消失的按揭宗數與樓市

 

今年住宅樓市成交價量齊升，初步可以斷定自2021年起的樓市調整期完成。不過，理應與成交量齊上齊落的住宅按揭取用宗數，卻未受惠於成交量回升。

對多數人來說，買樓都需要按揭融資，原因之一是本地樓價不便宜，不是太多人可以不需按揭而以現金買樓。原因之二是以按揭買樓自住，樓按利息可扣稅；加上按揭現金回贈、按息掛鈎存款戶口等優惠，足以抵消利息支出。借樓按有着數，過去不少年份，每年按揭的取用宗數甚至會高於實際的住宅成交登記。不過，近年市場卻出現相反的情況。

 

 下表是2019年至2025年10月，土地註冊處統計整體一、二手住宅成交登記、以及金管局統計的銀行按揭取用宗數。

	整體住宅成交登記	銀行按揭取用宗數	按揭取用/成交比
2019	59,797	82,633	1.38
2020	59,880	67,111	1.12
2021	74,297	83,067	1.12
2022	45,050	62,984	1.40
2023	43,002	50,059	1.16
2024	53,099	39,327	0.74
2025 (1至10月)	51,361	39,319	0.77

 

住宅交易的買賣雙方在簽署買賣合約後，律師通常在一個月左右到土地註冊處登記成交。而按揭取用的日期變數較大，二手樓視乎雙方議定的成交日，取用按揭的時間大致在簽署臨約的45至60天內。一手樓便要視乎買方選用的付款方式，如果是建築期付款，樓按的取用時間可以與簽署正式買賣合約差距逾一年。雖然成交登記與按揭取用在時間上有一定的不匹配，但大致上由圖表可看到，近年市場出現成交登記回升，但按揭取用下跌的情況。2019年至2023年，全年住宅按揭取用宗數高於成交登記，反映的是除了因為新買賣而出現的按揭取用個案，市場上也有大量的因轉按而出現的按揭取用個案。

2023年後，因樓價下行、按揭利率上升，業主要轉按，會面對估值下跌，新按金額可能低於原有按揭未償還金額、新按利率較原有按揭為高的情況；加上銀行下調向轉按客戶提供的現金回贈，令轉按變得困難及無利可圖，結果令轉按幾乎消失。

金管局並沒有提供按揭取用數字中，一手成交、二手成交及轉按的分類。但在每月的新批按揭統計中，相關分類卻可參考。2022年，銀行全年批出88957宗樓按，當中26168宗，即29%為轉按申請；2025年1至10月，銀行批出53236宗樓按申請，當中6719宗，即11%為轉按，可見轉按的申請數字及佔所有申請的比率都大跌。

在轉按減少之外，另一個可能令按揭取用金額減少的原因，可能是短炒個案上升。港府在2024年2月撤銷了所有遏抑樓市的印花稅。過去在設有買家印花稅、額外印花稅等措施的年份，持有一個物業的本地人再買第二個物業，要支付較高的從價印花稅(稅率最高時間為樓價15%)、在2年內轉讓物業，又要再支付最高達賣價20%的額外印花稅。種種印花稅令短炒住宅無利可圖，市場以用家為主導。

據地產代理統計，今年頭9個月的二手成交，持貨約1年或以下的短炒個案按年大增2.7倍，共有467宗。四百多宗的一年內轉讓的個案看似不多，但出於投機原因而入市，尚未售出物業的個案一定比此個數字為高。對短線投資者來說，如以按揭入市，在罰息期(一般為取用按揭2年內)出售物業，便要向銀行支付罰息，增加轉讓成本。較有實力的投資者可能會因此而選擇以現金方式交易，免卻麻煩。

展望明年，樓市的短線交易比例可能因樓市好轉而增加，這些投資者對樓按的需求未必太大。不過，如拆息隨美息下調，樓價又持續回升，轉按的需求可能增加，帶動按揭取用個案回升。

原文刊於信報網站2025年12 月9日 

 

特朗普「50年按揭」構想：助置業還是推高樓價？

 早前美國總統特朗普在社交媒體發布一張圖片，標註為「50年期按揭」。此動作解讀為他意圖延長當地的按揭還款期，以協助美國人置業。究竟在樓價愈來愈高的情況下，拖長按揭還款期是否一個好主意？

早前特朗普在他旗下的Truth Social發布題為「Great American Presidents」的圖片，把自己和富蘭克林．羅斯福(1933至1945年任美國總統)的相片並列。在羅斯福總統相片上標註「30-Year Mortgage」。而在特朗普自己的相片上標註「50-Year Mortgage」。

參考歷史，於1934年之前，美國的一般按揭貸款年期為3至5年(可續約)，按揭成數一般為50%。總統羅斯福面對大蕭條，推出的「新政」，包括引入30年期定息按揭，按揭成數亦上升至80%。連同其他一系列措施，羅斯福帶領美國走出大蕭條，被認為是美國史上最偉大的總統之一。而「30年樓按」的限制，大致維持至今。近年美國樓價持續上升(2025年中的樓價中位數較疫情前高25%)、首次置業者的平均年齡由上世紀八十年代的不足30歲升至現時的40歲。

 

特朗普試圖推出50年按揭，一般認為是要回應年輕中產置業難的問題。以現時美國樓價中位數約41萬美元計，八成按揭，貸款額約33萬美元，以定息6厘計，30年期每月還款約1979美元，如年期延至50年，每月還款可減至1737美元。理論上有助更多美國家庭置業。

在特朗普拋出50年按揭的主意後，暫時未見美國政府具體的行動、也未見落實構思的時間表。不過，如果美國真的把一般按揭還款期上限延至50年，反而可能有推高樓價，令當地人更難置業的反效果。

在個人層面，在利率、本金不變的情況下，如果每月只可拿出一定金額償還按揭，延長樓按還款年期令可負擔的樓按額度上升。簡單來說，本來負擔不起的樓價，變成可以負擔。但在宏觀角度，樓價上升是因為供不應求，在供應未有效增加的情況下延長按揭年期，等於增加市場的有效需求，正常結果只會進一步推高樓價，最終抵消了延長按揭年期、減低每月還款的效果。

