報復式反彈之後

有謂近期樓價反彈，主因是之前仍在等待跌市的用家，在長期等待下失去耐性，累積的購買力報復式的爆發，結果令樓價出現急升。此說如果成立，便令人懷疑現時的升勢是否可持續。

所謂報復式反彈，大意是指一批購買力本來打算入市，但見政府出招，便再觀望多一段時間，希望在政府成功壓低樓價後，以較相宜的價格購入單位。但眼見樓價始 終不跌，甚至再破高位，失去耐性的買家紛紛高追入市；大量高追個案，反過來又令樓價再向上升，吸引更多觀望資金入市，造成現時樓價高升的局面。

有關觀點未嘗無理，甚至相當接近現實；不過，值得思考的是，如果近日的升市是購買力累積一段時間的大爆發，勢頭又如何持續？

經濟增長放緩 各階層收入普遍回落
統計處上周公布第二季的綜合住戶統計調查結果， 當中全港家庭入息中位數、居於私樓住戶入息中位數均見下跌，分別報22,500元及31,200元，跌幅分別為2.2%及2.5%；而月入5萬以上家庭， 不論是家庭數目或佔整體家庭比例，均見下跌。在今年首季，月入5萬以上家庭有47.2萬戶，佔整體戶數19.5%。第二季，數字跌至44.5萬戶，比重回 落至18.4%。
上述數字與政府統計GDP在第二季出現按季回落脗合，反映經濟增長放緩，各階層收入普遍回落。

不少人以97年樓市高峰期的數據與現市況比較，認為樓價增長高於收入，樓市泡沫問題嚴重。如果以全港家庭計，收入的確追不上樓價。現時樓價一般較97年上 升2成多；而同期整體家庭入息中位數增長只有18%；不過，如果以私樓家庭收入計，入息中位數卻上升近36%，跑贏大市。換言之，如果我們視居於私樓家庭 （包括業主、租戶）為主要市場參與者，他們的負擔能力較97年為高（何況按息遠低於當年）。

家庭收入中位數表走向 牽引樓市表現
上季數字令人擔憂之處，正是中高收入家庭數量減少，加上第二季GDP按季回落；如果情況持續，便代表在累積的購買力一次過爆發之後，樓市或呈現後勁不繼的情況。
展望未來樓市，如果增長放緩、高收入家庭數量下跌的情況持續，對樓市有一定壓力；如果明年經濟數據轉差又遇上美息上調，樓價可能出現較明顯調整。相反，如果第三、四季家庭收入中位數回升，意味第二季回落只是短期波動，加息帶來的壓力亦將有限。

原文刊於經濟日報網站2014年9月3日