期待「減辣」反令成交量下跌

 新春期間，一、二手住宅成交量縮減，除了節日因素，可能亦與市場普遍預期政府會在公布《財政預算案》時撤銷部分或全部的辣招有關。由相反角度看，不論下周的預算案是否有減辣的決定，那些因觀望而延遲入市的購買力可望釋放，成交量料回升至較正常水平。

上星期4天新春假期，一手市場只錄不足10宗成交，10大屋苑據報成交量為零，為多年新低紀錄。成交淡靜，已不是單單「節日因素」可以解釋。一個可能的原因是由去年底開始，由地產業界到立法會議員，對《財政預算案》會公布「減辣」，即撤銷部分或全部壓抑樓市印花稅的呼聲愈來愈高。

減低物業交易的稅率，理論上可刺激市場成交。尤其是市場未有預期的情況下減稅，「喜出望外」的刺激作用更大。去年10月底，特首在發表《施政報告》中，把買家印花稅及從價印花稅(第一標準稅率)削減一半，各由15%，減至7.5%。結果去年11月、12月的一手市場成交明顯較10月上升。

 

其後市場持續呼籲，把此兩項印花稅全部撤銷，即無論住宅買家是否香港永久居民、是否已持有本地住宅物業，都只需付從價印花稅(第二標準稅率，由100元至樓價4.25%不等，視乎物業估值而定)。如果政府接納有關建議，一般認為最可能的公布時機是在2月底發表的《財政預算案》。而近期樓市成交放緩，正可能是市場期待「減辣」的一個副作用。

需知道，如果政府順應市場呼籲，撤銷辣稅，一個非本地買家，最少可節省樓價的10.75%，本地人購買第二套住宅，最少亦節省樓價3.25%的稅費。在「政府是否會減印花稅」尚未明朗的情況下，未有發展商在1、2月推出大型新盤。同樣，對準買家來說，最理性的選擇是等待預算案揭盅。結果便是大家看到的1、2月一、二手成交按年大減。

我們沒有水晶球，不知道在預算案中，政府是否會再調整樓市辣稅。但可以預期的是，預算案後，樓市成交量可望回升。真的「減辣」，那些在觀望的購買力便會入市。即使市場預期落空，辣稅維持不變，但準買家沒有了「明天買樓稅款更低」的預期，便毋須延遲入市計劃。

當然，由於一手市場存貨累積，即使成交量回升，暫時也不宜對成交價過於樂觀，在有更多消息(例如美元利率確實進入減息周期)前，預料本地樓價仍有一定下調壓力。

原文刊於信報網站2024年2月20日

放寬壓測對樓市有無刺激作用？

 據報金管局有意放寬按揭壓力測試的要求。如果成事，此舉無疑會向市場釋放「當局有意支持樓市」的訊號。但不同的調整，將對樓市會有不同的影響。

先回顧壓力測試(壓測)的概念，多年以來，銀行處理按揭申請時，一般只會要求借款人每月還款低於月入一半。壓測在2020年推出，背景是2008年後市場利率進入極度偏低環境。一個月拆息長期在1厘以下徘徊的歲月，利率一旦「復常」，在超低息環境下借入的樓按，每月還款便會急升。

壓力測試的推出，作用便是限制樓按申請人在低息環境下的借款金額，為未來利率可能回升設置人為的緩衝。最初的壓測標準是「現行按息上升2厘的情況下，按揭還款不逾月入60%」。2013年標準上調至「現行按息上升3厘的情況下，按揭還款不逾月入60%」。2022年標準又調整回至本來「現行按息上升2厘」的要求。另外，對於有本身有其他按揭負擔(包括身為按揭借款人或擔保人)的按揭申請者，壓測標準是「計算按息上升後，總按揭還款不逾月入五成」。

 

壓測在不同的利率環境下，對收緊按揭貸款有不同的影響。以數年前流行的按揭條件為例，當時一個月拆息為0.2%，Hibor Based按揭為H加1.3%，最優惠利率為5%，「鎖息上限」為 P減2.75%。借款人如借入500萬元，還款期30年，實際上每月還款是17256元，如果按傳統的供款與入息比率要求，每月還款不逾月入50%計，理論上收入只需要34512元即可通過要求。但在當時壓力測試的要求(以鎖息計，加3%計，每月還款不可高於月入60%)，每月收入要62606元，才可通過要求。因為壓力測試，對借款人收入的額外要求，增加了81.4%。