此外，按揭年期對每月還款的基本影響，是在利率及本金都不變的情況下，年期愈長則每期還款額愈少，但全期支付的利息總額愈高(以本金33萬美元、定息6%計，30年按揭全期利息38.2萬美元，50年按揭全期利息約為71.2萬美元)。而且還款期愈長，還款初期償還的本金金額愈低。以33萬美元樓按，定息6%計，還款期30年，首年償還了4052美元本金；如還款期50年，首年只會償還1075美元本金。

美國最終會否推出50年還款期的按揭，與多數香港人沒有太大關係，但在個人層面，本地置業者在選擇還款年期時，亦宜仔細計算還款期對全期利息支出及每月還款之中，本和息比例的影響。

原文刊於信報網站2025年11月18日 

解讀負資產

 金管局數據反映第三季負資產個案回落。一般人視「負資產增加」為壞消息；相反「負資產減少」為好消息。其實，當大家明白「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

上季負資產數目，錄得31449宗，按季減少17%，主要原因應該與第三季樓價回升有關。對於當事業主來說，「脫離負資產」自然是好事，萬一有需要出售物業，也不必「抬錢贖樓」，靈活度增加。但說到底，數字回落是季內樓價上升的結果。如果本季樓價持續上升，負資產數量會再減少；相反，如果樓價又再調整，負資產數目便可能回升。

 

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是烏托邦？

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案持續為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價處於上升軌道時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，也一樣不會出現負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌，甚至為銀行帶來壞賬。此等擔心不是完全沒有道理，但以香港銀行體系約60萬宗住宅按揭的規模而言，有幾個百分點的負資產個案，應該被視為正常現象。

過去兩年，當局雖然持續放寬按揭成數、撤銷多種印花稅，但整體上銀行批核按揭仍然審慎，一般按揭的拖欠比率維持在0.13%水平；而負資產按揭的拖欠比率雖然略高(0.24%)，但換算下來，其實也只是有75宗的負資產個案出現拖欠現象，相對於3.1萬宗的負資產個案、約60萬宗的住宅按揭，絕對是小數目。對銀行來說，負資產按揭的「量」雖然會因樓價升升跌跌而有所增減，但其「質」(低拖欠比率)卻一直維持偏低。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。

 原文刊於信報網站2025年11月4日

準買家減息下置業部署

美國聯儲局在本周議息，如無意外，聯邦基金利率將再下調。香港的最優惠利率、與之相關的按揭利率料會跟隨調整。減息理論上利好樓市，但本地最優惠利率將減無可減。有置業需要的買家，面對如此利率環境，應該如何部署？

根據最新市場預期和聯儲局官員表態，10月28日至29日的聯儲局議息會議，下調聯邦基金利率機會極高，主要原因是當地勞動市場疲弱和通脹壓力緩和。市場主流預期的美息下調幅度為25個基點(四分一厘)。在香港利率方面，理論上在聯繫滙率制度下，港元利率會跟隨美元。但由於現時大型銀行的儲蓄利率已屆0.125厘的低位，在儲蓄戶口不太可能為負，而且銀行要維持息差收入的情況下，估計本地最優惠利率跟隨美息下調的最大幅度為0.125厘，即「大P」降至5.25厘、「細P」降至5厘，一般P按利率及H按的鎖息上限，亦將由3.375厘降至3.25厘。

 

最優惠利率或將「見底」，對樓市影響是好是壞，有如經典的「半杯水」比喻。悲觀者會看到按息下調幅度有限、而且減無可減，他們會認為利率因素樓市刺激有限；樂觀者卻會看到本月降息之後，美國仍有持續減息的需要，中短期香港的低息環境會持續，最優惠利率可能沒有下調空間，但拆息卻有一定下調壓力，對樓市有支持作用。

雖然預期減息幅度不大，但對仍有按揭負擔的業主來說，減息仍是好消息。以25年還款期、現時利率3.375厘計，如減息0.125厘，每100萬元樓按，每月供款會由4939.5元輕微減少至4873.2元。

本地最優惠利率難有再下調的空間，但美息下調，或有助拉動香港銀行同業拆息回落。程度未必會返回2008年至2017年，一個月拆息長期低於1厘的極端低利率環境，但不排除偶爾出現今年5至8月，資金流入推低拆息，令H按業主個別月份按息意外下調的情況。

回到準買家如何部署的問題。今年樓市，全年首三季一手成交量已達1.5萬宗，一手成交量有望連續3年上升，而且全年有望突破2021年樓市高峰約1.7萬宗的紀錄。樓價方面，全年計料可終結2021年以來的跌浪。如果樓市止跌；加上按息回落，而且預期美國減息期會持續一段時間，在宏觀角度，對有置業需要的買家來說，現時似乎是不錯的入市時機。

不過，在宏觀因素之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.9%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。另一方面，過去被視為收入穩定的職業，例如銀行業，亦可能因合併、AI的普及，令職位及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2025年10月28日 

撻訂多代表樓市不穩？詳解不同撻訂原因

 近月住宅市場出現成交價、成交量回升的趨勢，不少分析認為樓價或已見底。但在成交量上升的同時，今年的新盤撻訂數字亦大幅增加，究竟應該如何解讀？

根據土地註冊處資料，今年首三季住宅成交註冊量為45647宗，較去年同期上升20%，今年首三季註冊量相當於去年全年的85%，預料全年住宅成交註冊可回升至5.5萬至6萬宗水平，創2021年以來新高。成交價方面，參考中原指數，已較去年底微升，如無重大意外，估計樓價在今年企穩。

 

不過，在成交量及成交價之外，新盤的撻訂數字也於同期上升。據統計，2023年新盤約有350宗撻訂，2024年有530宗，2025年首三季已有540宗。每宗新盤撻訂個案，如果買家是簽署臨時買賣合約後未有在指定時間(5個工作天內)簽署正式合約，會損失成交價5%的訂金(俗稱「撻細訂」)。如果是已經簽署正式買賣合約，最終未有完成交易，買家一般會損失相當於成交價10%的訂金(俗稱「撻大訂」)。

