2021年按揭市場前瞻

 

2020年將逝，今年對多數人來說，可能都不是愉快的一年。展望未來，在樓市及按揭市場，都充滿變數。但如果幾個重大因素沒有太大的意外發展，估計明年按市會是鬆中有緊的一年。

在作出預測前，先說明一下幾個重大因素的基本假設：美國的低息政策在明年持續、肺炎疫情在年中左右因疫苗普及而逐步受控、美國新政府上台，中美緊張關係略見紓緩。

資金湧港續推低拆息

在以上假設下，估計明年本地資金充裕情況持續，本港拆息維持偏低，一方面是整體上港息跟隨美息走勢，另一方面是中美關係看來難以全面改善，大量國內企業仍會以香港為主要集資基地，吸引大量資金留駐香港。與供樓相關的一個月拆息，較高機會維持在目前的極低水平。對仍要供樓的業主來說，拆息低企，每月支出減少，應該是好消息。

銀行放貸取態鬆中有緊

在資金充裕的情況下，存款增加，正常情況下，銀行會採取較積極的放貸態度，此方面的發展近日已見端倪，個別銀行已下調新批H按的利率、增加按揭的現金回贈。

 

但明年的疫情的發展仍會左右銀行取態。較樂觀的估計，隨疫苗普及，新冠肺炎疫情會在明年受控，但受打擊一年的行業，復甦需時，就業市場的改善也需要時間。在新批按揭利率下調、回贈增加的同時，估計銀行的審批態度不會明顯放寬。簡單來說，是「鬆中有緊，揀客來做」。經濟條件較佳、職業穩定、信貸紀錄良好的按揭申請人，可望獲得較今年較佳的樓按優惠。但條件較不理想的申請人，可能會面對更審慎的批核要求。

按揭指引難放寬

最後，年中前實體經濟未見明顯改善、但資金充斥市場，估計樓價會在窄幅波動。此情況下，不論是按揭成數抑或壓力測試要求，都難放寬。

對於已在供樓的小業主，可比較明年新批按揭與自己原有按揭的條件，如果新批按息較原有按揭為低，可考慮部署轉按減低，但前提是維持良好的還款紀錄、準備齊全的入息證明。對於準買家來說，入市時宜採較保守的態度，例如計算壓測後可借$500萬，也不妨「打個九折」，以$450萬為借用樓按目標。又或最起碼準備擔保人，以減少樓按被拒批的風險。

原文刊於置業家居2020年12月25日