現時統計上，拆息按揭仍是主流，但拆息上升，H按借款人大都以鎖息上限供樓，加上2022年壓力測試的要求由「現行按揭利率加3%」，調整至「加2%」之後，壓力測試的限制作用已經大幅減少。以按揭本金500萬元，還款年期30年計。傳統的供款與收入比率要求(每月還款不逾月入50%)下，按揭申請人的月入需要在48465元以上。計算壓力測試後，月入需要在50635元以上才可獲銀行批准申請。壓力測試的對收入的「額外」要求只增加了4.5%。

在現時的利率環境下，如果單純把壓測標準下調(例如改為「現行按息增加1厘，按揭還款不逾月入60%」，甚至完全取消自住用家的壓測要求)，正面作用也十分有限。在計算上，較有刺激作用的措施，是取消/放寬對本身有其他按揭負擔者的壓測要求。例如本身有未償還按揭，再申請第二個住宅按揭，限制等同自住申請人。在近月租金持續上升、利率看跌的趨勢下，可能會帶動一定投資需求置業。

 原文刊於信報網站2024年2月6日

還款壓力望跌 負資產雖增不宜過慮

 本周三金管局將公布2023年底的負資產數據。由於去年第四季樓價下調，預料負資產個案會較去年第三季數字明顯上升。負資產數字上升，預料會引來報章頭版報道，但情況其實並不值得特別擔心。

近幾年選用按揭保險等高成數按揭的個案增長，此等按揭的最高按揭成數可達九成，而個別銀行有為僱員提供按揭成數更高的按揭計劃。另一方面，過去2年樓價調整，2023年底，較2021年樓市高位，價格大概下調20%。那些在接近樓價高峰入市，而又借用較高成數按揭的買家，在樓價下跌時，物業最新的估值如低於未償還按揭餘額，物業在統計上便會成為負資產。

去年第四季末，樓價指數較第三季回落約4%，參考第三季負資產數目為11,123宗，估計本周公布的最新負資產統計，數量會明顯上。雖然負資產個案上升，勢必會引起廣泛報道及評論。但現階段銀行體系內的按揭還款紀錄仍然極為良好，也看不到會有明顯惡化的空間，不值得過度憂慮。

 

其實，只要社會中存在按揭貸款，而樓價又非只升不跌，負資產個案便是「自然現象」。過去香港樓市長年上升，令負資產個案長期歸零，反而是不正常現象。

對個別借款人來說，物業成為負資產，代表資產價值下跌，當然不是好事。但由宏觀角度考慮，社會有沒有機制，避免業主借入超出負擔能力的樓債，才是值得留意的地方。而過去多年，整體上銀行體系有嚴格執行壓力測試等措施，借款人的償付能力有一定保障。去年第三季，負資產個案增加，但相關的還款拖欠比率卻低見0.02%，說明負資產增加沒有令還款紀錄惡化。

今年樓價在供應充裕的大環境下，仍有一定下調壓力，負資產個案亦可能進一步上升。但展望今年的利率走勢及就業市場，估計香港的就業市場可望保持平穩，樓按借款人的收入可望有溫和上升。相對來說，市場預期美息將進入持續數年的下行周期，本地樓按息率有機會在下半年起慢慢下調，樓按借款人的每月還款可望隨之回落。

回看過去多年數據，即使在近年按息上行的環境下，香港銀行體系內的住宅按揭還款紀錄一直良好。比喻為小朋友的考試分數。香港的表現在多年以來都名列前茅(90天逾期還款比率低於0.1%)；只在多年前曾經試過一段短時間「表現失準」(1999至2003年，逾期還款比率在1%至1.4%之間徘徊)；此時的表現，其實比起其他經濟體，仍屬中上水平。而近十多年來，香港90天逾期還款比率一直低於0.1%。

在利率有望回落、一般打工仔收入有望上升的前提下，社會對於樓價一時波動掀起的負資產個案增加，實在不必過於憂慮。

原文刊於信報網站2024年1月30日