不少人認為撻訂數目上升，是一個利淡樓市的訊號，原因在於買家「寧可損失訂金，也不完成交易」，一定是看淡後市了。在討論之前，我們宜先了解一般情況下，為何會出現撻訂個案。

「撻細訂」的出現，是買家簽署臨約後，未有在5天內簽署正約，立即損失5%的訂金。一般來說，罕有買家在簽署臨約後，短短幾天之內忽然對後市轉趨悲觀而決定撻訂。此類撻訂的出現，主要原因，反而是準買家自己的財務情況判斷出錯、對按揭批核的了解不多，滿以為自己可輕易獲得銀行或財務機構提供按揭貸款，簽約後才發現自己無法取得按揭貸款以完成交易，惟有撻訂離場。過去經驗，此類粗心大意的買家，可能佔一手成交的1%至2%。如果比率未見大升，不宜視為樓市負面訊號。

至於「撻大訂」出現，代表買家簽署臨約後，再簽署正式合約。買家合共已支付樓價10%的訂金，卻未能完成交易。多數情況是新盤臨近入伙，選用建築期付款的買家申請按揭時，發現銀行普遍估價不足。買家即使本身有足夠償還能力，但因未能取得足夠貸款完成交易，被逼撻訂。

要留意的是，「撻大訂」數字增加，雖然反映樓價下跌，卻是一個滯後指標，未必可以反映當下的市場趨勢──買家可能在2、3年前購入預售樓花，臨近物業入伙，需要完成交易時，出現估價不足，未能取得所需按揭貸款，惟有撻訂離場。簡單來說，最近一手撻訂個案增加，反映的是「過去一段時間樓價下跌」的事實，但撻訂數字卻不足以協助大家判斷樓市是否已經轉勢。

一般人一看到撻訂數字上升，立即聯想到樓市不穩，其實不同情況的撻訂，背後的成因、反映的問題都不同，不可一概而論。

原文刊於信報網站2025年10月21日 

減息是否足以推動存款流向樓市？

 隨按息回落、租金上升，樓價有回穩跡象，多個機構估計2025年全年樓價有望微升，結束2021年以來的樓市跌浪。目前市場主流意見認為，即使樓價回升，幅度有限且速度緩慢。原因除了眾所周知的一手存貨因素外，從存款數字亦可看出端倪。

根據中原城市領先指數，自9月至10月初，樓價指數已連續4周高於去年底水平；加上本港最優惠利率有望於本月底隨美國聯儲局議息下調，且租金持續面臨上升壓力，市場普遍預計持續4年的樓價跌浪將於今年終止。

 

雖然市場普遍認為樓價或已見底，但對樓價回升幅度預期較為保守，例如估計2026年樓價升幅約5%。其中一個原因是一手存貨。根據地產代理統計，截至9月底，一手貨尾(已推出市場但尚未出售的單位，包括樓花及現樓)約2萬個。政府數據顯示，截至6月底，已落成但未售出的單位約2.7萬個，建築中尚未預售的單位約6.4萬個。相較去年約1.56萬宗的一手成交量，即使樓市好轉、成交增加，一手存貨仍需時消化。在供應充裕的情況下，樓價難以大幅上升。

另一值得留意的因素是存款數字。好消息是香港的存款規模持續增加，截至2025年8月，總存款達18.89萬億元，按年上升10%，較2021年中樓市高峰期上升24%。相比2024年全年物業成交註冊金額僅5341億元，只要少量存款流入樓市，已足以推動樓價上升。在租金上升及定存利率回落的情況下，資金從銀行存款轉向樓市的動力確有增強。

不過，銀行客戶將資金存放於儲蓄或定期賬戶，而非進行其他投資，自有其原因，例如不願承擔風險等因素亦需考慮。另一方面，現時普遍認為租金回報率高於定期存款，但比較對象為小單位的名義租金回報率(約3.7%，未扣除差餉、物業稅、維修等成本)與港元定期存款利率(3個月約2.4%)；然而，隨着港元定存利率下跌，客戶更可能傾向轉存外幣，例如現時美元3個月定存利率亦達3.7%。

根據金管局數據，港元存款利率於2003年底達到高位後回落。截至2025年8月，持牌銀行的港元定期存款約3.77萬億元，較2023年底下跌13%，而同期外幣存款規模達6.6萬億元，上升32%，反映資金流向外幣定存的趨勢。未來港元定存利率或會繼續下跌，租金回報可能上升，但能驅動多少存款流入樓市，仍需觀察。

原文刊於信報網站2025年10月14日 

「十大屋苑」的樓齡與按揭

 每個星期，地產代理、傳媒都會總結周末的一手及二手成交。當中二手數據，市場習慣引用的是地產代理提供的「十大屋苑」成交。「十大」的名單多年不變，是否仍能充分代表二手樓市？

在一手住宅市場，發展商銷售新盤，成交紀錄都要上載至一手住宅物業銷售監管局網站，資料清楚明確。而在二手市場，由於買賣雙方簽署臨時買賣合約不會即時向官方登記，傳媒需以數據反映最新二手成交時，便會以地產代理的統計為準。

現時香港兩大主要地產代理集團對十大屋苑的定義一致，名單包括太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邸、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園。客觀上，地產代理以上述屋苑的成交作為二手市場的晴雨表甚為合理，因為這些屋苑地理上分布於港島、九龍及新界，規模龐大，成交活躍，能反映整體二手市場情況。

 

十大屋苑的名單已多年未變，「十大」之中，最年輕的映灣園，樓齡約14至24年。雖然十大屋苑的成交情況整體上能反映市場趨勢，但未必能充分代表新晉二手屋苑的市況。但由於近年市場較少有單位數目近萬個的新屋苑，單從每周成交量考慮，新晉屋苑難以保證每周均有成交，估計「十大屋苑」這個被視為市場晴雨表的指標，在短期內難以改變。

