翻開香港報章的地產新聞，天天都說樓價高企。大家猜一猜，根據最新的官方數字，香港人一般的房貸支出(供樓負擔)佔入息的多少？A.68%, B.35%,
C.19%, D,12%。
正確的答案是：以上皆對。對於「香港一般人的供樓負擔」，的確有一堆大有差別的官方數據。68%出於政府每季發表的經濟報告，最新數字至2017年底，假設一個中等收入家庭，以市價購買一個45方米住宅、並以現行利率、7成按揭、20年期還款為條件，計算供款與入息比例而來。
35%出於金管局向立法會的定期報告，最新數字至2017年11月；數字是統計銀行新批按揭合約、申請人的收入而來。以上兩個數據，既相似又相異。相似之處是試圖反映「當前借用按揭」人士的供款負擔。相異是政府以多年不變的假設條件計算負擔比率，而金管局是以實際批出按揭合約統計借款申請人的負擔，反映的是「借用樓按」一刻的負擔情況。
至於另外兩個供款負擔數字，試圖反映的是：「現時需要償還按揭家庭的供款負擔」。19%出於統計處2016年人口普查，數據由調查員向30萬個住戶訪問而來。
而12%出於金管局3月份的專題報告，以金管局掌握的當前未償還按揭總額、平均利率、平均尚餘還款期，計算平均供款，再比較居於私人住宅家庭收入中位數計算而來，數據反映2017年的情況。
所以，「香港人一般的供樓負擔佔入息的多少」此問題看似簡單，但起碼也有4個不同的官方數字。由於方法不同，四個數字亦有明顯差異，但大致上可以說：由於監管當局的有效管理，香港人難以向銀行借入超負荷的債務，所以新批按揭合約的供樓負擔只有三成多；而過去十年利率偏低、經濟增長，又令全部需要償還樓按的家庭，平均供款負擔只在收入2成以下。
原文刊於中金在線2018年4月16日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
沒有留言:
張貼留言