的情況下提供更高成數按揭時，潛在的壞賬風險也隨之增加。為了平衡這一風險，需要給銀行較高的回報作為彌補。事實上，金管局在12月4日有關措施的通告中，罕見地列明相關按揭的利率是「Risk-based pricing」(基於風險釐訂按息)。此是過去多次按揭成數調整未有提及的。

如果指定樓花項目的按揭利率因為成數上調，銀行收取略高的按息，同一金額、同一還款期的貸款，便需要借款人有較高收入以通過DSR的要求。如果不放寬DSR，這類高成數按揭的買家可能因收入不足而難以獲批貸款，進一步限制了他們的置業機會。因此，金管局的政策在某種程度上是為了平衡市場需求和風險管理，促進樓市的穩定。

放寬DSR可被視為一種折衷辦法，平衡了買家完成交易的需要及銀行的風險管理；然而，對於那些在樓市高峰期以建築期付款簽下樓花買賣合約，現時有意申請80%按揭且DSR已逾50%的買家，仍需自行評估未來的入息及利率變化為家庭財政所帶來的風險。

 

原文刊於信報網站2024年12月10日