不過，市場指標是一回事，從買家角度考慮，可能更需關注購買相關屋苑單位的潛在問題：個別屋苑開始進入高齡階段，新買家能獲得的銀行按揭年期逐漸縮短，未來可能影響屋苑單位的流動性。

現時多家銀行以「75減樓齡」計算按揭還款年期，個別銀行對大型屋苑單位的按揭年期計算標準為「80減樓齡」。例如一個樓齡51年的大型屋苑單位，銀行可提供的按揭年期上限為29年，未來隨着樓齡增加，新批按揭合約的年期將進一步縮短。

除非銀行未來調整按揭年期的計算標準，否則十大屋苑的未來買家將陸續面臨可獲按揭年期縮短的問題。在按揭金額及利率不變的情況下，按揭年期縮短將導致每月還款額增加，申請按揭所需的收入也會提高。

最近幾年，新批按揭合約的平均還款期約27年，已非常貼近金管局按揭指引的30年上限，反映買家整體偏向或需要較長的按揭還款期。市場上的大型屋苑陸續邁向高齡，準買家考慮購入樓齡超過50年的屋苑，除了需考慮可獲按揭年期較短的問題，還需關注未來轉讓物業時，因按揭年期進一步縮短，市場承接力下降，轉讓難度增加的問題。

原文刊於信報網站2025年10月7日

樓市見底？是否入市時機？

 近月樓市成交暢旺，住宅樓價指數亦有止跌跡象；加上市場預期樓按利率仍有輕微下調空間、租金仍在走高，住宅樓價似乎已見底。對小市民來說，現時又是否入市好時機？

近期多個訊號顯示樓市有見底跡象：一手市場連續8個月錄得逾千宗成交、至9月最後一個周末，今年一手市場已錄得約1.51萬宗成交，相當於去年全年成交量的95%。如無意外，全年一手成交有望突破樓市高峰期2021年1.72萬宗的紀錄。成交價方面，差餉物業估價署最新公布的8月樓價指數，持續3個月上升，現時僅較去年底指數低0.2%。上星期的中原城市領先指數(反映9月中的二手樓價)，更較去年底指數微升。

 

展望未來，雖然港元最優惠利率及由此帶動的樓按利率沒有太大下調空間，但美國進入減息周期，估計未來一段時間，本地樓按利率也沒有大升的風險。反而住宅租金在非本地學生增加的情況下，仍有上升壓力。如果外圍未有更多壞消息，相信樓價再下調的空間極為有限。問題是：現時部署置業，要考慮的應該不止是大市是否見底。

住宅樓市見底的訊號強烈，由價格角度考慮，現時入市，未來資產價格大幅貶值的風險不大。股市近一年反覆上升，也反映資金重新流入港元資產。由樓按負擔角度考慮，由於按息在年內可望再輕微回落，而美息似乎剛進入下跌周期，現時借入正規銀行樓按入市，也不必憂慮利率在短期內急升，影響家庭財務。從宏觀的角度看，現時似乎是不錯的購置住宅物業時機。

不過，購買住宅此類重大投資，從來不應只考慮宏觀環境，個人的微觀因素，有時甚至是更重要的考慮因素。

近10年的科技發展，漸漸對就業市場帶來不可逆轉的影響，預期人工智能將持續衝擊就業市場，一些工種的工作崗位可能大量被AI取代。另一方面，過去港府手頭寬鬆時，公務員(與政府薪級點掛鈎的公營機構)，年年按薪級點上升而加薪。在持續幾年財赤後，公務員事務局已表示，公務員未來要面對更嚴謹的評核機制，工作表現未合要求不會取得增薪點。過去被視為收入穩定、優良貸款客戶的銀行職員、教師等，都因種種原因，令鐵飯碗的穩定性下跌。

在宏觀角度，新技術興起，會取代一些舊有職業，但預期也會帶來新的就業機會，未必會影響整體樓市表現。但在微觀層次，準置業人士入市前，除了考慮大市趨勢，也應評估自己中長線的收入水平、負擔能力，才好作出入市決定。

原文刊於信報網站2025年9月30日 

香港需要更「豐富」的置業階梯嗎？

港府在新一份《施政報告》中，基本上沒有刺激樓市措施，但申明「政府會豐富房屋階梯，協助不同階層市民安居樂業」。香港人聽了「置業階梯」多年，視之為理所當然。其實，什麼是「置業階梯」？為什麼香港需要更豐富的置業階梯？

由官方到民間，「置業階梯」都算是常見用語，但似乎沒有一個正式的定義。日常使用時，通常是指家庭或個人逐步實現置業(購買房產)目標的過程。大致上，開埠之時，居住房屋只有租用或購置兩種情況，只有兩級，難成「階梯」。有錢的人買屋自用，窮等人家便向業主租樓，窮人有錢了，便晉身業主階層。

戰後人口急增，當年因應石硤尾火災，港府大力興建出租的公營房屋。1978年港府推出居者有其屋計劃，原意是為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供私人樓宇以外的自置居所選擇。其後私樓價格節節上升，入息超出申請居屋限制的家庭，也難以負擔在私人市場置業，結果1993年港府再推出夾心階層住屋計劃(夾屋)，為收入超出居屋限制的家庭提供居屋以上、私樓以下的置業選擇。此時「公屋/租用私樓>居屋>夾屋>自置私樓」共四層，整個置業路徑開始有了「階梯」的模樣。

 

夾屋計劃出現不久，爆發亞洲金融風暴，港府在1998年宣布停建夾屋；置業階梯大致上恢復為「公屋/租用私樓>居屋>自置私樓」三層。其後港府推出「綠置居」，目標是向出租公屋租戶及合資格「綠表」人士提供單位，定價比傳統居屋略低，算是在置業階梯又增加了一級。在《施政報告》發表後，特首也談及港府未有放棄「夾屋」計劃；似乎港府會在有需要時，進一步增加/豐富置業階梯。

表面上，售價由高至低，從私人住宅到綠置居，似乎已對應不同家庭的負擔能力。問題是，對業主來說，置業階梯愈多，會有市場碎片化、轉讓難度愈大的問題。除了無轉讓限制的私樓，各類資助房屋轉讓的限制各有不同；而各級階梯的規模不大，二手市場的活躍程度較低。以10個夾屋屋苑為例，共提供8922個單位，2024年全年只有70宗二手成交。作為比較，規模約1萬伙，樓齡較高的沙田第一城，去年有245宗二手成交。而任何出售時涉及折扣的資助房屋，在按揭上都較私樓有更大限制，對業主來說，晉身成業主，但在理財上，資助房屋的靈活性卻不如私人住宅。

由更宏觀的角度考慮：如果整體上房屋供應充足，我們是否仍需要去「豐富」置業階梯？歷史上多次增加置業階梯，背後原因其實都是供不應求──平民買不起私樓，便推出居屋；私樓樓價再升，連超出居屋入息資格的家庭都買不起私樓，便推出夾屋。假設私人住宅供應充裕，理論上樓價及租金都不會高升至脫離中等家庭負擔。又或者出租公屋供應充足，令中、高收入家庭也可選擇租用，香港是否仍需要多層的置業階梯？

原文刊於信報網站2025年9月23日 

當減息遇上租賃需求上升

 如無意外，美國聯儲局將於美國時間9月17日下調聯邦基金利率，而本地銀行將把最優惠利率下調，幅度未知；此外，同日(香港時間)新一份《施政報告》發表，雖然對樓市未必有大動作，但消息人士早已透露將增加大學非本地生學額。以上兩個新變化，預料會為樓市帶來正面刺激。

執筆時市場一面倒預期本周聯儲局將減息，現時不明朗的是減息幅度是四分一厘，抑或半厘，以及本地銀行最優惠利率的降幅是否跟足。聯儲局在2022年展開加息周期。聯邦基金利率目標範圍從疫情後的0至0.25%水平快速升至2023年7月高位5.25%至5.5%，以對抗高通脹。隨後在2024年開始逐步下調100基點，至4.25%至4.5%，以應對勞動市場疲軟和通脹放緩。同期香港的最優惠利率(以細P為準)，由2022年低位5%，升至2023年高位5.875%，升幅大幅落後於美息。其後美息由高位下調1厘，細P只下跌62.5基點，至5.25%，即最優惠利率較2022年的低位，只高出四分一厘。

 

一般估計，即使往後美息再跌，本地最優惠利率亦不太可能跌穿2022年的低位，或者說，本地最優惠利率在未來一段時間的最大下跌幅度僅為0.25%。最優惠利率下跌本身，會令所有以P按供樓的業主，以及H按的鎖息供樓業主的按揭利率下跌。雖然本地最優惠利率的跌幅有限，但由於美國較高機率進入減息周期，有利於推動港元拆息下跌，未來不排除出現拆息帶動按息下調的情況，除了利好本地樓市，亦有利於支持香港其他經濟環節。

在減息以外，港府本周將公布新一份《施政報告》。如果消息人士透露的訊息正確，大致上今年不會有太多直接刺激樓市的措施(部分原因是過去壓抑樓價的辣招早已全面撤銷)，之前業界建議的減印花稅、開啟內地居民「購房通」等建議似乎都因種種原因未獲接納。不過，增加資助大學非本地生學額的消息如屬實，預料會為樓市帶來長久的刺激。

過去幾年，住宅樓價及租金逆向而行，樓價較2021年高位下行約28%，租金指數卻在同期穩步上升近9%。租金上升，市場普遍認為與港府的輸入人才政策有關。港府過去幾年除了推出多個人才計劃，也調高資助大學的非本地生學額，各家大學收取非本地本科生的比例，由之前的20%，上調至40%；現時消息是《施政報告》中將把限制上調至50%。以8家大學一年聯招學位1.5萬人計，2023年前8大可收3000名非本地生，本學年上限是6000人，往後是7500人。以上數據尚未包括每年來港修讀碩士、博士課程的學生數目。

擴收非本地生，而大學的宿舍不會憑空增加，結果便帶來持續而穩定的租賃需求。現時A類住宅的名義租金回報率為3.6%，已經略高於新批住宅按揭3.5%的按息。租金看升，而按息看跌的大環境持續，預料將為本地樓市注入正面動力，特別在租住需求及按揭成本下降的推動下，樓市有望迎來穩定復甦。

原文刊於信報網站2025年9月16日 

「多按」物業壓垮業主財政

 報上不時會看到，某個銀主盤有「三按、四按」、甚至「七按、八按」的報道，即原業主以物業多次抵押借款，最終因無力償還，被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」，已有不少善意分析提示借款人要注意風險，報載的「七、八按」也出現，可說駭人聽聞。不過，一般來說，此處說的「八按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。

一般人買樓，向銀行申請按揭，以物業為抵押，那叫第一法定押記/按揭(first legal charge/mortgage)簡稱一按；在原有的一按之外，以同一物業抵押，再向另一貸款機構申請按揭，那叫第二法定押記/按揭(second legal charge/mortgage)簡稱二按。一、二按是同時存在且分別還款的，正規的二按需獲一按銀行同意，最常見是新盤中由發展商安排、利率高於銀行按揭的二按。而且正規的二按需要與一按一併計算供款與入息比率；換言之，雖然新盤二按利率較高，但原則上，獲銀行同意的一、二按組合，供款負擔原則上不會太重(供款上限為月入五成)。至於取用銀行一按之後，業主私下以同一物業抵押，向其他財務公司取得的二按，由於利率較高，而且沒有供款與入息比率的限制，業主較易跌入過度借貸的陷阱。

 

業主以物業作為借款抵押，一旦斷供一按，一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款，銀行取回全部本息欠款及手續費，仍有餘款才會用於抵償二按欠款。如果有第三按揭存在，第三按的貸款人在物業拍賣後取回餘款的順位更在第二按揭之後。要留意的是，業主如以一個物業抵押，借取一按及二按，在一按有正常還款，而二按出現拖欠的情況下，二按貸款人也無權直接申請強制拍賣。由於風險較高，一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。當然，在樓市上升周期，不排除個別財務公司考慮抵押品有價，願意為已有一、二按的物業，提供第三，甚至第四按揭。但此類個案較為罕見。

在新聞報道上較常見到的「八按」、「十按」個案，其實與上屬二按的概念完全不同。往往是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸，還完再借，而不是在同一時間以一個物業作抵押，取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為，一般不是為了節省利息，而是物業升值，業主視物業按揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題，尤其是多次加按，貸款人可能由銀行、一線財務變成三、四線財務公司，利率愈來愈高，到了後期業主轉按可能單純是為了償還舊債，而非套現作其他用途，一旦樓價見頂回落，按揭轉無可轉，最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。

此種「多按」物業，與新盤中，銀行一按、發展商二按的供款組合在本質上完全不同。後者的按揭成數可達樓價九成，但由於有供款與負擔比率的要求，供款處於可負擔水平，超負荷的機會不大。

相反，如果業主在早年樓價偏低時入市，在樓價上升周期時於財務公司持續加按套現，供款佔收入比例愈來愈高，遇上經濟周期逆轉，收入下跌，便可能被迫斷供。

原文刊於信報網站 2025年9月9日 

定息按揭「抵唔抵」以外的考量

 早前滙豐銀行推出新的定息按揭計劃，首3至5年，按揭利率為定息2.73厘。計劃一出，市場討論焦點自然是「抵唔抵」。其實，在「抵唔抵」以外，此類產品的出現，對後市也有一定啟示。

先說滙豐新推出定息計劃的條款：定息期3至5年，定息利率2.73厘，其後利率為P減1.75厘。現時滙豐的最優惠利率為5.25厘，P減1.75厘即3.5厘，利率與該行的P按報價、H按的鎖息上限一致。

定息按揭對借款人的好處，自然是在定息期內利率固定，不必擔心利率波動，推高每月還款。上述定息按揭的吸引之處，是定息利率，比現時的利率浮動的H按及P按利率都低。借款人如成功申請，在同等借款額及年期的情況下，每月還款會比主流H按為低。以400萬元樓按，30年還款計，現時主流H按以鎖息還款，每月還款額為17962元；如以上文的定息條件計算，定息期內每月還款16287元，較H按的還款低9.3%。

不過，選用定息按揭也有一定代價，最明顯的是，以上定息按揭計劃不設與按息掛鈎的存款(MORTGAGE LINK)戶口，即借款人有閒置的資金，也不可存入相關戶口對沖按息。

 

此外，在理論上，對借款人來說，在加息周期開始前，或加息周期的前期選用定息按揭最為有利，可以在低息期鎖定較低的按息，避免加息周期下，浮息按揭還款被推高的影響。現時值得借款人考慮的是，市場預期利率將進入下行周期，此種情況下選用定息按揭，便多多少少有與銀行對賭的意味，如果浮息按揭的利率減幅不大，則現時選用定息按揭，對借款人較為有利；相反，如浮息按揭利率大幅下跌，則浮息按揭的用戶較為受惠。

大家都沒有水晶球知道未來的利率變化，難以判斷現時選用哪一種按揭產品在3、5年內可節省更多按息支出。不過，換一個角度想，大型銀行現時推出按息吸引的定息按揭，也許由側面反映，銀行對按息走勢的判斷。

今年年初，滙豐也曾推出類似的定息計劃，定息利率是3.03厘，同樣比當時的浮息H按利率為低。但計劃推出幾個月後，主流H按的利率卻因拆息下行而急跌，一度跌至不足2厘水平。事後孔明來說，如借款人在年初選用了3.03厘的定息，便錯過了其後3至4個月H按極低息的狂歡。

定息按揭的推出，可能是大型銀行判斷，未來利率可能有較大的下行空間。不過，定息按揭在香港的普及率不高(今年每月新批按揭中，定息按揭佔比由0.1%至2.1%)；銀行以定息吸引到借款人不會太多，未來可以由此「多賺」的按息有限，大家實在不必以陰謀論看待定息計劃的推出。

原文刊於信報網站2025年9月2日 

低息派對已完？

 隨着銀行體系結餘回落，港元拆息亦告上升。H按供樓的業主，利率陸續恢復至鎖息水平。為期3個多月的低息期是否已完結？對後市又有何影響？

5月初大量熱錢流入，銀行體系結餘由440億元水平一下急升至1700億元水平。銀行同業拆息亦相應被推低，一個月拆息由5月初的3.9厘水平，輾轉下跌至1厘以下，並維持至7月初，期間大量H按業主的樓按利率，由3.5厘突然回落至2厘多。而自6月底金管局多次入市承接港元沽盤後，銀行體系結餘回落至537億元水平，拆息開始回升，上周二的一個月拆息升至2.57厘，其後在2.7至2.8厘水平徘徊。意味大量近年批出，條件為H+1.3厘、鎖息3.5厘的H按，將開始轉以鎖息，即3.5厘計算每月還款。

 

總結為期不足4個月低息期，一眾以H按供樓的業主節省了利息，而市場氣氛在期內亦明顯改善，多家機構估計樓市觸底。一手成交量方面，按月平均成交量，由1至4月的不足1400宗，升至5至7月的逾1900宗。同期反映二手樓價的中原領先指數也上升約1.6%。問題是拆息回升，一般H按按息又歸至4月底之前的3.5厘水平，對復甦中的樓市又有何影響？

過去數月的低息，除了為供樓業主帶來實際的節省利息效果外，也許影響市場的氣氛，但對置業人士的入市決定，應該沒有決定性的影響──不會有太多人會預期拆息(及受其帶動的按息)長期偏低。反而是租金指數、租金回報受實際需求帶動上升，細單位租金回報率高於按息，可能一方面推動長線投資者入市買樓收租，另一方面部分租客也會「供平過租」而晉身業主階層。

值得留意的是，拆息即使在現水平再上升，甚至恢復至4月底之前的水平，也不會對供樓業主有更多的負面影響：H按的還款將轉用鎖息計算。但另一方面，按息在年內其實有望輕微回落。

9月中美國聯儲局將議息，市場主流觀點，預期今次將減息，問題只是幅度是0.25厘或0.5厘。聯邦基金利率回落，可望帶動香港的最優惠利率及拆息下調。現時本地最優惠利率距上次美國減息周期時的低位，只高0.25厘，當時美息近0，而本地細P為5厘。估計美息再次回落，最優惠利率理論上有0.25厘的潛在跌幅。在拆息方面，如果美息持續下跌，港元與美元的息差收窄，可能推動部分熱錢返回香港，輕微推低拆息。簡言之，過去數月出現的拆息下跌大派對或者難以重現，但按息仍有機會輕微向下，對樓市的刺激作用即使不算大，也不會有太負面的影響。

原文刊於信報網站2025年8月26日 

「超平息」H按計劃的博弈

 市場上不時有銀行會推出不同的按揭優惠以吸引新客戶。早前便有銀行推出市面上最低息的拆息按揭(H按)安排，利率為全港最低，但鎖息上限較高，一旦拆息回升，利息支出反而較高。

近年新批住宅按揭中，逾九成為H按，即以銀行同業拆息為計算按息的基準。市場上絕大多數的H按，利率為「一個月同業拆息加1.3厘」，另設以最優惠利率為準的封頂利率(鎖息上限)，市場上不同銀行的最優惠利率(Prime Rate, P)各有不同，主流的「大P或細P」分別為5.5厘及5.25厘。即P為5.5厘的銀行，H按鎖息為P減2厘。P為5.25厘的銀行，鎖息為P減1.75厘。即絕大多數提供H按的銀行，現時實際的鎖息都設定在3.5厘。

 

早前便有中小型銀行在主流的H按條款之外，玩出變奏。該行在提供與主流一樣的H按條件之外，供申請人另類選擇：H按利率為一個月拆息加1厘，較主流低0.3厘，但相應的代價是鎖息上限不是P減，而是P(5.5厘)。

此計劃的優缺點明顯。如果拆息持續處於低位，計劃下的按息便較主流的H按低0.3厘。不過，如果拆息回升(而最優惠利率不變)，例如一個月拆息升穿2.2厘，主流H按便會啟動鎖息機制，按揭利率會鎖定在3.5厘。而上述的變奏H按，在一個月拆息升穿2.5厘時，按息亦會升穿3.5厘，直至一個月拆息升至4.5厘，才會啟動鎖息機制。

簡單來說，如果未來一段時間，一個月拆息處於2.5厘以下，此計劃下的利息支出可能會較主流H按為低；相反，如果拆息在港元結餘回落之後「恢復正常」，此計劃下的每月供款、利息支出便會明顯高於主流，(4月底之前，銀行體系結餘在400多億元水平，其時一個月拆息近4厘)。

另外，要留意，即使借款人判斷一個月拆息會長期低於2.5厘，亦願意賭一把。申請上述計劃，會有較高的入息要求。原因在於，申請按揭要通過供款與入息比率不逾50%的要求。H按此類有多個計息標準的按揭計劃時，供款與入息比率會以較高的計息結果為準。換言之，一個H加1%，鎖息5.5厘的計劃，借款人的供款要在按息5.5厘的情況下，不逾月入一半，才可滿足要求。而主流H按由於鎖息較低，借款人只需要在按息3.5厘的情況下，供款不逾月入一半即可。

以500萬元貸款，還款期30年為例。主流H按的入息要求是44905元，而鎖息為5.5厘的計劃，月入要求卻是56779元。簡單來說，你要賭，也要有一定實力才可賭一下。

原文刊於信報網站2025年8月19日 

新購買力帶來的信貸風險

 上星期樓市有一則花邊新聞，前特首梁振英提出，香港住宅的空置率沒有因為眾多專才來港而減少，質疑眾多專才取得永久居民身份後，都沒有留下來。此說與市場的集體認知，相去甚遠。本地市場面對的挑戰，大概不是專才沒有留下來。

相信大多數香港人不會提出「為什麼引入了幾十萬專才(及他們的關聯受養人)，而住宅空置率無大變化」此問題。一般人即使是不看統計數據、不看新聞，身邊應該不乏移民他國的親友同事，大家都感受到過去幾年人口外移的規模。情況類似每月收入堪比支出，便不會問：「為什麼每月返工出糧之後，銀行戶口結餘沒有明顯增加」。

 

其次，如果身處地產相關行業，都會看到「新香港人」帶來了新的住屋需求。差餉物業估價處的租金指數近年反覆上升，市場認為這是新來港專才及各家大學非本地生學額增加帶來的需求。在買賣方面，不同地產代理的統計都看到，買家名字為普通話拼音人士的比例持續增加。例如2024年，一、二手樓買家中，牽涉拼音名字買家的成交達1.1萬宗，較前一年上升約九成。與成交情況類似，相信各家銀行、貸款機構都看到按揭申請中，新香港人的比例持續增加。

對樓市前景樂觀的一派觀點認為，香港的金融市場表現強勁、多家大學國際排名靠前；而且教育及就業市場的「內捲(過度競爭)」程度遠不及內地。眾多的賣點都對祖國同胞有吸引力，新香港人在帶動租屋需求後，將帶動置業需求上升。

相對來說，對樓市悲觀的一派卻認為，內地的出生率也在走低，中國人口規模下跌，懷疑專才是否可持續撐起香港樓市。但現實是香港的人口規模相對於全中國實在太小，只要香港維持一定的吸引力，新香港人湧入的大趨勢看來不會逆轉。

對銀行及按揭貸款機構來說，市場上出現的新購買力，卻會帶來一定的挑戰：「老香港人」在信貸資料庫有完整的信貸紀錄及評分，貸款機構在處理貸款申請時，有完整的資料作為審批的基礎。但面對新香港人的申請，他們在香港可能只有一、兩年的信貸紀錄，即使申請人過去在境外有任何拖欠還款，也無法在本地資料庫查閱。同樣地，新來港專才本地收入紀錄也較短，可能難以判斷入息是否穩定。此外，新香港人未取得永久居留權時，應該尚未失去境外戶籍，他們一旦拖欠還款、離開香港，貸款方亦難以有效追收欠債。

香港樓市因新來港專才及非本地生需求增加，租金及成交量穩步上升，顯示市場吸引力持續；然而，新香港人短期信貸紀錄及境外戶籍為貸款機構帶來挑戰。銀行及按揭機構需靈活應對新購買力帶來的機遇與風險，以確保穩健經營。

原文刊於信報網站2025年8月12日 

負資產與銀主盤

上周金管局公佈第二季銀行按揭負資產統計數字，由於近幾個月樓價回穩，負資產的數字有所回落。但值得留意的是，市場上銀主盤的存量卻輕微增加。究竟負資產與銀主盤有什麼關係，兩者一升一降又對樓市有什麼啟示？

由於歷史原因，負資產的規模多年來被市場視為樓市表現的一個重要寒暑表；加上數據由金管局定期公布，標準固定、過去數據容易覆核，無論是媒體或樓市分析員都樂於引用。但嚴格來說，負資產的數字多寡，其實並不反映樓市是否健康、銀行的按揭資產是否穩定。

 

本地市場在意負資產的「歷史原因」，是1997年亞洲金融風暴後，本地樓價大跌，市場上突然出現大量住宅資不抵債的個案，眾多業主發現自己如以市價賣樓，仍不足以付清樓債；由於過去多年香港樓價反覆上升，市民鮮有此類經驗，當時的媒體更要輪番介紹何謂負資產；加上負資產規模最大的時期，與SARS(非典型肺炎)的集體不愉快記憶連結，令港人往後對負資產聞之變色。

不過，其實在一個樓價有升有跌、而且有按揭貸款的社會，負資產其實是一個平常現象。在貸款機構角度看，負資產的數量、貸款中無抵押部分的比率當然重要，但更重要的是負資產業主的還款能力、拖欠情況是否正常。

對貸款機構來說，負資產按揭的風險在於：一旦借款人違約，把抵押物業拍賣也不足以收回本金。相對來說，非負資產(抵押品市值高於欠款)即使出現借款人斷供、銀行收回抵押品拍賣，仍可收回欠款。但要留意，如果借款人持續還款，其實以上的問題便始終是潛在風險，不會為銀行帶來實際損失。

根據金管局的數字，第二季37806宗負資產個案中，拖欠還款3個月以上的比率為0.21%。粗略換算，市場大概有79宗負資產按揭出現拖欠。相對於整個市場約60萬宗的按揭，此情況絕不嚴重。

相對於負資產個案，更值得留意的是銀主盤的數字。銀主盤即貸款機構(不限於銀行、也不一定是負資產)安排拍賣的物業。此數字較少被引用，主要原因是非官方統計、不同私人機構的統計數目有一定出入。但大致上，近年的銀主盤數字反覆上升。6月的銀主盤存量約300個。多數情況下，貸款機構會在借款人斷供/違約時才收回物業拍賣，銀主盤存量反映按揭市場(包括銀行及財務公司)上的斷供個案。

相對於二手市場每月約3000多宗的成交量，市場上幾百個銀主盤放盤，影響不算太大。但銀主盤持續增加卻代表市場存在不穩定因素，例如失業率上升、市民收入下降，導致斷供個案增加。另一方面，銀主盤上升，亦代表其增量高於吸納量，情況持續的話，多少會為二手樓價帶來更大壓力。

原文刊於信報網站2025年8月5日 

「供平過租」以外的入市考量

近幾年住宅樓價下調，但租金卻處於上升軌道；加上拆息帶動按揭利率回落，愈來愈多屋苑出現「供平過租」的現象，市場估計情況會促使更多租客轉為置業。不過，要留意的是，視乎置業目標，「供平過租」也不宜成為絕對的考慮因素。

根據差餉物業估價，A類住宅(實用面積約431方呎以下)單位的租金回報率為3.7%。以樓價400萬元住宅計，3.7%的回報率即年租金14.8萬元或月租12333元。同樣是400萬元的單位，如借入七成按揭，即280萬元，還款期30年，年利率2.5%，每月供款為11063元，即「供平過租」。考慮到租金仍有上調壓力，而且在低息環境下，首月按揭還款中，已經有47%是償還本金，供樓明顯有一定吸引力。

當然，近月樓市普遍出現「供平過租」，除了租金上升外，另一個原因是按息回落。部分較穩健的準買家，可能會考慮到一旦按息回升，便會帶動按揭還款增加。不過，考慮到今年美元利率仍有下調空間，市場普遍估計港元最優惠利率可望回落四分一厘，一般拆息按揭的封頂利率可降至3.25%，在同樣是280萬元本金、還款期30年的情況下，每月按揭還款會是12185元，仍輕微低於上文提及的每月租金支出。

 

對用家來說，如果要在同一屋苑，同類單位之間，作出租或購買的決定；單位的供款及市值租金無疑是一個簡單直接的參考標準。但必須留意，「供平過租」並不是唯一的標準，視乎持有物業目標的不同，此一標準的參考作用亦會有所變化。

樓市一如股市，一些升值潛力或保值能力被廣泛看好的物業，會出現租金回報率較低的情況。投資者如看好某類型物業升值潛力，往往不介意租金回報率較低。過去多年，大型單位的升幅一直高於中小型單位，而此類物業的租金回報率一般亦較低。

根據差餉物業估價署樓價指數，樓價最近的高峰期為2021年9月，比較一下當時大、小單位的租金回報率及樓價指數：

A類單位的租金回報率為2.4%，樓價指數為426.5；E類單位(實用面積1722方呎或以上)的租金回報率為2%，樓價指數為315.5。至2025年5月，A類單位的租金回報率為3.7%，樓價指數為306.7，較高峰期下跌28%；E類單位的租金回報率為2.4%，樓價指數為255.4，較高峰期下跌19%。

大單位的租金回報率長年落後於小單位，但在跌市時的抗跌力較強。以過去的經驗而言，部分優質物業租金回報率偏低，原因正正在於準買家看好其升值潛力，願意支付較高溢價。如果置業人士追求的是物業可維持較穩定的資產價格，則「供平過租」便未必是最好的入市考慮因素。

原文刊於信報網站2025年7月29日